Başlığı böyle açınca kötü adamlara çalışıyormuşum gibi algı oldu biraz. Merak etmeyin ben “ev almak isteyen iyi insanlara” çalışıyorum. İyilerin yanındayım. Bu yazıyı yazarken biraz zorlandım. Aslında yazarken zorlanmadım. Ancak araştırma safhasında biraz vakit harcamak zorunda kaldım. Ancak böyle bir içeriğe Türk insanının epey ihtiyacı olduğunu düşündüğüm için yılmadan araştırmama devam ettim. Bu süreçte sizler için savcılık dosyalarını, örnek ceza davalarını ve doktrini karıştırdım. En nihayetinde ortaya işe yarayabileceğini umduğum kısa ve öz bir derleme çıkardığımı düşünüyorum. Bu içerik her daim güncellenecetir. Eğer siz okuyucuların da aklına gelen, karşılaştığı yöntemler var ise buraya yazabilirsiniz.
BİRİLERİNE YÖNELİK KISA BİR KIRGINLIK MESAJI: Birkaç telefona baktı ve Sahibinden’e 2 dk vakit ayırıp ilan koydu diye emlakçı denilen adamlara %4 komisyonu rahat rahat, hiç sorgulamadan verirken kalın kalın kitaplar okuyacağım diye gözünü kör eden ve insanları gerçek manada sahterkarlardan koruyan avukatlara 100 lirayı çok gören zihniyet; buradan sana sesleniyorum: “lütfen sitemi terk ediniz.“——-Bakın bu kırgınlık mesajımı alakasız kişiler üstüne alınıp üzülmesin ve emlakçı arkadaşlar da yanlış anlamasın.. Ben burada emlakçıya para vermeyin demiyorum. Emlakçılık bence çok kritik bir meslek. Ben bile bazen emeklilikte emlakçı olmayı düşünüyorum. Pazarlamacılık her ne kadar Türkiye’de vasat adamların yaptığı iş olarak görülse de Amerika ve Almanya gibi ülkelerde en zeki insanların yaptığı iş olarak görülür. Bu ülkeleri bu günlere getiren en önemli şey üstün pazarlama kabiliyetleri ve marka yaratma yetenekleridir… O sebeple kaliteli emlakçılara verilen paraya acımayın, hak ediyorlar. Ancak avukat denilen adamlar da en az emlakçılar kadar değer görmeyi hak ediyor. Ben bunu savunuyorum.
Yazıyı yazarken bir hukukçu bakış açısıyla değil de “bir dolandırıcı” bakış açısıyla, dolandırıcı kafasıyla yaklaşmaya gayret ettim.
Zira hukukçu kafası dolandırıcı kafasıyla mukayese ettiğimizde nispeten “daha dogmatik, daha sabit ve esneklikten daha da yoksun bir kafadır“. Bu sebepten ötürü dolandırıcılar çoğu kez hukukçuları bile aldatma kabiliyetine sahiptirler. Geçen yıllarda bir haber çok sükse yapmıştı hatırlarsanız. “Ünlü ceza profesörü telefon dolandırıcıları tarafından tokatlandı!”
Şahsen bu habere ben hiç şaşırmadım. Profesör diye geçinen kitlenin ezici çoğunluğu maalesef teorinin içine hapsolmuş ve gerçek hayattan bağlarını koparmış tuhaf insanlardır. Bunun en büyük sebeplerinden bir tanesi Türkiye’de akademilerde enstitü kültürünün olmamasıdır. Yani uygulamaya dönük sahalara dönük bir çalışmamız yok… Bu da beraberinde büyük sorunlara yol açıyor. Neyse yazımızın konusu bu değil. “Ev satın alma dolandırıcılık yöntemlerine” geçelim artık.
UYARI: Bu yazıyı okuyan dolandırıcı kardeşelerim; sizler için buraya Google’ın meşhur sloganını bırakıyorum: “Don’t be evil“ (türkçe meali: “fesat adam olmayınız”).
Emlakçı Dolandırıcılığı
Bizim insanımız emlakçıları avukattan üstün görür. Ancak yine de sevmezler. Bazı emlakçı görünümlü insanlar ev sahiplerini mağdur etmişlerdir ve hala mağdur etmeye de devam etmektedirler. Bu tip dolandırıcılık şu şekilde işler: Ev almak isteyen kardeşimiz; ilan sitesinden gördüğü ucuz ev ilanına aldanıp bu sahtekarlara ulaşır. Sözde evin fiyatı piyasa değerinden daha düşük yazıldığı için ev almak isteyen kardeşimiz iyice şehvetlenir. Ağzı sulanır. Sahte emlakçılar bu şehveti arttırmak için mülkü övdükçe överler, hatta geleceğe dair sahte imar planları bile çıkarırlar. Gerçekten de bir mülk satarlar. Ancak satılan bu yer gösterilen taşınmazın değerinin 10 kat daha altında başka bir taşınmazdır.
ÖNERİ: Şu E-parsel linki’den satın alınan yerin düzgünce kontrol edilmesi gerekmekedir.
Tapu Şerhli emlak (ev-arsa) dolandırıcılığı
Şu ev için ödediğiniz paraları göndermeden evvel bağlı bulunulan Tapu Müdürlüğü’ne gidip “tapu kütüğü” denilen kocaman kayıt defterini incelemeniz gerek. O defterde ne nedir ne değildir hepsi açığa çıkar. Taşınmazın değerini ciddi anlamda düşürebilecek herhangi bir şerh var mı yok mu kontrol etmeniz gerek.
En sık karşılaşılan şerhler şunlardır: intifa hakkı, geçit hakkı, iptek şerhi, aile konutu şerhi, kira şerhi
Eğer bu yukarıdakilerden birisi varsa geçmiş olsun. Aldığınız malın değeri %100’e varan oranda düşmüş demektir.
Eğer size satılan mal “tertemiz, ayıpsız, hukuki ihtilafsız, sıkıntısız” diye satıldıysa. Size bu şerhler hakkında herhangi bir bilgilendirme yapılmadan şerhsiz ev fiyatını aldılarsa bal gibi dolandıcılık suçu oluşacaktır. Bu suçun oluşumu için illa bir icrai hareket yapılamasına gerek yoktur. İhmal suretiyle icra da dolandırıcılık suçunun oluşması için yeterlidir. Böyle bir şey başınıza geldiyse vakit kaybetmeden savcılığa gidin.
Sakınma Önerisi: Bir zahmet tapu dairesine gidip bakın şu deftere.
Sahte İmar Planı Dolandırıcılığı
Eğer size satmaya çalıştıkları evin, arsanın imar durumu dev bir yapı için müsait değil ise, herhangi özel bir statüsü yok ise ve buna rağmen “şöyle şöyle imarı var” deniliyorsa bu noktada buradaki dolandırıcılık oluşacaktır.
Bu tip dolandırıcılık daha çok arsalarda ortaya çıkmatkadır. Size sahte Belediye evrakları ile bile gelebilirler. Kimsey inanmayın. Karşı tarafın gösterdiği belgelerin bir önemi yok. Bizzat kendiniz Belediye’ye gidip kontrol etmelisiniz. Eğer Boğaziçi Öngörünüm bölgesinde iseniz özel kanun ile kurulmuş bulunan “Boğaziçi İmar Müdürlüğü” denilen kuruma gitmelisiniz.
Fotokopi isteyiniz. Vermezler ise bir dilekçe yazınız ve o dilekçyle müracat ediniz. Öyle ya da böyle vermek zorundalar.
Depreme Dayanıksız emlak (taşınmaz) Dolandırıcılığı
Malumununuz deprem riski olan yapılar Belediye’lerden çıkan kararlar ile birer birer yıkılmaktadır. Eğer ilgili Belediye’den buna ilişkin bir karar çıkacak ise o taşınmazdan size bir hayır gelmez. Satılmakta olan bu nitelikteki taşınmazı almayın. 2001’den sonra yapılmış bina alacaksanız Deprem Yönetmeliği’ne uygun olmasına özel veriniz. Çünkü bu tarihten sonraki binaların bu yönetmeliğe uymaması halinde iskan dahi verilmemketedir. Verilmekte olan iskanlar iptal bile olabilmektredir.
Ayrıca her şey bir yana hukuksal cepheden sorun yaratmasa bile deprem kuşağında iken depreme dayanıksız binada oturma gafletinde bulunmayınız. Canınıza biraz olsun kıymet veriniz.
İmara Aykırı emlak (taşınmaz) Dolandırıclığı
Eğer böyle bir binaya yüklü miktarda para verdiyseniz servetinizin telef olması riski bulunmaktadır. Bunu önlemek için avukatınıza danışarak gayrimenkul yatırımı yapmanız elzemdir. Bina imara aykırı yapıldıysa ve buna rağmen bir şekilde iskan alındı ise sonradan zabıtalar marifetiyle yıkılması ve boşaltılamsı söz konusu olabilir. Böyle bir saçmalığa cesaret edemezler demeyin, uygulamada örnekleri görülmüş ve gerçek hayatta mağdurlarını yaratmış bir dolandırıclık yöntemi ile karşı karşıyayız.
Başkasının Evini-Arsasını (taşınmazını) İzinsiz Satma Dolandırıcı
Böyle bir dolandırıcılık türünü pratik hayata dökmek zor. Ancak yine de maalesef uygulamada örneklerini görmekteyiz. Bu yöntemde genelde tapu çalışanlarından birisi de işin içinde olmaktadır. Eğer satın aldığınız mülk bir eski eser ise ve sahibinin kim olduğunu ilk defa öğreniyorsanız bu dolandırıcılık yöntemini aklınınızın bir köşesinde bulundurun.
Satın aldığınız kişinin kimlik bilgilerini isteyin. Noterden satış vaadi sözleşmesi yapın. Ayrıca ilgli kişiyi çevre esnaflardan sorup soruşturun. İlla ki bir yerde açık verecektir. Bu tür bir dolandırıcılığın kurbanı olmamak için sözleşmelerinize dikkat edin ve tapu müdüründen mal sahibinin eski kayıtlarda görünen yaşı, görünümü, resmi gibi detaylarını isteyin.
Batmakta olan Adam Muvazzası Dolandırıcılığı
Literatürde böyle bir isim yok elbette. Ancak ben bu yönteme bu ismi taktım. Bu lanet yöntem çok kişinin başını yaktı, hala daha yakmaya devame ediyor. Bu yöntemin detaylarını kötü niyetli kişilerin alıp kullanmaması adına vermeyeceğim. Ancak sakınmak için gerekli çareyi buraya yazacağım. Bu yöntemi her ne kadar sona saklasam da en tehlikeli olanı diyebilirim. Çünkü bu yöntem maalesef kapitalizmin açıklarından faydalanıyor. Hukuken kapatılamsı imkansız denilebilecek açıklardan ileri gelmektedir. O sebeple istediğiniz kadar zeki olun yine de karşınızda bu yöntemi deneyen bir üçkağıtçı şebekesi var ise kurtulma şansınız malaesef çok az…
ANCAK BU YÖNTEMİN MAĞDURU OLMAMAK İÇİN YAPABİLECEKLERİNİZ:
Taşınmazı (evi, arsayı, dükkanı) satan kişinin ticari faaliyetlerinin sallantıda olmamasına özen gösterin. Yani karşınızdaki satıcı eleman batmakta olan birisi olmasın. İcra Daireleri’nde yüklü miktarlar için açılmış dosyaları olmasın. Birilerine borçları olmasın.
İrade sakatlığı dolandırıcılığı
Burada malı satan kişi gerçekten bir akıl hastası oluyor veya öyleymiş gibi rol kesiyor. Bu akıl hastası kişinin vasisis olmadan yapacağı tüm işlemler geçersiz olup iptale tabidir. Ancak siz parayı verdikten sonra bu işlem iptal edilse bile paranızı almanız gerçekten zor olacaktır. Burada genelde kötü niyetli olanlar sahte vasiler. Genelde bu gibi durumlarda sonradan ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır. Akıl hastası olduğunu iddia eden kişi bipolar, şizofreni, bunaklık, alzheimer gibi beyni ciddi oranda etkileyebilecek rahatsızlıkara sahip olmaktadır. Bu durum sonradan Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesi tarafından hazırlanacak raporlar ile kanıtlanabilecektir. Bu dolandırıcılık türünde kötü niyetli olan çoğu kez akıl hastası kişi değil onu yönlendiren, manipule eden, iradesinin sakaktlığından faydalanan kimseler olmaktadır.
Sakınma Önerisi: O sebeple eğer mal sahibinin akıl sağlığından “yaş, giyim kuşam ve konuşma tarzı, çevredeki duyumlar” gibi sebeplerden ötürü şüpheleniyorsanız kendisinden “pskiyatri raporu almasını” isteyebilirsiniz. Biliyorum bunu istemek çok tuhaf kaçacakır. Ancak söz konusu sizin milyonlarınız olduğunda “bu istekler aşırı ve alakasız sayılamayacaktır“.
Sahte ruhsat dolandırıcılığı
Bu türe daha çok turistik ve sanayi bölgelerinde rastlanmaktadır. Geçici ruhsatı olduğu halde kalıcı otel ruhsatı olduğunu iddia eden ya da dirkt sahte ruhsat belgesi ibraz eden mal sahipleri tarafından yapılabilmektedir. Bir ruhsat malvarlığının değerini 5 kata kadar arttırabilekecektir. O sebeple ruhsat belgelerini sakın küçümsemeyin.
Sakınma Önerisi: Allah rızası için şu Belediye’ye gidip sorgulama yapın. Ayrıca ruhsat belgesini kesinlikle avukatınıza incelettirmeniz gerek.
Ön Ödeme-Kapora Dolandırıcılığı
Sayın okur senden banka transferi, ipotek kaldırma, yurt dışı uçak bileti gibi eften püften sebeplerde ön ödeme isteyen kişilere itibar etme.
Böylesi bir durumda iki dakika olsun düşün ve kendine şu soruyu sor: “Bilmem kaç milyonluk mal satan adam 5-10 k parayı mı bulamadı? Bulamadıysa neden yakınından, ailesinden veya bankadan istemek yerine hiç tanımadığı adamdan borç istiyor?
Sakınma Önerisi: Verme kardeşim kimseye ön ödeme, kapora falan… 3 kuruş parası yoksa defolsun gitsin.
Sonuç olarak ev-arsa ya da dükkan alırken dolandırılmamak için bu yukarıdaki yöntemleri iyi bilin. Hayatının en önemli ticaretini yapmak üzere olan komşularınıza, dostlarınıza, aile yakınlarınıza bunları yayın. Piyasa bu sayede canlansın ve ekonomimiz üçkağıtçılardan arınıp gelişsin. Güven ortamı oluşsun.
Av. Mehmet GÖRÜNMEZ
