ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVALARI VE SATIŞ SÜREÇLERİ

Hisseli Taşınmazlarda Paydaşlığın Sonlandırılması ve Mahkeme Satışı Rehberi (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Birden fazla kişinin paydaş olduğu taşınmazlarda kullanım veya satış konusunda anlaşma sağlanamadığında başvurulan temel dava türü Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davasıdır. Bu rehberde aynen taksim, icra yoluyla satış ve öncelikli alım haklarını inceliyoruz.

Hisseli tapulu arsa, arazi, konut veya işyerlerinde paydaşlar arasında taşınmazın nasıl kullanılacağı, kiralanacağı veya satılacağı konusunda uyuşmazlık çıkması oldukça yaygın bir durumdur. Mülkiyet üzerindeki bu belirsizlik ve anlaşmazlıklar gayrimenkulün ekonomik değerini düşürür ve tasarruf hakkını kısıtlar.

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca, her paydaş kural olarak ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu süreçte doğru hukuki adımların atılması, paydaşların maddi zarara uğramasını engeller.

1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

İzale-i şuyu davası; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir gayrimenkul üzerindeki paydaşlığın, paydaşlar arasında rızaen çözülemediği durumlarda mahkeme kararıyla sonlandırılması işlemidir.

Dava Açma Yetkisi: Pay oranına bakılmaksızın tek bir hisse sahibi bile Sulh Hukuk Mahkemesi'nde bu davayı açabilir.
Tüm Paydaşların Katılımı Zorunludur: Davanın görülebilmesi için tapudaki tüm hisse sahiplerinin (veya vefat etmişlerse mirasçılarının) davaya dahil edilmesi yasal bir zorunluluktur.

2. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

Mahkeme, taşınmaz üzerindeki ortaklığı iki farklı yöntemden biriyle giderir:

Aynen Taksim Yoluyla Giderilme: Gayrimenkulün fiziksel olarak bölünmeye, imar mevzuatına ve parselasyon şartlarına uygun olması durumunda; mahkeme taşınmazı paydaşlar arasında bölüştürebilir (Örn: Bir arsanın ifraz edilerek ayrı parsellere ayrılması).
Satış Yoluyla Giderilme (İcra/Satış Memurluğu): Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölündüğünde ciddi değer kaybına uğrayacaksa, mahkeme taşınmazın **açık artırma usulüyle satılarak** bedelinin paydaşlara hisseleri oranında dağıtılmasına karar verir.

3. Mahkeme Satışı ve İhale Süreci

Açık artırma yoluyla satış kararı verildiğinde dosya Satış Memurluğu'na devredilir:

Bilirkişi Kıymet Takdiri: Lisanslı bilirkişiler taşınmazın güncel piyasa rayiç bedelini belirler.
Açık Artırma Şartları: Satış, belirlenen muhammen bedelin **%50'si üzerinden** elektronik ortamda başlatılır. En yüksek teklifi veren ihaleyi kazanır.
Paydaşlar Arasında Satış: Kural olarak satış herkese açıktır. Ancak **tüm paydaşların oy birliği ile onay vermesi halinde** ihale sadece paydaşlar arasında da gerçekleştirilebilir.

4. Muhdesatın Aidiyeti İddiası (Bina ve Ağaçların Durumu)

Arsa üzerinde bulunan bina, tesis veya dikili ağaçların paydaşlardan sadece birine ait olduğu iddiası varsa ve diğer paydaşlar bunu kabul etmiyorsa, mahkemeden **Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti davası** açılması istenebilir. Bu durumda izale-i şuyu davası, muhdesat davasının sonuçlanmasını bekletici mesele yapar.