0535 976 7 888
Alanında uzman ekibimizle hayalinizdeki tasarımınızı yaşam alanınıza dönüştürüyoruz.
İstanbul bölgesinde 500 daireden az olmamak üzere 10.000 diareye kadar yer arıyoruz.
10 daireden 50 daireye kat karşılığı yerler arıyoruz.
Yetki Belgesi aldığımız büyük inşaat firmalarına elit projeler arıyoruz.
Bodrum bölgesind kat karşılığı villa arsası arıyoruz.
2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu, milliemlak.gov.tr Üzerinden Sorgulama ve Adım Adım Satın Alma Süreçleri (2026)
TMK m. 737, KMK m. 19 ve Borçlar Kanunu Kapsamında Su Kaçağı, Tadilat ve Eşya Zararlarının Tazmini (2026)
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, TBK m. 520 ve Gizli Komisyon / Menfaat İlişkileri (2026)
TBK m. 520, Tanık Beyanları ve Hayatın Olağan Akışı Kapsamında Yazılı Sözleşmesiz Simsarlık Alacağı Davaları (2026)
TBK m. 520 ve 521 Kapsamında Simsarlık Sözleşmesi, Nedensellik Bağı ve Tanık İspatı ile Alacak Davası (2026)
TMK m. 737, KMK m. 18 ve Kabahatler Kanunu m. 36 Kapsamında Çevresel Gürültü İhlalleri ve İdari/Adli Yaptırımlar (2026)
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 ve m. 18 Kapsamında Ortak Alan İhlali, Müdahalenin Men'i Davası ve Ecrimisil (2026)
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33, İşletme Projesine İtiraz, Genel Kurul İptal Davası ve Arabuluculuk Süreçleri (2026)
Türk Borçlar Kanunu m. 316 (Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu) Kapsamında Sözleşmenin Feshi ve Tahliye (2026)
6306 Sayılı Kanun, Arsa Payı Düzeltme Davası, SPK Lisanslı Değerleme ve Şerefiye Farkı (2026)
Kat Mülkiyeti Kanunu, Hisseli Tapu Riskleri, Kredi Engel Durumu ve İmar Barışı Kapsamında İnceleme (2026)
Türk Borçlar Kanunu m. 347, m. 349 ve m. 355 Kapsamında Yasal Zam Oranları, Haksız Tahliye ve Tazminat Hakları (2026)
TBK m. 344 (5 Yıl Şartı), TBK m. 347 (10 Yıllık Uzaama Süresi) ve Hukuki Tahliye Yolları (2026)
Tapu Kanunu m. 35, Döviz Alım Belgesi (DAB) ve Taşınmaz Değerleme Raporu Zorunluluğu Kapsamında Hukuki Süreç (2026)
6458 Sayılı Kanun, 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ve TBK Kapsamında Noter Onayı, İkamet Şartı ve Tahliye Güvencesi (2026)
TBK m. 520 Simsarlık Sözleşmesi, TCK Nitelikli Dolandırıcılık ve Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği Kapsamında İnceleme (2026)
Türk Borçlar Kanunu ve Türk Ceza Kanunu Kapsamında Yetkisiz Temsil, Güveni Kötüye Kullanma ve Hak Hakıslıklarının Giderilmesi (2026)
İcra ve İflas Kanunu m. 134 ve m. 135 Kapsamında İhale Satışları, Fesih Sebepleri ve Tahliye İşlemleri (2026)
Türk Borçlar Kanunu m. 19 ve Yargıtay İçtihatları Kapsamında Saklı Pay, Tenkis ve Hukuki Haklar (2026)
Türk Medeni Kanunu m. 698 ve m. 699 Kapsamında Aynen Taksim, İhale Yoluyla Satış ve Zorunlu Arabuluculuk (2026)
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 ve m. 19 Kapsamında Ortak Yerlerin Korunması ve Ecrimisil Esasları (2026)
Türk Borçlar Kanunu m. 29 ve Tapu Kanunu Kapsamında Şekil Şartı, 5 Yıllık Şerh Süresi ve Cebri Tescil Davaları (2026)
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Kapsamında Fiili ve Hukuki El Atma, Tazminat ve Mülkiyet Korunması (2026)
3194 Sayılı İmar Kanunu m. 18 Kapsamında Ham Hamurlaştırma, DOP Kesintisi ve Hisseli Tapu Çözümleri (2026)
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kiracı Tahliyesi, İntifa/İrtifak Hakları ve Taşınma-Kira Desteği Esasları (2026)
6306 Sayılı Kanun m. 7 Kapsamında Tapu Harcı, Damga Vergisi, Noter Harçları ve KDV İndirimleri (2026)
6306 Sayılı Kanun ve Kamulaştırma Kanunu m. 27 Kapsamında Hukuki Süreçler ve Hak Hakkaniyet Dengesi (2026)
6306 Sayılı Kanun m. 6/A Kapsamında Temerrüt Eden Yüklenici Sözleşmelerinin Feshi ve Hak Sahiplerinin Korunması (2026)
6306 Sayılı Kanun m. 2 Kapsamında Rezerv Alan Tanımı, Kamulaştırma Tedbirleri ve Yasal Başvuru Yolları (2026)
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Malik ve Kiracı Hakları, Başvuru Şartları ve Devlet Destekleri (2026)
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti, Salt Çoğunluk Kararları ve Açık Artırma Satış Süreçleri (2026)
Türk Borçlar Kanunu m. 470-486 Kapsamında Arsa Payı Karşılığı İnşaat, Teslim Gecikmesi ve Sözleşmenin Feshi (2026)
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18-19 Kapsamında Ortak Alan İhlalleri, Kaçak Tadilatlar ve Eski Hale Getirme Davaları (2026)
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 Kapsamında Ortak Gider Ödeme Yükümlülüğü, Gecikme Tazminatı ve Yasal Yollar (2026)
7445 Sayılı Kanun Kapsamında Dava Şartı Arabuluculuk, Başvuru Usulü ve Anlaşma Tutanağının Hukuki Niteliği (2026)
Türk Borçlar Kanunu m. 344-345 Kapsamında TÜFE Sınırı, Hakkaniyet İndirimi ve Aşırı İfa Güçlüğü (2026)
Türk Borçlar Kanunu m. 347-356 Kapsamında Kiracı Tahliye Yolları, Hak Düşürücü Süreler ve Yargıtay Esasları (2026)
Türk Medeni Kanunu m. 194 Kapsamında Aile Konutu Koruması, Tapu Şerhi ve Rıza Dışı Devirlerin İptali (2026)
Türk Borçlar Kanunu m. 219-231 Kapsamında Maddi ve Hukuki Ayıplar, İhbar Süreleri ve Sözleşmeden Dönme (2026)
6292 Sayılı Kanun Kapsamında Orman Vasıf Dışı Taşınmazlar, Kullanıcı Tespiti ve Tapu Devir Süreçleri (2026)
Türk Medeni Kanunu m. 698-700 Kapsamında Aynen Taksim, Açık Artırma ile Satış ve Muhdesatın Aidiyeti (2026)
Türk Medeni Kanunu Kapsamında Hisseli Tapularda İşgal Tazminatı, Zaman Aşımı ve Dava Şartları (2026)
Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay İçtihatları Çerçevesinde Sözleşmenin İfası, Müteahhit Temerrüdü ve Tescil İptali (2026)
Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu Kapsamında Noter Şartı, 5 Yıllık Şerh Süresi ve Mülkiyet Devri (2026)
Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay İçtihatları Çerçevesinde Saklı Pay, Bağışlama ve Satış Görünümlü Devirlerin İptali (2026)
Türk Medeni Kanunu m. 732-734 Kapsamında Yasal Ön Alım Hakkı, Hak Düşürücü Süreler ve Noter İhtarı Rehberi (2026)
Türk Borçlar Kanunu m. 347 Kapsamında Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Şartları (2026)
Hukuki Özet: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin süresi dolsa dahi ev sahibi sözleşmeyi tek taraflı sonlandıramaz. Ancak 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, kiraya verene herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkı tanınmıştır. Bu rehberde TBK m. 347 çerçevesinde süre hesaplamalarını ve ihbar koşullarını inceliyoruz.
Kira hukukunda genel kural, kiracının korunması ilkesidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde kiracı sözleşmeyi en az 15 gün önceden bildirimde bulunarak sonlandırabilirken, kiraya veren (ev sahibi) sadece sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Sözleşme kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzar.
Ancak bu durum sonsuza kadar devam etmez. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi uyarınca kiraya verene, 10 yıllık uzama süresinin sonunda haklı bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshetme hakkı tanınmıştır.
Uygulamada en çok yapılan hata, 10 yıllık sürenin sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren hesaplanmasıdır. Kanuni hesaplama yöntemi şu şekildedir:
10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için kanunda öngörülen bildirim sürelerine sıkı sıkıya uyması zorunludur:
Fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için **yazılı olması** kanuni şarttır (TBK m. 348). İleride doğabilecek ispat kolaylığı ve hak kaybı yaşanmaması adına bildirimin mutlaka **Noter kanalıyla** çekilmesi önerilir.
İhtarname belirtilen 3 aylık yasal süre içinde kiracının eline ulaşmazsa, fesih bildirimi o yıl için geçersiz kalır ve ev sahibi bir sonraki kira yılının sonunu beklemek zorunda kalır.
Süresinde ve usulüne uygun ihtarname gönderilmesine rağmen kiracı taşınmazı rızasıyla tahliye etmezse, kiraya veren yeni kira yılının girmesiyle birlikte **Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası** açabilir. Bu dava türünde ev sahibinin ihtiyacını, yeniden imar durumunu veya kiracının kusurunu ispatlama yükümlülüğü bulunmamaktadır; sadece sürenin dolduğunun ve ihtarnamenin tebliğ edildiğinin belgelenmesi yeterlidir.
Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Yönetim Planı, İcra Takibi ve Karar İptal Davaları Rehberi
442 Sayılı Köy Kanunu ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Kapsamında Ruhsatsız Yapılaşma ve Alım-Satım Esasları (2026)
Mevzuat Özet: Köy yerleşik alanlarında gayrimenkul satın alırken veya konut inşa ederken uygulanan hukuki kurallar, belediye sınırları içerisindeki imarlı alanlardan farklılık gösterir. Bu rehberde Köy Yerleşik Alan Sınırı tespitini, 442 sayılı Köy Kanunu şartlarını, ruhsatsız yapılaşma istisnalarını ve taban alanı katsayısı (TAKS) sınırlamalarını inceliyoruz.
Kırsal yaşama olan ilginin artmasıyla birlikte, köy içi arsalar ve müstakil taşınmaz alım-satımları hız kazanmıştır. Ancak köy yerleşik alanlarında yapılacak gayrimenkul yatırımları veya inşaat projeleri, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve 442 sayılı Köy Kanunu hükümlerine tabidir.
İmar planı bulunmayan yerleşim yerlerinde yanlış veya mevzuata aykırı yapılan inşaatlar, yıkım kararları (İmar Kanunu m. 32) ve idari para cezaları (m. 42) ile karşı karşıya kalabilir.
Bir parselin köy mevzuatına göre değerlendirilebilmesi için "Köy Yerleşik Alan Sınırı" içerisinde kalıp kalmadığının tespiti şarttır:
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m. 57 uyarınca, köy yerleşik alanlarında yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar için bazı durumlarda klasik belediye ruhsatı yerine kolaylaştırılmış izin süreçleri uygulanır:
Köy yerleşik alanında inşa edilecek yapılarda uyulması gereken teknik parametreler şunlardır:
Köy kanunu kapsamında geçmişte köy muhtarlıkları veya encümen kararıyla köylüye tahsis edilen ya da satılan taşınmazlarda **5 yıl içinde ev yapma zorunluluğu** bulunmaktadır. Süresi içerisinde ev yapılmayan taşınmazların tapuları, idare tarafından bedeli iade edilerek tekrar köy tüzel kişiliğine / hazineye devredilebilir. Bu nedenle köy tapulu yer alırken geçmiş satış şerhleri dikkatle incelenmelidir.
Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile DanışınTürk Borçlar Kanunu m. 350 ve m. 351 Kapsamında Gereksinim Sebebiyle Tahliye ve 3 Yıl Kiralama Yasağı (2026)
Hukuki Özet: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi doğması durumunda tahliye davası açma hakkı mevcuttur. Ancak kanun, gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olmasını şart koşmakta ve haksız tahliyelere karşı 3 yıl kiralama yasağı getirmektedir.
Kira hukukunda ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi belirli yasal sebeplere tanzim edilmiştir. Bu sebeplerin başında gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye gelir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) hem mevcut malikin ihtiyacı (m. 350) hem de taşınmazı yeni satın alan malikin ihtiyacı (m. 351) için ayrı şartlar ve süreler öngörmüştür.
Aşağıda Yargıtay emsal kararları ve kanuni düzenlemeler doğrultusunda ihtiyaca dayalı tahliye süreçlerinin tüm detayları yer almaktadır.
TBK m. 350 uyarınca kiraya veren, taşınmazı sadece belirli şahısların konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye ettirebilir. Bu kişiler sınırlı sayıda (tahdidi) sayılmıştır:
Not: Kardeş, yeğen, kuzen veya akrabaların ihtiyacı için bu maddeye dayanarak tahliye davası açılamaz.
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, iddia edilen ihtiyacın mahkeme aşamasında ispatlanması gerekir. İhtiyaç şu nitelikleri taşımalıdır:
Dava açma süreleri taşınmazın durumuna göre farklılık gösterir:
İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi sağlandıktan sonra kanun, eski kiracıyı korumak adına sert bir yaptırım öngörmüştür (TBK m. 355):
Kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın, tahliye ettirdiği taşınmazı **3 yıl geçmedikçe** eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı hareket eden ev sahibi, eski kiracısına **son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat** ödemekle yükümlü kılınır.
Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile DanışınTürk Borçlar Kanunu m. 344 ve m. 138 Kapsamında Bedel Belirleme ve Olağanüstü Durumlar Rehberi (2026)
Hukuki Özet: Yüksek enflasyon ve değişen ekonomik koşullar nedeniyle kira bedellerinin güncellenmesi sıkça gündeme gelmektedir. Ancak Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası hukuki dayanakları, şartları ve dava açma zamanları bakımından birbirinden tamamen farklı süreçlerdir.
Kira hukuku uygulamasında en çok karıştırılan iki dava türü "Kira Tespit Davası" ve "Kira Uyarlama Davası"dır. Her iki dava da kira bedelinin gün güncel piyasa şartlarına göre yeniden düzenlenmesini amaçlasa da dayandıkları kanun maddeleri ve mahkemenin aradığı hukuki kriterler farklıdır.
Aşağıda Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca bu iki dava türünün temel farkları ve şartları detaylandırılmıştır.
Kira tespit davası, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinde anlaşamamaları durumunda açılan davadır.
Kira uyarlama davası ise genel bir borçlar hukuku müessesesi olan "Aşırı İfa Güçlüğü" ilkelerine dayanır. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması şarttır.
Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile DanışınTürk Borçlar Kanunu m. 352/1 Uyarınca Tahliye Şartları, Tarih Unsuru ve Yargıtay Kararları (2026)
Hukuki Özet: Ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda en sık kullanılan hukuki enstrümanlardan biri tahliye taahhütnamesidir. Ancak taahhütnamenin hukuken geçerli sayılması ve icra/dava aşamasında iptal edilmemesi için kanunun aradığı sıkı şekil şartlarına uyulması zorunludur.
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene beyan ettiği hukuki bir taahhüttür. Uygulamada en sık yapılan hata, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün veya imzasız/tarihsiz şekilde alınmasıdır.
Aşağıda Yargıtay yerleşik içtihatları ve güncel mevzuat ışığında geçerli bir tahliye taahhüdünün sahip olması gereken temel nitelikler açıklanmaktadır.
Bir tahliye taahhüdünün mahkemece geçerli kabul edilebilmesi için şu unsurları taşıması gerekir:
Uygulamada kiraya verenler düzenleme veya tahliye tarihini boş bırakarak kiracıya imza attırmaktadır. Yargıtay’ın kararlılık kazanan içtihatlarına göre; boş senede veya tarihsiz taahhütnameye imza atan kiracı, bunun üzerinin sonradan doldurulacağını kabul etmiş sayılır (Açığa İmzanın Kötüye Kullanılması iddiasının kiracı tarafından ispatlanması gerekir). Yine de bu durum gereksiz dava süreçlerine yol açabileceğinden tarihlere dikkat edilmelidir.
Taahhüt edilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı rızasıyla boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren **1 ay içerisinde** harekete geçmek zorundadır:
Not: Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir. Süre geçirilirse o taahhütnameye dayanarak doğrudan tahliye istenemez.
Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Gecikme Tazminatı, İcra Takibi ve İpotek Hakları (2026)
Hukuki Özet: Toplu yapı ve apartman yaşantısında en çok karşılaşılan sorunlardan biri ortak gider (aidat) ve avans borçlarının ödenmemesidir. Bu rehberde kat maliklerinin ve kiracıların sorumluluklarını, %5 gecikme tazminatı uygulamasını, icra takibi ve kanuni ipotek süreçlerini inceliyoruz.
Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarının bakımı, onarımı, güvenliği ve temizliği gibi ortak giderlerin karşılanması tüm kat maliklerinin ortak yükümlülüğüdür. Ancak ödenmeyen aidatlar, site yönetimlerinin işleyişini aksatmakta ve komşuluk ilişkilerini zedelemektedir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliklerine karşı yönetime ve diğer kat maliklerine çok etkili hukuki enstrümanlar tanımıştır.
KMK m. 20 uyarınca aksi kat mülkiyeti sözleşmesinde veya yönetim planında kararlaştırılmadıkça kat malikleri;
Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için **aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı** ödemekle yükümlüdür (KMK m. 20/c). Bu tazminat yasal faizden bağımsız, kanundan doğan özel bir yaptırımdır ve mahkemece re'sen uygulanır.
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı yönetici veya kat maliklerinden her biri şu hukuki yollara başvurabilir:
Kat malikinin borcundan, bağımsız bölümde kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak sürekli olarak oturanlar (kiracılar) da **müteselsilen sorumludur**. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.
Kanuni İpotek (KMK m. 22): Kat malikinin tescil edilen borcu ödenmezse, yönetim veya diğer kat malikleri, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine borç tutarı kadar **Kanuni İpotek** konulmasını mahkemeden talep edebilirler.
Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile DanışınYatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı, Minimum Değer Şartları ve Şerh Usulleri Rehberi (2026)
Mevzuat Özet: Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinimi ve yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanması belirli yasal kısıtlamalara ve prosedürlere tabidir. Bu rehberde güncel asgari yatırım tutarlarını, değerleme raporu zorunluluğunu ve 3 yıl satılamaz şerhi süreçlerini inceliyoruz.
Türkiye gayrimenkul sektörü, coğrafi konumu ve yatırım potansiyeli nedeniyle yabancı yatırımcıların odağında yer almaktadır. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi ve Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca yabancıların mülk edinimi sıkı denetim mekanizmalarına bağlanmıştır.
Gerek doğrudan yatırım gerekse vatandaşlık kazanımı amacıyla yapılan gayrimenkul alımlarında teknik ve hukuki incelemelerin doğru yapılması, hak kayıplarını ve işlem iptallerini engeller.
Yabancı ülke vatandaşlarının gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığına başvurabilmesi için mevzuatta belirlenen temel kriterler şunlardır:
Yabancıların taraf olduğu tüm tapu işlemlerinde, SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan **Taşınmaz Değerleme Raporu** aranır.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin mülk ediniminde kanuni sınırlamalar bulunmaktadır:
Henüz tamamlanmamış kat irtifaklı veya projeden satışlarda, en az 400.000 USD tutarındaki kısmının peşin ödenmesi şartıyla, Noterde düzenlenen **Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi** ile de vatandaşlık başvurusu yapılabilir. Bu sözleşmenin de tapu siciline 3 yıl süreyle devredilemeyeceği şerh edilmelidir.
Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile DanışınTürk Medeni Kanunu m. 732 Kapsamında Yasal Önalım Hakkı, İhtarname ve Dava Süreleri (2026)
Hukuki Özet: Hisseli gayrimenkullerde paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların bu hisseyi öncelikle satın alma hakkı bulunmaktadır. Bu rehberde yasal önalım (şufa) hakkının şartlarını, noter ihtarı zorunluluğunu ve hak düşürücü dava sürelerini inceliyoruz.
Paylı mülkiyete konu arsa, arazi veya binalarda, paydaşlar arasında yabancı kişilerin ortaklığa girmesini engellemek amacıyla kanun koyucu diğer paydaşlara öncelik tanımıştır. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen bu hak, Yasal Önalım (Şufa) Hakkı olarak adlandırılır.
Hisseli tapu alım-satımlarında önalım hakkının göz ardı edilmesi, alıcı açısından tapunun mahkeme kararıyla iptal edilip diğer hissedara devredilmesi riskini doğurur.
Yasal önalım hakkının doğması ve mahkemede ileri sürülebilmesi için şu şartların oluşması gerekir:
TMK m. 733 uyarınca, yapılan hisse satışı alıcı veya satıcı tarafından **diğer tüm paydaşlara noter kanalıyla bildirilmek zorundadır**.
Önalım davası, alıcıya karşı Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Davacı paydaş, tapuda gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarını mahkemece belirlenen banka hesabına (depo kararı) nakden yatırmak zorundadır.
Bedelde Muvazaa (Fiyatı Yüksek Gösterme): Önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla tapuda satış bedeli gerçekte olduğundan çok daha yüksek gösterilmişse, davacı paydaş gerçek satış bedelini emsal incelemesi ve delillerle ispatlayarak gerçek bedel üzerinden hisseyi devralabilir.
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre; hisseli taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve her paydaş kendisine düşen kısmı yıllardır sorunsuz kullanıyorsa (Fiili Taksim), paydaşlardan birinin kendi kullandığı bölümü satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Hakkaniyet ilkesi gereği fiili taksim durumunda açılan şufa davaları reddedilir.
Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile DanışınSözleşmenin Feshi, Namına İfa, Eksik İşler ve Cezai Şart Hakları Rehberi (2026)
Hukuki Özet: Arsa Sahipleri ile Müteahhitler (Yüklenici) arasında akdedilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (KATKAR), uygulamada en çok uyuşmazlık çıkan gayrimenkul sözleşmelerindendir. Bu rehberde inşaatın süresinde bitirilmemesi (temerrüt), ayıplı/eksik işler, sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi ilkelerini inceliyoruz.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsa paylarını müteahhide devretme yükümlülüğü altına girdiği, müteahhidin ise bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği karma yapılı bir sözleşmedir.
İnşaat sektöründeki maliyet artışları veya müteahhidin finansal yetersizlikleri nedeniyle inşaatların durması, gecikmesi veya yarım kalması durumunda arsa sahiplerinin mülkiyet haklarını koruyan yasal yollara başvurması hayati önem taşır.
Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu uyarınca, arsa payı devrini içeren inşaat sözleşmelerinin **Noter huzurunda re'sen (Düzenleme Şeklinde)** yapılması zorunludur. Noterde yapılmayan adi yazılı sözleşmeler hukuken geçersizdir (haricen yapılan sözleşmeler hariç).
İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde bitirilip iskan alınarak teslim edilmemesi durumunda müteahhit borçlu temerrüdüne düşer (TBK m. 123 vd.). Arsa sahipleri şu yasal hakları kullanabilir:
İnşaatın yarım kalması durumunda açılacak fesih davasında inşaatın fiziki gerçekleşme oranı belirleyicidir:
Müteahhit, henüz arsa sahibine karşı edimini yerine getirmeden kendisine düşen bağımsız bölümleri topraktan/projeden üçüncü kişilere satmışsa (Alacağın Devri/Temliki), sözleşmenin feshi halinde arsa sahibi bu 3. kişilerin tapularını da iptal ettirebilir. Bu nedenle topraktan projeye girerken ana sözleşmenin fiziki gerçekleşme şartları mutlaka incelenmelidir.
Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Yapı Kullanma İzin Belgesi ve Cins Değişikliği (2026)
Mevzuat Özet: Gayrimenkul alım-satımında kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar mülkiyet güvenliği açısından büyük önem taşır. Bu rehberde iskan (yapı kullanma izin belgesi) alma süreçlerini, müteahhit sorumluluklarını ve kat mülkiyetine resen geçiş şartlarını inceliyoruz.
Konut veya işyeri satın alırken tapu senedinde yer alan "Kat İrtifakı" ve "Kat Mülkiyeti" ibareleri, yapının hukuki durumunu belirleyen en temel niteliklerdir. Türkiye'deki gayrimenkul stokunun önemli bir kısmı halen kat irtifakı aşamasında kalmış binalardan oluşmaktadır.
Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, projesine uygun tamamlanmış yapılarda kat mülkiyetine geçilmesi, hem mülkiyet hakkının eksiksiz tesisi hem de olası imar cezaları ve yıkım kararlarından korunmak adına zorunludur.
İki tapu türü arasındaki temel farklar şu şekildedir:
Binanın kat mülkiyetine geçebilmesi için öncelikle ruhsat veren ilgili belediyeden veya idareden **Yapı Kullanma İzin Belgesi** alınmalıdır. İskan sürecindeki adımlar:
5711 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan düzenlemeler sayesinde, iskan belgesi alınan yapılarda kat mülkiyetine geçiş kolaylaştırılmıştır. İskan belgesi düzenlendiğinde, yetkili idare bu belgeyi ve gerekli mimari projeleri doğrudan Tapu Müdürlüğü'ne elektronik ortamda gönderir. Tapu idaresi, ekstra bir başvuruya gerek kalmaksızın taşınmazın cinsini "Arsa"dan "Bina"ya dönüştürerek **Kat Mülkiyetini resen tescil eder**.
Müteahhit veya arsa sahipleri tarafından iskanı alınmayan binalarda kat malikleri şu ciddi sorunlarla karşılaşabilir:
Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
