KİRA TESPİTİ VE KİRA UYARLAMA DAVALARI (5 YILLIK VE 10 YILLIK SÜREÇLER)
Türk Borçlar Kanunu m. 344-345 Kapsamında TÜFE Sınırı, Hakkaniyet İndirimi ve Aşırı İfa Güçlüğü (2026)
Hukuki Özet: Kira bedelinin emsal değerlerin altında kalması veya ekonomide yaşanan olağanüstü değişimler nedeniyle dengenin bozulması durumunda başvurulan iki temel yol vardır: Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası. Her iki davanın uygulanma şartları, hukuki sebepleri ve süreleri birbirinden farklıdır.
Konut ve işyeri kiralarında enflasyonist ortam veya bölgedeki hızlı değer artışları, zamanla sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin piyasa şartlarının çok altında kalmasına neden olur. **Türk Borçlar Kanunu (TBK)**, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını korumak hem de kiracıyı fahiş artışlara karşı muhafaza etmek amacıyla kira bedelinin tespiti ve uyarlanmasına dair emredici hükümler koymuştur.
Aşağıda TBK m. 344 ve m. 138 çerçevesinde Kira Tespit ve Kira Uyarlama davalarının farkları, şartları ve karar süreçleri detaylandırılmıştır.
1. Kira Tespit Davası Nedir ve Şartları Nelerdir? (TBK m. 344)
Kira tespit davası, tarafların yeni kira yılında uygulanacak bedel üzerinde anlaşamaması halinde hakimden kiranın piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep ettiği davadır:
- İlk 5 Yıl İçinde (TÜFE Sınırı): Kira sözleşmesinin ilk 5 yılı içinde açılan tespit davalarında hakim, kiranın sadece **12 aylık TÜFE ortalamasını** geçmeyecek şekilde artırılmasına karar verebilir. Piyasa emsalleri ilk 5 yıl içinde dikkate alınmaz.
- 5 Yıl Dolduktan Sonra (Emsal Rayiç Tespiti): Sözleşmenin başlangıcından itibaren **5 yıl geçtikten sonra** (6. kira yılı için), TÜFE sınırı kalkar. Hakim; emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu, konumunu ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini serbestçe belirler.
- Hakkaniyet İndirimi: Emsal tespiti yapılırken eski kiracıyı korumak adına hesaplanan rayiç bedel üzerinden hakim tarafından kural olarak **%10 ila %20 oranında "Hakkaniyet İndirimi" (Eski Kiracı İndirimi)** uygulanır.
2. Dava Açma Zamanı ve İhtarname Şartı (TBK m. 345)
Kira tespit davasının yeni dönemden itibaren geçerli sayılabilmesi için zamanlama hayati önem taşır:
- Yeni kira döneminin başlangıcından **en geç 30 gün önce** kiracıya yazılı ihtarname tebliğ edilmişse veya kira sözleşmesinde artış oranı önceden belirlenmişse, dava ne zaman açılırsa açılsın mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- İhtar şartına uyulmazsa, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanmaya başlar.
3. Kira Uyarlama Davası Nedir? (TBK m. 138)
Kira Uyarlama Davası, tespit davasından tamamen farklı olarak **"Aşırı İfa Güçlüğü"** esasına dayanır. Sözleşme kurulduktan sonra taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumların (derin ekonomik krizler, hiperenflasyon, afetler vb.) ortaya çıkmasıyla işlem temelinin çökmesi halinde açılır:
Uyarlama davası açabilmek için 5 yıllık sürenin dolması beklenmez. Ancak davanın kabul edilebilmesi için borcun henüz ifa edilmemiş olması veya edimin aşırı ifa güçlüğü sebebiyle ihtirazi kayıtla (haklar saklı tutularak) ödenmiş olması gerekir.
4. 10 Yıllık Uzama Süresi Sonu Tahliye İlişkisi
Kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolan kiracılar için ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekmek şartıyla tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu nedenle 10 yılı aşan kiralamalarda kira tespiti yerine doğrudan tahliye seçeneği de değerlendirilmelidir.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
5 yıllık kira tespit davaları, emsal rayiç belirleme, kira uyarlaması ve arabuluculuk süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder