İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI: KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

TBK m. 352/2, Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Şartı ve Dava Açma Süreleri (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Bir kira yılı içinde kirasını iki defa haklı olarak ödemediği için kiraya veren tarafından kendisine yazılı ihtar çekilen kiracıya karşı, o kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası açılabilir. İhtarların her biri farklı aylar için olmalı ve mutlaka yasal ya da sözleşmesel ödeme gününden sonra tebliğ edilmelidir.

Kira ödemelerini sürekli geciktiren, kirayı düzenli yatırmayarak mülk sahibini mağdur eden kiracılara karşı ev sahiplerinin ellerindeki en güçlü yasal yollardan biri "iki haklı ihtar" mekanizmasıdır. Ancak bu sürecin usulüne uygun işletilmemesi, en küçük bir tarih hatası davanın reddedilmesine yol açabilir.

İki haklı ihtarın hukuki dayanakları, ihtarname kuralları ve dava süreçlerinin detayları bu rehberde incelenmiştir.

1. Mevzuat ve Yasal Dayanaklar

İki haklı ihtar nedenine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümleri:

Yasal Dayanak (TBK m. 352/2): Kiracı, bir kira yılında bir yıllık veya daha uzun süreli kiralarda kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Aynı Kira Yılı İçinde Olma Şartı: Gönderilen iki ihtarnamenin de **aynı kira dönemi (yılı)** içerisinde gerçekleşmesi zorunludur. Farklı yıllara ait ihtarlar birleştirilerek iki haklı ihtar oluşturulamaz.
İhtarların Haklı ve Farklı Aylara Ait Olması: İhtarnameler, kiranın ödenmesi gereken son günden sonra çekilmeli ve farklı aylar için ayrı ayrı olmalıdır. Kiracı ihtardan sonra parayı ödese bile o ihtar "haklı ihtar" olma özelliğini kaybetmez.

2. Somut Örnekle Açıklama

Örnek Senaryo:
Ev sahibi Selim Bey, her ayın 4'ünde ödenmesi gereken kirayı yatırmayan kiracısına Mart ayı kirası için 10 Mart'ta, Mayıs ayı kirası için ise 12 Haziran'da noter aracılığıyla iki ayrı ihtarname göndermiştir. Kiracı her iki ihtardan sonra da borcunu gecikmeli de olsa ödemiştir.

Kira yılının sonuna gelindiğinde Selim Bey, yasal süre içinde zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamış ve Sulh Hukuk Mahkemesi'nde **İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası** açmıştır. Mahkeme, aynı kira dönemi içinde iki kez haklı ihtar şartının gerçekleştiğini belirterek tahliyeye karar vermiştir.

3. Stratejik Yol Haritası ve Dikkat Edilecekler

İki haklı ihtar sürecinde hata yapmamak adına dikkat edilecek hususlar:

Noter Kanalıyla İhtar: İhtarnamelerin mutlaka noter aracılığıyla yazılı ve teyit edilebilir şekilde gönderilmesi hukuki ispat için şarttır.
1 Aylık Dava Açma Süresi: Kira yılının bitiminden itibaren başlayan 1 aylık hak düşürücü süre kesinlikle kaçırılmamalıdır.
Zorunlu Arabuluculuk Adımı: Dava açılmadan önce yasal arabuluculuk başvuru zorunluluğu eksiksiz yerine getirilmelidir.