KENTSEL DÖNÜŞÜMDE 50+1 HİSSE ÇOĞUNLUĞU VE BİNA ORTAK KARAR PROTOKOLÜ
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti, Salt Çoğunluk Kararları ve Açık Artırma Satış Süreçleri (2026)
Hukuki Özet: Kentsel dönüşüm mevzuatında yapılan düzenlemelerle riskli binaların yeniden inşasında aranan 2/3 hisse çoğunluğu şartı kaldırılarak %50+1 (salt çoğunluk) kuralı getirilmiştir. Kat maliklerinin hisseleri oranında %50+1 çoğunlukla alacağı Bina Ortak Karar Protokolü, tüm malikler için bağlayıcıdır.
Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi amacıyla yürürlükte bulunan 6306 Sayılı Kanun, binaların yenilenme süreçlerini hızlandırmak adına köklü değişimlerden geçmiştir. Yapılan yasal düzenlemelerle birlikte, tıkanan kentsel dönüşüm projelerinin önünü açmak için karar alma mekanizmaları esnetilmiş ve süreç bürokratik engellerden arındırılmıştır.
Aşağıda riskli yapı tespiti, bina ortak karar protokolünün hazırlanması, %50+1 hisse çoğunluğunun uygulanması ve karara katılmayan maliklerin hisse satış süreçleri incelenmiştir.
1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı binanın riskli yapı olarak ilan edilmesidir:
- Tek Malikin Başvurusu Yeterlidir: Binadan tek bir kat malikinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kurumlarına başvurmasıyla risk tespiti yapılır. Diğer maliklerin rızası aranmaz.
- Kesinleşme Süreci: Riskli yapı raporu tapu kütüğüne işlenir ve maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren **15 gün içinde** İl Riski Tespit Komisyonu'na itiraz edilebilir. İtirazın reddi halinde rapor kesinleşir.
2. %50+1 Hisse Çoğunluğu (Salt Çoğunluk) Kuralı
Kesinleşen riskli yapı raporunun ardından binanın yeniden yaptırılması, müteahhit seçimi ve paylaşım esasları karara bağlanır:
Eski mevzuatta aranan hisse oranının 2/3 çoğunluğu şartı yerine artık **Arsa Payı Çoğunluğunun %50+1'i (Salt Çoğunluk)** yeterli kabul edilmektedir. Kişi sayısı değil, arsa payı toplamının yarısından bir fazlası elde edildiğinde Bina Ortak Karar Protokolü yasal geçerlilik kazanır.
3. Karara Katılmayan Maliklerin Hisselerinin Satışı
Salt çoğunlukla alınan Bina Ortak Karar Protokolü, karara katılmayan veya muhalif kalan diğer kat maliklerine noter kanalıyla ihtar edilir:
- 15 Günlük Yasal İhtar: Azınlıkta kalan maliklere teklifi ve protokolü kabul etmeleri için 15 günlük süre verilir.
- Bakanlık/Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Satışı: Verilen sürede protokolü imzalamayan maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından rayiç bedeli tespit edilerek **açık artırma usulüyle** diğer paydaşlara satılır.
- Üçüncü Kişilere Satış: Bina içindeki diğer malikler bu hisseleri satın almazsa, taşınmaz payı kentsel dönüşüm projesini üstlenen 3. kişilere satılabilir.
4. Tahliye ve Yıkım Kararlarında Yeni Uygulamalar
Riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından maliklere ve kiracılara tek bir seferde en fazla 90 günlük süre tanınır. Verilen süre içinde binanın boşaltılmaması halinde mülki amir kararıyla emniyet güçleri nezaretinde kilitli kapılar açılarak tahliye ve yıkım işlemleri re'sen gerçekleştirilir.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Kentsel dönüşüm %50+1 karar protokolleri, müteahhit sözleşmeleri incelemesi ve hisse açık artırma satış süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder