MÜTEAHHİT İNŞAATI YARIM BIRAKTI VEYA BATTI: KAT MALİKLERİ NE YAPMALI?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Fesih Süreçleri, Kira Yardımı ve Hukuki Çıkış Yolları (2026)
Hukuki Özet: Kentsel dönüşüm sürecinde veya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin iflas etmesi, konkordato ilan etmesi ya da inşaatı terk etmesi durumunda kat malikleri haklı nedenle sözleşmeyi feshedebilir. Süreçte tapu devirlerinin durumundan mahkeme yoluyla tasfiyeye, bina tamamlama sigortasından yeni yüklenici bulunmasına kadar kritik hukuki adımların gecikmeden atılması hayati önem taşır.
Kentsel dönüşüm, deprem riski altındaki yapıların yenilenmesi için hayati bir süreç olsa da, yanlış müteahhit seçimleri veya ekonomik dalgalanmalar nedeniyle projelerin yarıda kalması büyük mağduriyetlere yol açmaktadır. Yıkılan binasının yerinde yıllarca çukur veya kaba inşaatla baş başa kalan kat malikleri için kanuni haklar ve çıkış yolları oldukça önemlidir.
Müteahhidin işi bırakması veya batması durumunda kat maliklerinin izlemesi gereken yasal prosedürler bu rehberde ele alınmıştır.
1. Sözleşmenin Feshi ve Hukuki Haklar
Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde uygulanan yasal mekanizmalar:
- Haklı Nedenle Sözleşmenin Feshi: İnşaat seviyesi taahhüt edilen sürede tamamlanmadıysa veya müteahhit iflas/konkordato sürecine girdiyse, kat malikleri oy birliğiyle (veya sözleşmedeki şartlara göre) noter kanalıyla ihtar çekerek sözleşmeyi feshedebilir. İflas durumunda ise süreç iflas masası üzerinden yürütülür.
- Tapu Devirlerinin Durumu: Müteahhide devredilen arsa tapularının geri alınabilmesi için "ifa efdalsizliği" veya "geriye etkili fesih" davası açılması gerekebilir. Bu nedenle tapu devirlerinin inşaat seviyesine göre kademeli yapılması kritik önem taşır.
- Kira Yardımı ve Tazminatlar: Kentsel dönüşümde devlet tarafından sağlanan kira yardımı süresi bittiğinde veya müteahhit sözleşme gereği ödemesi gereken kira/gecikme tazminatlarını ödemediğinde, bu bedeller müteahhitten dava ve icra yoluyla talep edilir.
2. Somut Örnekle Açıklama
Örnek Senaryo:
İstanbul'daki bir apartman kentsel dönüşüm için müteahhitle anlaşmış, bina yıkılmış ve arsa tapularının bir kısmı müteahhide devredilmiştir. Ancak 1 yıl geçmesine rağmen kaba inşaat seviyesine bile gelinememiş, müteahhit ekonomik sıkıntı nedeniyle şantiyeyi terk etmiştir.
Apartman yönetimi avukatları aracılığıyla Asliye Hukuk Mahkemesi'nde **"Eser Sözleşmesinin Feshi ve Tasfiyesi"** ile **"Tapu İptal ve Tescil"** davası açmıştır. Mahkeme bilirkişi incelemesiyle inşaatın gerçekleşme oranını saptamış, fesih kararıyla birlikte müteahhide devredilen tapuların maliklere iadesinin önünü açmıştır. Kat malikleri daha sonra sağlam bir başka firmayla anlaşarak inşaatı tamamlamıştır.
3. Mağduriyet Yaşamamak İçin Yapılması Gerekenler (Yol Haritası)
Kentsel dönüşüm sürecinde yarıda kalma riskine karşı alınacak önlemler ve izlenecek adımlar:
- Kademeli Tapu Devri Sistemi: Sözleşme yapılırken tapuların tamamı peşin değil, inşaatın somut ilerleme yüzdesine (su basmanı, kaba inşaat, ince işler vb.) göre kademeli olarak devredilmesi sağlanmalıdır.
- Bina Tamamlama Sigortası / Teminat Mektupları: Müteahhitten güçlü banka teminat mektupları veya bina tamamlama sigortası talep edilmelidir.
- Mahkeme Yoluyla Tespit ve Fesih: İnşaat durduğunda süre kaybetmeden Sulh Hukuk Mahkemesi'nden delil tespiti yaptırılmalı, ardından Asliye Hukuk Mahkemesi'nde fesih ve tasfiye süreci başlatılmalıdır.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları, yarım kalan inşaatlar, müteahhit sözleşme fesihleri ve tapu iade davaları için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder