AİLE KONUTU ŞERHİ NEDİR? EŞİN RIZASI OLMADAN SATIŞ VE İPOTEK İPTALİ

Türk Medeni Kanunu m. 194 Kapsamında Aile Konutu Koruması, Tapu Şerhi ve Rıza Dışı Devirlerin İptali (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Eşlerin birlikte yaşadığı ve yaşam merkezleri haline getirdikleri taşınmaz "Aile Konutu" olarak kabul edilir. Türk Medeni Kanunu m. 194 uyarınca, tapu kimin üzerine olursa olsun, diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu satılamaz, devredilemez veya ipotek ettirilemez.

Evlilik birliği içerisinde eşlerin barınma ihtiyacını karşılayan ve ortak yaşamın odağı olan taşınmazlar, kanun koyucu tarafından özel bir koruma altına alınmıştır. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194 düzenlemesiyle, aile konutu üzerindeki hakların mülkiyet sahibi eş tarafından tek taraflı tasarruflarla riske atılması engellenmiştir.

Aşağıda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları ve tapu mevzuatı çerçevesinde Aile Konutu Şerhi'nin konulması, rızasız devirlerin iptali ve hukuki korunma yolları açıklanmıştır.

1. Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur? (Mahkemesiz Kolay İşlem)

Tapuda adına kayıt bulunmayan eş, diğer eşin muvafakatine veya mahkeme kararına ihtiyaç duymaksızın tek başına Tapu Müdürlüğü'ne başvurabilir:

Gerekli Belgeler: Yerleşim yeri (ikametgah) belgesi, evlilik cüzdanı veya vukuatlı nüfus kayıt örneği ve muhtarlıktan/kolluktan alınacak konutun aile konutu olduğuna dair yazı.
Ücretsiz İşlem: Tapu kütüğünün beyanlar hanesine "Aile Konutudur" şerhinin işlenmesi tamamen harçsız ve basit bir idari işlemdir.

2. Eşin Açık Rızası Olmadan Yapılan Satış ve İpoteklerin Durumu

Tapu kütüğünde şerh bulunsun veya bulunmasın, fiilen aile konutu niteliği taşıyan bir taşınmazda malik olan eş, diğer eşin **Açık (Yazılı) Rızasını** almadan şu işlemleri yapamaz:

Kira Sözleşmesinin Feshi: Konut kiralık ise kiralayan eş sözleşmeyi tek taraflı feshedemez.
Taşınmazın Satışı ve Devri: Üçüncü kişilere satış, bağış veya trampa yapılamaz.
İpotek Tesis Edilmesi: Bankalardan çekilen krediler karşılığında veya şahıs borçlarına binaen konut üzerine ipotek konulamaz.

3. Tapu İptal ve Tescil / İpotek İptali Davası

Diğer eşin haberi veya rızası olmadan aile konutu satılmışsa ya da üzerine ipotek konulmuşsa, rızası alınmayan eş **Aile Mahkemesi**'nde dava açabilir:

Tapuya "Aile Konutu Şerhi" işlenmişse, satın alan veya ipotek koyan 3. kişinin (banka dahi olsa) iyiniyet iddiası dinlenmez ve işlem kesin olarak **iptal edilir**. Şerh olmaması durumunda ise 3. kişinin konutun aile konutu olduğunu bilip bilmediği (iyiniyetli olup olmadığı) yargılamada araştırılır.

4. Boşanma veya Ölüm Halinde Aile Konutunun Durumu

Boşanma Halinde: Boşanma davası kesinleştiğinde aile konutu koruması kural olarak sona erer. Ancak velayeti alan eşe veya haklı sebebi olan tarafa konutun tahsisi kararlaştırılabilir.
Eşin Ölümü Halinde (TMK m. 240/652): Sağ kalan eş, miras paylaşımında aile konutunun kendisine mülkiyet veya intifa (kullanım) hakkı olarak tanınmasını mahkemeden talep edebilir.