NET FİYAT ÜZERİNDEN (ÜSTÜ SENİNDİR) GAYRİMENKUL SATIŞLARI ETİK Mİ VE YASAL MI?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, TBK m. 520 ve Gizli Komisyon / Menfaat İlişkileri (2026)
Hukuki ve Etik Özet: Gayrimenkul sektöründe mal sahibinin "Bana net şu kadar para ver, üzerine ne koyarsan senindir" diyerek yaptığı anlaşmalar (açık/gizli marjlı satışlar), Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e ve meslek etiğine aykırıdır. Emlak danışmanı/broker, taraflar arasındaki şeffaflığı korumakla yükümlü olup, komisyon oranları yasal sınırlarla (yüzde yasal oranlar) ve yazılı sözleşmeyle belirlenmelidir; aksi takdirde hukuki ihtilaflara ve meslek belgesinin iptaline yol açabilir.
Gayrimenkul sektöründe satıcıların sıklıkla başvurduğu veya danışmanlara teklif ettiği yöntemlerden biri, mülk sahibi için akılda net bir rakam belirleyip, bunun üzerindeki her türlü kazancın emlakçıya (broker) bırakıldığı pazarlık tarzıdır. Piyasa dilinde genellikle "Net fiyat / Üzeri senindir" veya "Marjlı satış" olarak bilinen bu yöntem, ilk bakışta taraflara pratik gelse de hem hukuki hem de mesleki etik açısından ciddi riskler barındırmaktadır.
Aşağıda bu satış modelinin mevzuattaki yeri, etik boyutları, taraflar için yarattığı riskler ve doğru çalışma yöntemleri detaylandırılmıştır.
1. Mevzuat ve Yasal Boyut
"Üzeri senindir" mantığıyla yapılan satışların yasal çerçevedeki karşılığı şöyledir:
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik: Yetki belgesine sahip emlak işletmelerinin alım-satım aracılık faaliyetlerinde alacağı hizmet bedeli (komisyon) oranları kanunen net bir şekilde sınırlandırılmıştır (Genellikle alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 + KDV olmak üzere toplamda yasal tavan oranlar uygulanır). "Üzeri senindir" mantığında bu oranlar bazen yasal tavanları aşmakta veya belirsizleşmektedir.
- Şeffaflık ve Dürüstlük Kuralı (TBK m. 520 - Simsarlık): Simsarlık sözleşmesinde simsar (broker), müvekkilinin çıkarlarını dürüstçe gözetmekle yükümlüdür. Mal sahibine piyasa değerinin çok üzerinde bir teklif geldiğinde, bu gerçek fiyatı mal sahibinden gizleyerek aradaki aşırı marjı (farkı) kendi cebine indirmesi hukuken "güveni kötüye kullanma" ve "gizli menfaat temini" olarak değerlendirilebilir.
- Vergilendirme ve Fatura Zorunluluğu: Alınan tüm hizmet bedelleri ve komisyonlar resmi olarak faturalandırılmak zorundadır. "Üzeri senindir" anlaşmalarında aradaki marjın vergilendirilmemesi vergi usul kanunlarına aykırılık teşkil eder.
2. Etik Olmama Gerekçeleri
Bu yöntemin mesleki açıdan etik dışı kabul edilmesinin temel nedenleri şunlardır:
- Çıkar Çatışması: Danışman, mal sahibinin mülkünü en yüksek fiyata satıp ona en çok kazandırmak yerine, kendi cebine kalacak marjı büyütmek için piyasa dengelerini manipüle edebilir.
- Alıcının Aldatılması Riski: Alıcıya mülkün gerçek değerinden çok daha yüksek bir fiyat çekilerek aradaki fark gizli komisyon olarak alınabilir. Bu durum dürüst pazarlama ilkesine aykırıdır.
- Güven Erozyonu: Mal sahibi daha sonra aynı mülkün piyasada çok daha yüksek paralara satılabileceğini veya aradaki farkın çok büyük olduğunu öğrendiğinde emlakçıya olan güven tamamen sarsılır ve hukuki yollara başvurur.
3. Somut Örnekle Açıklama
Örnek Senaryo:
Satıcı Ahmet Bey, dairesi için emlakçıya "Bana net 5.000.000 TL ver, üstüne kaça satarsan senin olsun" der. Emlakçı daireyi 5.800.000 TL'ye alıcıya satar ve aradaki 800.000 TL farkı cebine indirir. Ahmet Bey daha sonra bu dairelerin piyasada aslında 6.000.000 TL ettiğini, emlakçının kendisini ucuza ikna edip aradaki büyük farkı gizli kazanç olarak aldığını öğrenir.
Bu durumda Ahmet Bey, emlakçı aleyhine "görevi kötüye kullanma", "gizli menfaat sağlama" ve "uğranılan zararın tazmini" için hukuki süreç başlatabilir. Emlakçı hem mesleki itibarını hem de ticaret lisansını tehlikeye atmış olur.
4. Profesyonel Bir Broker / Emlakçı Nasıl Davranmalıdır?
Bu tür riskli ve etik dışı durumlara düşmemek için şu yöntemler izlenmelidir:
- Ekspertiz ve Şeffaf Fiyatlandırma: Mülkün gerçek piyasa değeri (ekspertiz raporu ile) objektif olarak belirlenmelidir.
- Yazılı Yetki Sözleşmesi: Yetki sözleşmesinde net fiyat yerine **"Satış Bedeli üzerinden %X oranında hizmet bedeli (komisyon) alınacağı"** açıkça yazılmalıdır.
- Alıcı ve Satıcı Arasında Açık Kartlar: Satış bedeli tapuda ne gösteriliyorsa ve alıcıdan/satıcıdan ne alınmaktaysa her iki tarafın da bilgisi dahilinde resmi faturalandırılmalıdır.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Gayrimenkul satışlarında yetki sözleşmeleri, komisyon oranları, mesleki etik kuralları ve yasal danışmanlık hizmetlerimiz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder