2.1. ARSA VE İMAR HUKUKUNUN TEKNİK ANATOMİSİ

Gayrimenkul ve inşaat sektöründe milyarlık projelerin kaderini belirleyen ana unsur, arazinin fiziksel büyüklüğünden ziyade hukuki ve teknik imar haklarıdır. Bu rehber; 3194 Sayılı İmar Kanunu, Tip İmar Yönetmeliği, emsal (KAKS) hesabı ince detayları ve mimari kazağa dönüştürülebilecek alan kazanımları üzerine teknik bir doktrin olarak hazırlanmıştır.

1. 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE MİMARİ EMSAL HESAPLAMALARI

Bir parsel üzerinde inşa edilebilecek toplam kapalı alanı belirleyen KAKS (Emsal) katsayısı hesaplanırken, projelerin brüt ve net alan dinamikleri hayati önem taşır. %30 Emsal Harici Alan kuralı doğru yönetilmediğinde ciddi metraj kayıpları yaşanmaktadır.

Emsal (KAKS) Hesabına Dahil Olmayan / Kısmen Muaf Alanlar:

• Otopark Alanları: Zorunlu otopark miktarları ve bunun %25'ini geçmeyen ek otopark alanları emsal haricidir.
• Sığınak ve Tesisat Katları: Yönetmelik gereği yapılması zorunlu sığınak alanları ile binanın teknik ihtiyacına dönük tesisat şaftları ve katları.
• Yangın Merdivenleri ve Asansör Boşlukları: Kat hollerinin yangın güvenlik koridorları ve asansör kuyuları emsal harici tutulur.
• Açık Balkonlar ve Teraslar: Taban alanının veya kat alanının belirli oranlarını aşmayan açık balkon ve teraslar %30 muafiyet sınırları dahilinde değerlendirilir.

2. KOT FARKI (RÖPER) VE EĞİMLİ ARAZİ KAZANIMLARI

Arazi topografyası, doğru mimari çözümlerle birleştiğinde projenin satılabilir/kiralanabilir alanını (sellable area) doğrudan artıran en stratejik unsurdur.

• Taban Kotu ve Yoldan Kot Alma: Binanın tabi zeminden mi yoksa yol hizasından mı kot alacağı, parselin yola olan cephesine ve eğimine göre belirlenir. Yüksek kottaki yoldan kot alınması halinde bodrum katların açığa çıkması sağlanır.
• Bodrum Katların Emsal Dışı Kullanımı: Açığa çıkan bodrum katların konut veya ticari alan olarak kullanılması, imar planı notlarındaki özel hükümlere tabidir. Doğru plan notu okumasıyla fazladan 1 veya 2 kat kazanımı mümkündür.

3. TEVHİT (BİRLEŞTİRME) VE İFRAZ (BÖLME) ŞARTLARI

Bölgesel kentsel dönüşüm ve ada bazlı projelerde parsellerin birleştirilmesi (tevhit), belediyeler tarafından ek emsal artışlarıyla teşvik edilmektedir.

STRATEJİK NOT Küçük parsellerin tek başına yapılaşma şartı (minimum cephe ve derinlik) sağlayamadığı durumlarda tevhit zorunludur. Kentsel dönüşüm alanlarında adasal birleşmelerde %10 ile %25 arasında değişen ek emsal hakları kazanılabilmektedir.

4. UYGULAMA İMAR PLAN NOTLARININ ÜSTÜNLÜĞÜ

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nın paftası kadar, planın altındaki Plan Notları da hukuki bağlayıcılığa sahiptir. Genel yönetmelikte kısıtlanan birçok husus, özel plan notlarıyla lehine dönüştürülebilir. Lejantta yer almayan çekme mesafesi esneklikleri veya zemin kat ticari fonksiyon izinleri doğrudan plan notlarında aranmalıdır.