GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ VE TAPUYA ŞERH SÜREÇLERİ

Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu Kapsamında Noter Şartı, 5 Yıllık Şerh Süresi ve Mülkiyet Devri (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: İleride bir gayrimenkulün satışının yapılacağını taahhüt eden Taşınmaz Satış Vaadı Sözleşmesi, ön sözleşme niteliğinde bir hukuki müessesedir. Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersiz sayılırken, tapu kütüğüne işlenen şerh ise 3. kişilere karşı mutlak koruma sağlar.

Gayrimenkul sektöründe projeden konut alımlarında, hisseli tapu devirlerinde veya henüz tapusu çıkmamış yapılarda sıkça başvurulan hukuki araçlardan biri Gayrimenkul Satış Vaadı Sözleşmesi'dir. Bu sözleşme taraflara doğrudan mülkiyet hakkı kazandırmaz; alıcıya mülkiyetin devrini isteme (kişisel hak), satıcıya ise taşınmazı devretme borcu yükler.

Aşağıda Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 29 ve Tapu Kanunu m. 26 hükümleri çerçevesinde satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik şartları ve hukuki sonuçları detaylandırılmıştır.

1. Zorunlu Şekil Şartı: Noter Onayı Geçerli mi?

Gayrimenkul satış vaadı sözleşmesinin geçerliliği, kanunen sıkı bir **Resmi Şekil Şartına** bağlanmıştır:

Noterde Re'sen Düzenleme: Sözleşmenin geçerli olabilmesi için mutlaka **Noter tarafından re'sen düzenlenmesi** şarttır. Tarafların kendi aralarında yaptığı adi yazılı sözleşmeler veya noter sadece "imza tasdiki" yapılan evraklar hukuken geçersizdir (hükümsüzdür).
Geçersiz Sözleşmenin Sonucu: Adi yazılı sözleşmeye dayanarak tapu tescili talep edilemez. Alıcı ancak ödediği paranın "Sebepsiz Zenginleşme" hükümlerine göre iadesini isteyebilir.

2. Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi ve Koruma Etkisi

Noterde düzenlenen satış vaadı sözleşmesi kural olarak sadece taraflar arasında nisbi hak doğurur. Taşınmazın 3. kişilere satılmasını engellemek ve hakkı herkese karşı ileri sürülebilir hale getirmek için **Tapu Kütüğüne Şerh** verilmesi zorunludur:

3. Kişilere Karşı İleri Sürülebilirlik: Tapuya şerh verilen satış vaadinden sonra satıcı taşınmazı başkasına satsa, ipotek ettirse veya taşınmaza haciz konsa dahi; vaat alacaklısı hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilir.
5 Yıllık Hak Düşürücü Süre: Tapu Kanunu m. 26 uyarınca satış vaadi şerhi tapu kütüğünde **5 yıl** süreyle etkisini korur. 5 yıl içinde tapu devri yapılmaz veya mahkemeden tescil davası açılmazsa, şerh malikin talebiyle tapudan terkin (silme) edilebilir.

3. Satıcının Tapuyu Devretmemesi Halinde "Feragaha İcbar Davası"

Satış vaadı sözleşmesine uygun şekilde bedelini ödeyen alıcı, belirlenen süre geldiğinde satıcının tapu devrinden kaçınması halinde hukuki yollara başvurabilir:

Alıcı, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde **"Cebri Tescil (Feragaha İcbar)"** davası açarak hakim kararıyla mülkiyetin kendi adına tescil edilmesini talep edebilir. Mahkeme kararı resmi tapu devri yerine geçer.

4. Hisseli Taşınmazlarda ve Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Durum

Hisseli Tapularda: Paydaşlardan biri kendi payını satış vaadine konu edebilir. Ancak diğer paydaşların yasal ön alım (şufa) hakları göz önünde bulundurulmalıdır.
Müteahhitten Daire Alımlarında: Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde müteahhitten giren satış vaadlerinde, müteahhit arsa sahibine karşı edimini (inşaatı tam bitirme) yerine getirmedikçe 3. kişiler arsa sahibinden tapu tescili talep edemeyebilir.