10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SEBEPSİZ FESHİ VE TAHLİYE SÜREÇLERİ

Türk Borçlar Kanunu m. 347 Kapsamında Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Şartları (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin süresi dolsa dahi ev sahibi sözleşmeyi tek taraflı sonlandıramaz. Ancak 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, kiraya verene herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkı tanınmıştır. Bu rehberde TBK m. 347 çerçevesinde süre hesaplamalarını ve ihbar koşullarını inceliyoruz.

Kira hukukunda genel kural, kiracının korunması ilkesidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde kiracı sözleşmeyi en az 15 gün önceden bildirimde bulunarak sonlandırabilirken, kiraya veren (ev sahibi) sadece sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Sözleşme kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzar.

Ancak bu durum sonsuza kadar devam etmez. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi uyarınca kiraya verene, 10 yıllık uzama süresinin sonunda haklı bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshetme hakkı tanınmıştır.

1. "10 Yıllık Uzama Süresi" Nasıl Hesaplanır? (1+10 Yıl Kuralı)

Uygulamada en çok yapılan hata, 10 yıllık sürenin sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren hesaplanmasıdır. Kanuni hesaplama yöntemi şu şekildedir:

Sözleşme Süresi (1 Yıl): Örneğin 1 yıllık belirli süreli bir sözleşme yapılmış olsun. İlk 1 yıl asıl sözleşme süresidir.
Uzama Süresi (10 Yıl): İlk yılın bitiminden itibaren başlayan ve kendiliğinden uzayan 10 yıllık dönemdir.
Toplam Süre (11 Yıl): Fesih hakkının doğması için sözleşmenin başlangıcından itibaren toplamda **en az 11 yılın** geride kalmış olması gerekir.

2. Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih İhbarı

10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için kanunda öngörülen bildirim sürelerine sıkı sıkıya uyması zorunludur:

Belirli Süreli Sözleşmelerde: 10 yıllık uzama süresini takip eden her yeni uzama yılının bitiminden **en az 3 ay önce** kiracıya yazılı fesih bildirimi (noter ihtarnamesi) ulaştırılmalıdır.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Sözleşme başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre 6 aylık kira dönemi için en az **3 ay önceden** yapılacak bildirimle sözleşme feshedilebilir.

3. Fesih Bildiriminin Şekli ve Zamanlaması

Fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için **yazılı olması** kanuni şarttır (TBK m. 348). İleride doğabilecek ispat kolaylığı ve hak kaybı yaşanmaması adına bildirimin mutlaka **Noter kanalıyla** çekilmesi önerilir.

İhtarname belirtilen 3 aylık yasal süre içinde kiracının eline ulaşmazsa, fesih bildirimi o yıl için geçersiz kalır ve ev sahibi bir sonraki kira yılının sonunu beklemek zorunda kalır.

4. Tahliye Davası Süreci

Süresinde ve usulüne uygun ihtarname gönderilmesine rağmen kiracı taşınmazı rızasıyla tahliye etmezse, kiraya veren yeni kira yılının girmesiyle birlikte **Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası** açabilir. Bu dava türünde ev sahibinin ihtiyacını, yeniden imar durumunu veya kiracının kusurunu ispatlama yükümlülüğü bulunmamaktadır; sadece sürenin dolduğunun ve ihtarnamenin tebliğ edildiğinin belgelenmesi yeterlidir.