KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DAHÂ KÜÇÜK METREKARELİ DAİRE SAHİPLERİNİN HAKLARI VE ŞEREFİYE HESABI
6306 Sayılı Kanun, Arsa Payı Düzeltme Davası, SPK Lisanslı Değerleme ve Şerefiye Farkı (2026)
Hukuki Özet: Kentsel dönüşüm sürecinde daire metrekaresinin küçük olması, arsa payı orantısızlığını veya yeni projede hak kaybını doğurabilir. Metrekaresi küçük olan kat malikleri; SPK onaylı şerefiye/değerleme raporu, arsa payı oranında inşaat maliyet borçlanması veya Arsa Payının Düzeltilmesi Davası açarak haklarını koruyabilirler.
6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında binalar yenilenirken en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri, binadaki dairelerin alan (m²) büyüklüklerinin birbirinden farklı olmasıdır. Eski binada metrekaresi daha küçük olan kat malikleri, yeni yapılacak projede yüksek borçlanma bedelleriyle karşılaşabilir veya dairelerinin daha da küçülmesi riskiyle karşı karşıya kalabilirler.
Aşağıda kentsel dönüşümde daire metrekaresi küçük olan mülk sahiplerinin yasal hakları, mevzuat esasları, somut kriz senaryoları ve atılması gereken adımlar detaylandırılmıştır.
1. Mevzuat ve Kanun Çerçevesi
Kentsel dönüşümde daire alanlarının farklılığına ilişkin hukuki dayanaklar şunlardır:
- Mülkiyet Haklarının Esas Alınması (6306 Sayılı Kanun m. 6): Yeni yapılacak binada daire dağılımları ve borçlanma bedelleri, kat maliklerinin **arsa payları ve mevcut bağımsız bölümlerinin değeri** göz önüne alınarak hesaplanır. Sadece daire adedi değil, bağımsız bölümlerin değeri esastır.
- Arsa Payı Düzeltme Davası (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3): Binanın ilk yapıldığı tarihte dairelerin yüzölçümü, konumu ve değerleriyle orantısız şekilde arsa payı verilmişse (örneğin küçük daireye büyük daire ile aynı arsa payı yazılmışsa veya tam tersi), **Arsa Payının Düzeltilmesi Davası** açılabilir.
- SPK Lisanslı Şerefiye ve Değer Değerleme Raporu: Müteahhit ile yapılan Kat Karşılığı İnşaat veya Yeniden Yapım Sözleşmelerinde, mevcut ve yeni dairelerin konum, cephe, kat ve metrekare değerleri SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca belirlenerek **Şerefiye Farkı (Bedel İfası)** hesaplanmalıdır.
- Salt Çoğunluk (Yüzde 50+1) Kararlarında Hak Kaybı Engeli: Kentsel dönüşüm kararları %50+1 çoğunlukla alınabilse dahi, azınlıkta kalan veya metrekaresi küçük maliklerin mülkiyet hakkını zedeleyen fahiş sözleşme şartları mahkemece iptal edilebilir.
2. Somut Örnekle Açıklama
Örnek Senaryo:
10 daireli bir binada Ali Bey'in dairesi 70 m², diğer 9 komşusunun daireleri ise 120 m²'dir. Müteahhit firma, bina yenilendiğinde herkese eşit borçlanma bedeli (örneğin daire başı 1.500.000 TL) ve eşit küçülme oranı teklif eder.
Ali Bey bu duruma itiraz etmezse, metrekare bazında komşularına göre haksız yere aynı inşaat maliyetini ödemiş olur. Ali Bey, bağımsız bir SPK ekspertiz raporu aldırarak kendi arsa payı ve dairesinin küçüklüğü oranında borçlanma bedelinin düşürülmesini veya şerefiye farkı ödenmesini talep etme hakkına sahiptir.
3. Neler Yapabilirsiniz? (Adım Adım Yol Haritası)
Kentsel dönüşümde dairenizin metrekaresi küçükse izleyebileceğiniz yasal ve teknik yollar şunlardır:
- Tapudaki Arsa Payınızı Kontrol Edin:
- Tapu senetinizde yazan arsa payı oranını inceleyin. Eğer daireniz küçük olmasına rağmen arsa payınız büyük dairelerle eşit verilmişse veya hak ettiğinizden daha düşükse, mahkemede **Arsa Payı Düzeltme Davası** açabilirsiniz.
- Bağımsız SPK Lisanslı Değerleme (Ekspertiz) Raporu İsteyin:
- Bina genel kurulunda veya müteahhit görüşmelerinde, dairelerin mevcut değerleri ve yeni projede verilecek dairelerin şerefiye (kat, cephe, m²) farklarının tespiti için SPK onaylı rapor hazırlanmasını talep edin.
- İnşaat Maliyeti Borçlanmasını Metrekare Oranında Düzenletin:
- Eğer kentsel dönüşüm bina yapım bedeli (paylaşım) şeklinde ilerliyorsa, inşaat maliyetine katılım payınızın daire büyüklüğünüz / arsa payınız oranında **daha az olmasını** sözleşmeye ekletin.
- Sözleşmeye Şerefiye / Bedel Eşitleme Maddesi Koydurun:
- Yeni binada size teslim edilecek daire metrekaresi diğer kat maliklerinden küçük kalıyorsa, aradaki değer farkının müteahhit veya diğer maliklerce size nakit (şerefiye bedeli) olarak ödenmesini talep edin.
- Haksız Kararlara Karşı İhtarname ve Mahkeme Yolu:
- Çoğunluk tarafından alınan kararlar mülkiyet hakkınızı açıkça ihlal ediyorsa veya fahiş borçlandırma içeriyorsa, karara katılmayarak noter kanalıyla **itiraz ihtarnamesi** çekin ve Kentsel Dönüşüm Kararının İptali için hukuki süreç başlatın.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Kentsel dönüşümde metrekare uyuşmazlıkları, arsa payı düzeltme davaları, şerefiye hesaplamaları ve müteahhit sözleşme denetimleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder