DÜŞÜK KİRA BEDELİ ÖDEYEN KİRACININ TAHLİYESİ VE KİRA TESPİT DAVASI SÜREÇLERİ
TBK m. 344 (5 Yıl Şartı), TBK m. 347 (10 Yıllık Uzaama Süresi) ve Hukuki Tahliye Yolları (2026)
Hukuki Özet: Kiracının bölge rayicinin çok altında bir bedelle oturması tek başına doğrudan bir tahliye sebebi değildir. Ancak 5 yılı dolan kira sözleşmelerinde Kira Tespit Davası açılarak kira rayice yükseltilebilir; 10 yıllık uzama süresi dolan sözleşmelerde ise gerekçesiz tahliye hakkı doğar.
Gayrimenkul sahiplerinin en sık karşılaştığı krizlerden biri, uzun süredir dairede oturan kiracının ödediği kiranın güncel piyasa (rayiç) değerlerinin çok altında kalmasıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı koruma odaklı bir yapıya sahip olduğundan, sırf "kira bedeli emsallere göre düşük kaldı" gerekçesiyle kiracı doğrudan evden çıkarılamaz. Ancak kanunun ev sahibine tanıdığı belirli süreler ve hukuki imkanlar mevcuttur.
Aşağıda kiracının düşük bedelle oturması durumunda ev sahibinin yararlanabileceği mevzuat esasları, somut örnek senaryolar ve atılması gereken adımlar detaylandırılmıştır.
1. Mevzuat ve Kanun Çerçevesi
Düşük kira bedeli ve kiracının tahliyesine ilişkin temel yasal düzenlemeler şunlardır:
- Kiranın Düşük Kalması Tek Başına Tahliye Sebebi Değildir: Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan tahliye sebepleri sınırlıdır (İhtiyaç, İmar/Yeniden İnşa, Tahliye Taahhüdü, 10 Yıllık Uzama Süresi, İki Haklı İhtar veya Kira Ödememe). Sadece "kira az" diyerek tahliye davası açılamaz.
- Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3 - 5 Yıllık Kural): Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren **5 yıl geçtikten sonra**, ev sahibi emsal kira bedellerine göre kiranın yeniden belirlenmesi için **Kira Tespit Davası** açabilir. Bu davada hakim, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın hakkaniyet ve emsal araştırması ile kiranı güncel piyasa değerine getirir (eski kiracı indirimi uygulanarak).
- 10 Yıllık Uzama Süresi İle Tahliye (TBK m. 347): Konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, ev sahibi her uzama yılının bitiminden en az **3 ay önce haber vermek şartıyla** hiçbir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye ettirebilir.
- Zorunlu Arabuluculuk Şartı: Kira tespit veya kira ilişkisinden doğan tahliye davaları açılmadan önce yasal olarak **Arabuluculuk** kuruluna başvuru zorunludur.
2. Somut Örnekle Açıklama
Örnek Senaryo:
Mehmet Bey’in dairesinde 6 yıldır oturan Kiracı Hasan Bey, kanuni TÜFE zamlarıyla aylık 8.000 TL kira ödemektedir. Ancak aynı binadaki emsal dairelerin güncel kira bedelleri 30.000 TL civarındadır.
Mehmet Bey, "Kirayı 30.000 TL yap yoksa evden çık" diyerek kiracıyı zorla çıkaramaz. Ancak sözleşme 5 yılı doldurduğu için Mehmet Bey, noterden çekeceği ihtarname sonrası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Kira Tespit Davası açar. Mahkeme bilirkişi incelemesi yaparak (eski kiracı hakkaniyet indirimi düşüldükten sonra) yeni kirayı örneğin 24.000 TL olarak tespit eder. Kiracı bu yeni bedeli ödemezse bu kez ödememe sebebiyle tahliye süreci başlatılabilir.
3. Neler Yapılması Gerekir? (Adım Adım Yol Haritası)
Kirasının emsallerin altında kaldığını düşünen mülk sahibinin izlemesi gereken yasal süreçler şunlardır:
- Sözleşme Süresinin Tespiti:
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi kontrol edilmelidir. 5 yıl dolmuş mu, yoksa 10 yıllık uzama süresi tamamlanmış mı belirlenmelidir.
- 5 Yılını Dolduran Kiracılar İçin Kira Tespit Davası:
- Sözleşme 5 yılı doldurmuşsa, bölgedeki emsal kira rayiçleri (ilanlar, civar kiraları) derlenmelidir.
- Yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya noter kanalıyla **Kira Artış İhtarnamesi** gönderilmeli veya dava açılmalıdır.
- Dava öncesinde zorunlu olan **Dava Şartı Arabuluculuk** başvurusu yapılmalı; anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Kira Tespit Davası açılmalıdır.
- 10 Yılını Dolduran Kiracılar İçin Gerekçesiz Tahliye:
- Sözleşme süresi 10 uzama yılını (toplam 11 yılı) tamamlamışsa, yeni uzama döneminden en az 3 ay önce noterden ihbarname gönderilerek dönem sonunda tahliye talep edilmeli, çıkmazsa Tahliye Davası açılmalıdır.
- Diğer Tahliye Sebeplerinin Değerlendirilmesi:
- Eğer 5 veya 10 yıl dolmamışsa; mülk sahibinin kendisi, eşi veya çocuklarının **gerçek ve samimi konut ihtiyacı (TBK m. 350)**, yazılı **Tahliye Taahhütnamesi** varlığı veya kiracının kirayı aksatması (İki Haklı İhtar) gibi yasal gerekçeler araştırılmalıdır.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Düşük kalan kira bedellerinin güncellenmesi, Kira Tespit Davaları, 5/10 yıl süreli tahliye süreçleri ve arabuluculuk başvurularınız için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder