GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA KAPORA YANAR MI? CAYMA BEDELİ VE İADE HAKLARI NELERDİR?

TBK m. 177 (Pey Akçesi), Cayma Tazminatı, Yazılı Sözleşme Şartı ve İade Davaları (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Gayrimenkul alım satım görüşmelerinde tarafların birbirine güvence olarak verdiği kapora (pey akçesi), yasal olarak yazılı bir sözleşmeye dayanmadığı sürece bağlayıcı değildir ve cayılması durumunda iadesi gerekir. Ancak usulüne uygun düzenlenen cayma tazminatı veya pey akçesi sözleşmelerinde, alıcının haksız vazgeçmesi kaporanın yanmasına, satıcının vazgeçmesi ise kaporanın misliyle (iki katı) iadesine yol açabilir.

Gayrimenkul piyasasında "beğendim, kapora gönderdim" ya da "başkasına satmasın diye para yolladım" cümleleriyle başlayan süreçler, anlaşmazlık çıkınca taraflar arasında ciddi krizlere dönüşmektedir. Kaporanın hukuki statüsü, elden verilen paraların geri alınma ihtimali ve sözleşmesiz ödemelerin doğurduğu riskler sıkça karıştırılmaktadır.

Kapora ve cayma bedeli uyuşmazlıklarının hukuki çerçevesi bu rehberde incelenmiştir.

1. Mevzuat ve Kaporanın Hukuki Niteliği

Kapora ve pey akçesine ilişkin Borçlar Kanunu hükümleri:

Pey Akçesi ve Cayma Tazminatı (TBK m. 177): Kanunen aksi kararlaştırılmadıkça, sözleşme yapılırken verilen para (pey akçesi) sözleşmenin kurulduğunun kanıtı sayılır, cayma bedeli olarak kabul edilmez. Cayma tazminatı ancak taraflar arasında yazılı olarak açıkça kararlaştırılmışsa hüküm ifade eder.
Gayrimenkul Satışlarında Şekil Şartı: Türk Medeni Kanunu'na göre gayrimenkul satış vaadi veya satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi **noter huzurunda** yapılmasına bağlıdır. Elden veya IBAN'a yapılan adi kapora ödemeleri, ana sözleşme resmi yapılmadığı için hukuken geçersiz sayılabilir ve iadesi gerekir.
Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri: Resmi olarak kurulmamış bir gayrimenkul satışında alıcı vazgeçtiğinde satıcının kaporayı "yaktım" diyerek alıkoyması hukuken sebepsiz zenginleşmedir; alıcı bu parayı icra takibi veya dava yoluyla geri isteyebilir.

2. Somut Örnekle Açıklama

Örnek Senaryo:
Alıcı Ahmet Bey, beğenip anlaşmaya çalıştığı daire için satıcının IBAN hesabına 50.000 TL kapora göndermiş, ancak aralarında noter onaylı herhangi bir satış vaadi sözleşmesi imzalanmamıştır. Birkaç gün sonra kredi çıkmadığı için Ahmet Bey ev almaktan vazgeçmiş ve kaporasını istemiştir. Satıcı ise "Kapora yandı, iade etmem" diyerek parayı vermemiştir.

Ahmet Bey avukat aracılığıyla icra takibi başlatmıştır. Mahkeme, gayrimenkul satış sözleşmesinin resmi şekil şartına uyulmadığı için geçersiz olduğunu, ortada bağlayıcı bir cayma tazminatı anlaşması bulunmadığını belirterek kaporanın faiziyle birlikte alıcıya iadesine karar vermiştir.

3. Güvenli İşlem İçin Yol Haritası

Kapora süreçlerinde mağduriyet yaşamamak adına dikkat edilecekler:

Açıklamalı Banka Transferi: Kapora gönderilirken açıklama kısmına mutlaka "X taşınmazın alım satım görüşmesi kapsamında kapora ödemesidir" ibaresi yazılmalıdır.
Yazılı Ön Protokol: Para verilecekse, şartların (vazgeçilirse ne olacağı, iade koşulları) yazılı bir protokol altına alınması tarafları korur.
Resmi Sözleşmeye Geçiş: Süreç uzatılmadan en kısa sürede noter onaylı satış vaadi veya tapu devir aşamasına geçilmelidir.