Kamulaştırma Davalarında Arsa-Arazi Ayrımı

Kamulaştırma davalarında arsa-arazi ayrımı 

Osman KILIÇ 

Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Ziraat Fakültesi, Tarım Ekonomisi Bölümü, Samsun

Türkiye’de son yıllarda yeni yol yapımı ve mevcut yolların iyileştirilmesi çalışmaları başta olmak üzere, altyapı yatırımları hız kazanmıştır. Bunun sonucu olarak, arsa ve arazi ile ilgili kamulaştırma davaları artış göstermiştir. Kamulaştırmada tartışma yaratan ve itirazlar dolayısıyla davaların uzamasına yol açan konulardan biri, kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde arsa-arazi ayrımının doğru yapılmamasıdır. Bunun başlıca nedenleri olarak, arsa-arazi ayrımının dayandığı mevzuatın tam olarak bilinmemesi ve konu ile ilgili detaylı araştırmanın yapılmaması gösterilebilir. Bu makalede, arsa-arazi ayrımının nasıl yapılacağı, ilgili mevzuat ve içtihatlar çerçevesinde ele alınmıştır. Ayrıca arsa-arazi ayrımında etkili olan faktörler açıklanarak, konuya uygulama açısından belli bir yaklaşım getirilmiştir. 

 1. Giriş 

Türkiye’de kalkınma stratejileri kapsamında, kırsal ve kentsel nüfusun yaşam standartlarının iyileştirilmesi amacıyla, her yıl önemli miktarda altyapı yatırımları yapılmaktadır. Kamu yararına yapılan bu yatırımlardan dolayı, özel ve tüzel kişilere ait arsa ve arazi gibi taşınmaz malların kamulaştırılması söz konusu olmaktadır. Kamulaştırmanın başta anayasa olmak üzere mevcut yasalara uygun şekilde yerine getirilmesinin yanı sıra, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasında gerçek değerlere yakın tahminler yapılması büyük önem taşımaktadır.  

Türkiye’de kamulaştırma kapsamındaki taşınmaz mallarda değerleme işlemleri, Kamulaştırma Kanunu’nca belirtilen esaslar çerçevesinde, kamu kurumlarında oluşturulan kıymet takdiri komisyonları ve mahkemenin görevlendirdiği bilirkişiler tarafından yapılmaktadır. Uygulamada yasal düzenleme ve bilimsel yaklaşımlardan ziyade, genellikle kişisel kanıya dayalı kıymet takdiri yapıldığı ve yanlış değerlendirme unsurlarının esas alındığı görülmektedir. Böyle durumlarda yanlış ve eksik bilgileri içeren raporlardan dolayı, anlaşmazlıklar ortaya çıkmakta, davaların çözümü zaman almakta ve bazen de yıllarca sürebilmektedir. Bu durum yatırımların gecikmesine, dava maliyetinin artmasına ve her şeyden önce tarafların birbirlerine olan güven duygusunun azalmasına yol açmaktadır.  Kamulaştırma davalarında tartışma yaratan arsa-arazi ayrımı ile ilgili uygulamalar, çoğunlukla yol güzergâhındaki yerleşimin yoğun olduğu alanlarda söz konusu olmaktadır. Kamulaştırma işlemlerinde arsa-arazi ayrımı doğru yapılmadığı için, sonuçları genellikle büyük tartışmalara yol açmaktadır. Bilirkişiler, arsaarazi ayrımında yanlış seçim yaptıkları zaman, olması gerekenden daha düşük ya da yüksek bedel takdir etmektedirler. Arsa ve arazi arasındaki değer farkı fazla olduğu için, anlaşmazlıkların oranı da yüksek olmaktadır.     

Kamulaştırma Kanunu’na göre arsa ve arazide kamulaştırma bedelinin hesaplanması farklı esaslara göre yapılmaktadır. Arsa vasfındaki taşınmazlarda emsal, arazide ise gelir esasına göre değer biçilmektedir. Bu amaçla kamulaştırma bedelinin hesaplanmasında, öncelikle arsa-arazi ayrımının doğru yapılması gerekmektedir. Bu makalede arsa-arazi ayrımının nasıl yapılacağı, ilgili mevzuat ve içtihatlar çerçevesinde ele alınmış ve konuya uygulama açısından belli yaklaşımlar getirilmiştir.   

2. Arsa-arazi ayrımı ile ilgili kavramlar 

Türkiye’de arsa-arazi ayrımı, belediye ve mücavir alan sınırları ile nazım ve uygulama imar planları çerçevesinde ele alınmaktadır. Ayrıca bu ayrımın yapılmasında, söz konusu yerin meskûn halde olması ve belediye hizmetlerinden yararlanması gibi kriterler de dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda öncelikle arsa ve arazinin tanımları yapılmalı ve arsa-arazi ayrımında etkili olan kavramlar doğru bir şekilde ortaya konulmalıdır. Dolayısıyla bilirkişilerin, bu kavramların hangi amaçları taşıdıklarını bilmeleri gerektiği gibi, kavramların arsa-arazi ayrımındaki etkilerini mevzuat ve uygulama açısından iyi analiz etmeleri gerekmektedir.  

Arsa: Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. maddesinde arsa, “belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır” şeklinde tanımlanmıştır (Emlak Vergisi Kanunu 1970).  

Arazi: Emlak Vergisi Kanunu’nda arsanın tanımı yapıldığı halde, arazinin tanımı yapılmamıştır. Tarımsal faaliyet açısından arazi, üzerinde bitkisel üretim yapılan toprak parçası anlamına gelmektedir. Bu açıdan arazi, tarımsal faaliyet için vazgeçilmez bir üretim aracıdır. Üzerinde tarımsal faaliyetin gerçekleştiği toprak parçasını oluşturan arazi, ikametgâh binası ile diğer işletme binalarını içinde barındıran ve sınırları belli olan bir alandan ibarettir. Bu bakımdan arazi, özellikle küçük işletmeler başta olmak üzere birçok işletme için, hem ekonomik kazancını temin eden hem de yaşamını devam ettirdiği ekonomik ve sosyal bir alanı teşkil etmektedir.   

Belediye sınırı: Belediye Kanunu’na göre oluşturulan belediye sınırı, ilgili belediyenin hizmet götürmekle yükümlü olduğu idari sınırları kapsamaktadır. 

Mücavir alan sınırı: İmar Kanunu’na göre mücavir alan, “imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş alanlar” olarak tanımlanmıştır (İmar Kanunu 1985). Mücavir alan sınırı, Belediye Meclisi ve İl İdare Kurulu kararına dayanarak vilayetler tarafından ilgili bakanlığa gönderilir. Bakanlık mücavir alan sınırı teklifini, aynen veya değiştirerek tasdik etmeye veya değiştirilmek üzere iadeye yetkilidir. İmar Kanunu’nda mücavir alanın, ilgili belediye sınırına bitişik olma zorunluluğu bulunmadığı gibi, mücavir alan içine köylerin de girebileceği belirtilmiştir. Belediye sınırı idari sınır iken, mücavir alan idari bir sınır değildir. Örneğin bir alanda belediye kurulup, belediyenin seçilmiş organlarının iş başına gelmesi, bu alan içindeki köylerin idari varlığının ve tüzel kişiliğinin sona ermesine yol açar. Oysa bir köyün mücavir alan sınırı içine alınması, köyün idari ve tüzel kişiliğinin sona ermesi anlamına gelmez. 

İmar planları: İmar Kanunu’nda imar planları, “nazım imar planı” ve “uygulama imar planı”ndan meydana gelmektedir. Belediye sınırı içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediye tarafından yapılır. Belediye, nazım ve uygulama imar planlarını yaparken, söz konusu yerlerin bölge ve çevre düzeni planlarına uygunluğunu sağlar. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde yapılan planlar valiliğin yetkisi altındadır. Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan” olarak ayrılmış yerlerde, imar planlarının yapılması ise ilgili bakanlığın iznine bırakılmıştır. Tarım arazisi, “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu”nda belirtilen izinler alınmadan, tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanamaz.  

a-Nazım imar planı: İmar Kanunu’na göre nazım imar planı, “varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan” şeklinde tanımlanmıştır. Nazım imar planında; ileriye dönük olarak arazi parçalarının genel kullanım biçimleri, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunlukları, yerleşim alanlarının gelişme ve büyüklükleri gibi hususlar yer almaktadır.  

b-Uygulama imar planı: İmar Kanunu’nda uygulama imar planı, “tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan” şeklinde tanımlanmıştır. Uygulama imar planında, taşınmazın İmar Kanunu’na göre kullanım biçimi ile üzerine yapılacak inşaatın her türlü niteliği belirlenmektedir.    

3. Mevzuat ve içtihatlar  

Türkiye’de kamulaştırma işlemleri, 2942 sayılı “Kamulaştırma Kanunu” ve bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 4650 sayılı “Kamulaştırma Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” hükümlerine göre yapılmaktadır (Kamulaştırma Kanunu 1983). Kamulaştırma Kanunu’nda arsa ve arazinin kıymet takdirinde, hangi yöntemlerin kullanılacağı belirtilmiş olmasına rağmen, arsa-arazi ayrımı ile ilgili herhangi bir tanımlamaya gidilmemiştir. Arsa-arazi ayrımı ile ilgili esaslara, Emlak Vergisi Kanunu’nda ve daha geniş bir şekilde Bakanlar Kurulu Kararı’nda yer verilmiştir.

Emlak Vergisi Kanunu’nda, belediye sınırı içindeki parsellenmiş arazi parçaları arsa kabul edilmesine rağmen, belediye sınırı içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin arsa sayılacağının Bakanlar Kurulu Kararı ile belirleneceği ifade edilmiştir. Emlak Vergisi Kanunu’nda sadece parsellenmiş alanların arsa sayılacağı belirtilmiş olmasına rağmen, 6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nda arsaarazi ayrımı, daha geniş bir çerçevede ve ayrıntılı şekilde yer almaktadır (Bakanlar Kurulu Kararı 1983). Bakanlar Kurulu Kararı’nın 1 nolu maddesinde, emlak vergisi yönünden arsa sayılacak alanlar tarif edilerek, arsa-arazi ayrımına açıklık getirilmiştir. İlgili maddenin a bendinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış arazinin arsa sayılacağı belirtilmiştir. Söz konusu maddenin b bendinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber, fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan parsellenmemiş arazinin de arsa sayılacağı ifade edilmiştir. Ancak b bendinin devamında, adı geçen bu yerdeki arazinin zirai faaliyette kullanıldığı takdirde arsa kabul edilemeyeceği belirtilmiştir. Bu ifade ile, mevcut durumda üzerinde tarım yapılan alanların korunmasına ve tarımsal arazi olarak kullanımının devam etmesine önem ve öncelik verildiği anlaşılmaktadır.  

Emlak Vergisi Kanunu ile Bakanlar Kurulu Kararı’nda belirtildiği gibi, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı bulunan alanlar arsa kabul edilmektedir. Bu alanların arsa sayılması konusunda herhangi bir tartışma söz konusu değildir. Kamulaştırma davalarında bu konudaki esas tartışma, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan alanlarda ortaya çıkmaktadır. Bu kapsamdaki alanların arsa ya da arazi kabul edilmesi ile ilgili tartışma ve farklı uygulamalar, Yargıtay’ın 1998 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile belli ölçüde giderilmiştir.      

Türkiye’de diğer davalarda olduğu gibi kamulaştırma davalarında da, Yargıtay kararları bilirkişiler için önemli bir bilgi ve referans kaynağı olmaktadır. Yargıtay’ın kamulaştırma davaları ile ilgili kararlarında, İmar Kanunu’nda öngörülen nazım ve uygulama imar planları dikkate alınarak arsa-arazi ayrımının tarif edildiği görülmektedir. Yargıtay’ın 1998 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan önceki kararları incelendiğinde, uygulama imar planı bulunan taşınmazlar hiçbir koşul aranmaksızın arsa kabul edilirken, nazım imar planı bulunan taşınmazlar yönünden farklı uygulamalar söz konusudur. Yargıtay’ın uygulamalarındaki bu farklılık, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1998 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile giderilmiştir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 1998). Bu içtihada göre, nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar kamulaştırma hukuku yönünden arsa olarak nitelendirilse de, taşınmaz nazım imar planı içinde olsa bile, salt bu nedenle arsa kabul edilemeyeceği görüşü benimsenmiştir. Kararda bazı nazım imar planlarının, yerleşim yerine ve belediye tarafından hizmet götürülen bölgelerin çok uzağında ve geniş bir alanı kapsayacak şekilde düzenlendiği ileri sürülmüştür. Ayrıca bölgedeki yerleşim yerinin genişliği, nüfus yoğunluğu ve nüfus artışı dikkate alındığında, bu gibi yerlerin yakın zamanda iskâna açılmasının mümkün olmadığı ifade edilmiştir. Dolayısıyla içtihada göre, nazım imar planı bulunan bir alanın arsa kabul edilebilmesi için, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, alt yapı hizmetleri, taşınmazın yerleşim merkezine olan mesafesi, plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurların da göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Yargıtay’ın içtihadı birleştirme kararından sonraki 5. ve 18. Hukuk Dairelerinin kararları incelendiğinde, çoğunlukla içtihadı birleştirme kararına atıf yapılarak, içtihat kararında belirtilen kriterler doğrultusunda kararlar verildiği görülmektedir (Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesi 2002a, 2002b, 2002c; Yargıtay Beşinci Hukuk Dairesi 2004a, 2004b, 2004c, 2004d, 2004e).  

4. Sonuç ve öneriler 

Kamulaştırma davalarında kıymet takdiri raporu hazırlayan bilirkişilerin ilk hareket noktası, arsa-arazi ayrımının doğru yapılması olmalıdır. Arsa-arazi ayrımının doğru yapılması, konu hakkındaki mevzuat ve yayınların incelenmesi ve alanda yapılacak kapsamlı bir araştırma ile ilgilidir. Bunun için öncelikle belediye ve mücavir alan sınırlarının tespit edilmesi, imar durumu ve belediye hizmetlerinin araştırılması, yapılaşma ve söz konusu alanın hâlihazırdaki kullanım durumunun belirlenmesi, son olarak yöredeki arsa ve arazi fiyatları ile ilgili kapsamlı bir piyasa araştırmasının yapılması gerekmektedir.  

Arsa-arazi ayrımında temel dayanak ve uygulanacak kriterler, 6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nda belirtilmiştir. Arsa-arazi ayrımı ile ilgili başlıca sorun, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan alanlarda ortaya çıkmaktadır. Bakanlar Kurulu Kararı’na göre, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup da, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber, fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden yararlanan yerlerin arsa 

sayılacağı ifade edilmektedir. Devamında ise bu kapsamdaki yerlerin, tarımsal faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa kabul edilemeyeceği belirtilmiştir. Yargıtay’ın 1998 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan sonraki kararları incelendiğinde, Bakanlar Kurulu Kararı doğrultusunda kararlar verildiği görülmektedir. Dolayısıyla belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan yerlerde, hâlihazırda yoğun bir şekilde bitkisel üretim yapılıyorsa arazi kabul edilmelidir. Zaten bu gibi yerler, bazı belediyelerin imar planlarında tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak ayrılmıştır. Söz konusu yerlerin tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak ayrıldığını belirtecek şekilde, ilgili belediyeden alınacak resmi bir yazı, bu alanların mahkeme tarafından arazi kabul edilmesinde genellikle yeterli görülmektedir. Bu bakımdan bilirkişilerin, bu gibi yerlerde iyi bir araştırma yaparak, yapılaşmanın mevcut durumunu ve gelecekteki gelişme yönünü tespit etmeleri, arazi kullanım potansiyeline bakarak teknik ve ekonomik yönden bitkisel üretime uygunluk durumunu ortaya koymaları, ayrıca piyasadaki arsa ve arazi fiyatlarını iyi analiz etmeleri gerekmektedir. 

Yapılan açıklamalardan sonra özet olarak belirtmek gerekirse, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki belediye tarafından parselasyonu yapılmış alanlar arsa olarak değerlendirilir. Dolayısıyla uygulama imar planı bulunan bu kapsamdaki alanların, arsa niteliğinin tespiti bakımından başka herhangi bir araştırma yapmaya gerek yoktur. Ayrıca belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan yerler, belediye hizmetlerinden yararlanması, etrafının meskûn halde ve nüfus yoğunluğunun fazla olması durumlarında arsa sayılmalıdır. Ancak bu yerler belediye hizmetlerinin tamamından yararlanmıyorsa, yapılaşma ve nüfus yoğunluğu fazla değilse ve daha da önemlisi mevcut durumda üzerinde bitkisel üretim yapılıyorsa arazi olarak değerlendirilmelidir. Bu gibi yerler belediye imar planında “tarımsal niteliği korunacak alan” olarak belirtilmiş ise, bu durum mahkeme nezdinde o yerin arazi olarak değerlendirilmesini güçlendireceği gibi, bununla ilgili olarak belediyeden alınacak bir yazının bilirkişi raporunun ekine konulması da konuya resmiyet kazandırmış olacaktır.  

Kamulaştırma davalarında görev alan bilirkişilerin, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan yerlerde arsa-arazi ayrımını yaparken, söz konusu yerin yol, su, toplu taşıma, aydınlatma, çöp toplama ve kanalizasyon gibi hizmetlerden yararlanma durumunu gösteren resmi bir yazıyı, ilgili belediyeden alarak bilirkişi raporunun ekine koymaları gerekir. Bu yazıya ek olarak, taşınmazın konumunu gösterecek şekilde fotoğrafının çekilmesi ve yerleşim merkezine olan uzaklığını belirtecek şekilde plan ve kroki üzerinde gösterilmesi gerekmektedir. 

Kaynaklar 

Bakanlar Kurulu Kararı (1983) Karar No:83/6122.  

Emlak Vergisi Kanunu (1970) Kanun No:1319, Madde 12-(Değişik: 17/7/1972-1610/7 md).  

İmar Kanunu (1985) Karar No: 3194, Resmi Gazete Tarih:09/05/1985, Sayı: 18749. 

Kamulaştırma Kanunu (1983) Kanun No:2942, Resmi Gazete Tarih: 08/11/1983, Sayı:18215, (Değişik: 24/4/2001, 4650). 

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (1998) 

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, E: 1996/3, K: 1998/1, T: 17/04/1998. 

Yargıtay Beşinci Hukuk Dairesi (2004a) E: 2003/12128, K: 2004/01656, T: 24.02.2004. 

Kılıç/Akdeniz Univ. Ziraat Fak. Derg. (2011) 24(1): 15-18 

Yargıtay Beşinci Hukuk Dairesi (2004b) E: 2004/02792, K: 2004/04556, T: 13.04.2004. 

Yargıtay Beşinci Hukuk Dairesi (2004c) E: 2004/06238, K: 2004/07720, T:  02.07.2004. 

Yargıtay Beşinci Hukuk Dairesi (2004d) E: 2004/09655, K:2004/09647, T: 07.10.2004. 

Yargıtay Beşinci Hukuk Dairesi (2004e) E: 2004/9487, K:2004/10387, T: 25.10.2004. 

Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesi (2002a) E: 2002/02929, K: 2002/05312, T: 07.05.2002. 

Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesi (2002b) E: 2002/5049, K: 2002/5913, T: 21.05.2002. 

Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesi (2002c) E: 2002/05566, K: 2002/07210, T: 25.06.2002. 

Paylaş:

Devamını Oku

Arazi ve Arsa Düzenlemesi

Arazi ve arsa düzenlemesi metoduna ilişkin olumsuz önyargı  

Şevkiye Şence TÜRK*, Yücel ÜNAL 

İTÜ Mimarlık Fakültesi, Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü, 34437, Taksim, İstanbul 

Özet 

Ülkemizdeki imar planı uygulama yöntemleri içerisinde, arazi ve arsa düzenleme yöntemi uzun geçmişe sahip olmakla birlikte, kentsel alanlarda bir imar planı uygulama yöntemi olarak yoğun bir biçimde kullanılmadığı ve bu yönteme karşı önyargı bulunduğu bilinmektedir. Bu makalede, ülkemizde kentsel alanlarda imar planı uygulamalarında taşınmaz sahiplerinin arazi ve arsa düzenlemesi yöntemine karşı olumsuz önyargısı olup olmadığının saptanması ve eğer olumsuz önyargı varsa, bu yargının nedenlerinin ortaya konulması amaçlanmıştır. Ayrıca arazi ve arsa düzenlemesine karşı olumsuz önyargı olup olmaması ile imar planı uygulama yöntem tercihleri arasında ilişki  belirlenmeye çalışılmıştır.  

Giriş 

Uluslararası anlamda, arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin ilk uygulamaların tarımsal kesimde yapıldığı ve yapılan bu uygulamaların tarımsal üretime uygun olmayan küçük arazi parçalarının birleştirilmesi amacını taşıdığı bilinmektedir. Kırsal alanda 16. yüzyıldan beri yapılagelmekte olan arazi düzenlemelerini şekillendiren yasal dayanaklar, 18. yüzyıldan itibaren yaygınlaşmaya başlamıştır. Kentsel alanlarda uygulamanın ise, 19. yüzyıldan itibaren yaygınlaşmaya başladığı görülmektedir (Dieterich, 1996). Kentsel alanlarda arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin yasal düzenlemeler, çoğu ülkede 20. yüzyılın başından itibaren şekillenmiş ise de, arazi ve arsa düzenlemeleri çalışmaları özellikle II. Dünya Savaşı sonrasında bir yöntem olarak kullanılmaya başlanmıştır. Arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili uluslararası literatür incelendiğinde, çalışmaların yoğun olarak 1980’li yılların başlarında hız kazandığı gözlenmektedir. Bu bağlamda, Archer (1982, 1986, 1989) Doebele (1982), Larsson (1997) yaptıkları çalışmalar ile arazi ve arsa düzenleme yönteminin yararlarını ortaya koymuşlardır. Bu yararlar şu şekilde özetlenebilmektedir: Arazi ve arsa düzenlemesinin kentsel arsaların oluşumu ve altyapı gereksinmelerinin sağlanması konusunda kendi kendini finanse eden bir teknik olması, düzenleme yapılacak alanda kamulaştırma yönteminin kullanılmasından daha ucuza malolması, arazi ve arsa düzenlemesi ile mevcut kadastral yapının yeniden şekilendirilebilir ve gerekli olan yol, park vb. gibi donatı alanlarının kolaylıkla elde edilebilir olması (Bu özellik kadastral yapının düzensiz ve çok parçalanmış olduğu yerlerde önem taşımaktadır), arazi ve arsa düzenlemesi yönteminin, mal sahipleri açısından kamulaştırmaya ya da büyük ölçekli emlak gelişim projelerine göre daha az yıkıcı yönleri bulunmasıdır. Seele’ye (1982) göre, arazi ve arsa düzenlemenin gerçekte daha çok belediyeler yönünden olumlu yönlerinin bulunduğu ve bu yöntem genelde belediyeleri kamulaştırmaya başvurmaktan kurtaran bir araç olduğunu vurgulamıştır. Ancak taşınmaz sahipleri açısından bakıldığında ise harcamalar nedeniyle sürecin, çok riskli yanları bulunduğunu belirtmiştir. Seele (1994) tarafından yapılan başka bir çalışmada ise, arazi ve arsa düzenlemesinin kentsel toprak politikasının önemli bir aracı olduğu belirtilmiştir. Arazi ve arsa düzenlemesinin, şehirsel gelişmenin tarımsal yapıya olan zararlı etkilerinin ortadan kaldırılması için kentsel toprak politikası aracı olarak kullanıldığı belirtilmiştir. 

 Ulusal anlamda ise, imar mevzuatımızdaki plan uygulamasına ilişkin sistem işleyişinin tarihsel gelişimine bakıldığında, şehir planlama kavramının kurumsallaşmaya başladığı 19. yüzyılın ikinci yarısından itibaren günümüze kadar yasal kaynaklarda ve uygulamada temel olarak üç yöntemin kullanıldığı görülmüştür. İfraz-tevhid yöntemi, arazi ve arsa düzenlemesi ve kamulaştırma yöntemi. Bu anlamda, arazi ve arsa düzenlemesinin ülkemizde uzun bir geçmişe sahip olduğu görülmektedir. Ancak arazi ve arsa düzenleme yöntemi bu kadar uzun geçmişe sahip olmakla birlikte, kentsel alanlarda bir imar planı uygulama yöntemi olarak yoğun bir biçimde kullanılmadığı bilinmektedir. Bununla birlikte, ülkemizde arazi ve arsa düzenlemesi yönteminin kentsel alanlarda ne şekilde ve derecede kullanıldığına ilişkin somut bilgi ya da çalışma bulunmamaktadır. 

 Bu makalenin amacı, ülkemizde kentsel alanlarda imar planı uygulamalarında taşınmaz sahiplerinin arazi ve arsa düzenlemesi yöntemine karşı olumsuz önyargısı olup, olmadığının saptanması ve eğer olumsuz önyargı varsa, bu yargının nedenlerinin ortaya konulmasıdır. Makalede diğer incelenen nokta ise, arazi ve arsa düzenlemesine karşı olumsuz önyargı olup olmaması ile belediyelerin imar planı uygulama yöntem tercihleri arasında ilişkinin sınanmasıdır. 

 Makalenin 1. bölümünde, ülkemizde kentsel alanlardaki imar planı uygulamasındaki yöntemler üzerinde durulmaktadır. 2. Bölümde makalenin yöntemi ortaya konulmaktadır. 3. Bölümde ise, istatistik analizler sonucu elde edilen bulgular incelenmekte ve bulgulara ilişkin sonuçlar değerlendirilmektedir. Değerlendirme ve sonuç bölümü olan 4. bölümde ise, makalenin amacı doğrultusunda, ortaya çıkan bulgular değerlendirilmektedir. 

Ülkemizde imar planı uygulama yöntemleri Arazi ve arsa düzenlemesi (18. madde uygulaması) 

Arazi ve arsa düzenlemesi, 1864 yılında Turuk ve Ebniye Nizamnamesi, 1882 Ebniye Kanunu ve 1925 tarihli 642 sayılı kanun ile yangın yerlerinin yeniden düzenlenmesinde ve şekillenmesinde bir uygulama aracı olarak kullanılmıştır. 1351 Sayılı kanuna 1930 tarihli 1663 sayılı kanun ile eklenen maddeler ile arazi ve arsa düzenlemesinin çerçevesi genişletilmiş ve ilk kez yangın yerlerinin yeniden düzenlemesi dışında da kullanılmaya başlanmıştır. 2290 Sayılı Kanun, arazi ve arsa düzenleme yetkisini Ankara Belediyesi dışındaki belediyelere tanıması ile, diğer bütün belediyelerde de kullanabilecek bir yöntem olmuştur. 6785 Sayılı İmar Kanunu ile arazi ve arsa düzenlemesi bir yöntem olarak önerilmiş ve kamu hizmetleri için ayrılan yerler için arsa başına eksik dağıtma payı %25 olarak belirlenmiştir. Ancak %25 eksiği ile dağıtıma, karşılık ödenmeksizin yapılan dolaylı bir kamulaştırma olduğu gerekçesi ile Anayasa Mahkemesi tarafından 1963 yılında karar verilerek iptal edilmiştir. 1605 Sayılı kanun ile değişik 6785 sayılı kanunda “Düzenleme Ortaklık Payı” kavramı getirilmiş ve düzenleme ortaklık paylarının düzenlenen yerlerdeki gereksinimine ihtiyaç duyulan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan gibi kamu alanlarının oluşumu için kullanılması hükmü getirilmiştir. 6785 Sayılı İmar Kanunu ile “İmar parselasyon planı“ kavramı da getirilmiştir. Halen yürürlükte olan, 3194 sayılı İmar Kanunu ile düzenleme ortaklık payı oranı %35’ e yükseltilmiştir. 3194 Sayılı İmar Kanuna göre imar planı uygulamasının yasal araçları; imar programları, imar parselasyon planları, 18. madde uygulaması ile ilgili işlemler, kamulaştırmalar, yapı izinleri ve yapı kullanma izinleri gibi idari işlemlerdir. 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde ve bu maddenin ilgili yönetmeliğinde arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin süreç tanımlanmıştır. 1933 Yılından günümüze kadar ülkemizde imar faaliyetlerine yön veren üç temel kanunda (2290, 6785 ve 3194 sayılı Kanunlar) arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin anlayış açısından aralarında önemli bir farklılık bulunmamaktadır.  Onar’a (1952) göre arazi ve arsa düzenlemesi “..........Kanunlarda esas imar mıntıkasını bir kül haline koymak, orada mevcut gayrimenkuller arasında bir füzyon yaparak bu bölgenin planlarını ve haritalarını gayrimenkul mülkiyetlerinin vaziyetlerinden tecrit etmek suretiyle tanzim etmek ve bundan sonra arsaları kıymetlendirerek malikler arasında ve eski gayrimenkullerine muadil bir şekilde yeniden tevzi eylemekten ibarettir.” Keleş’e (1998) göre, arazi ve arsa düzenlemesi “bir kent yada kasabanın planını uygulamak amacıyla, özel yada kamusal iyelikteki taşınmazların, iyelik durumlarına bakılmaksızın birleştirilmesi ve planın gerekli kıldığı kamusal işgörülere elverecek ölçüde bir düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra, yeniden eski iyelerine dağıtılmasına olanak veren kent bilim kuralıdır.” Erkün’e (1999) göre, arazi ve arsa düzenlemesi beldedeki taşınmazların tıpkı plastik madde gibi yoğrularak imar planının icaplarına göre yeniden şekillendirilmesidir.” Özdemir’e göre (1991), ekonomik – sosyal – fiziksel hedefler demeti içeriğine sahip olan planlama bütününde bu hedeflerin bir bölümü yerel fiziksel planlar olan imar planları ile gerekleştirilmeye çalışılmaktadır. 18. Madde uygulaması imar planı kararlarının hayata geçmesinde önemli bir araçtır.  

 İfraz ve tevhid yöntemi (15. ve 16. madde uygulaması) 

İfraz ve tevhid yöntemi ise, 19. yüzyılın ikinci yarısından günümüze kadar olan tüm yasal kaynaklarda yer almıştır. Örneğin, 1882 tarihli Ebniye Yasası’nda, ham arazi, bağ, bostandan mahalle oluşturmak için yapılan ifrazlardan bir karakol yeri, bir okul yeri terk etmek zorunlu hale getirilmesi gibi. 3194 Sayılı İmar Kanunu’nda “ifraz ve tevhid” e ilişkin hükümler 15. ve 16. madde de getirilmiştir. 15. ve 16. Madde uygulaması; parselasyon planı oluşturulmadan, kadastral parsellerin imar parsellerine uygunluğunun sağlanmasını ifade etmektedir. Kadastral parselin imar planında yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami karakol yeri gibi umumi hizmetlere ayrılan alanların ilgilisinin muvafakatı ile sicilinden terk ettirilmesi ile umumi hizmetlere ayrılan alanlar dışında okul, hastane, kreş, belediye hizmet alanı ve diğer resmi tesis alanları gibi kamu kullanımına ayrılmış alanlara rastlayan kısımları ayrı ayrı vasıflarına göre tapuya tescil ettirilerek, geriye kalan kısımlarda ise, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre uygun imar parsellerinin oluşturulmasıdır. Uygulamada kullanıldığı şekildeki gibi 15. ve 16. maddeye ilişkin yasal tanımlama, ne 3194 sayılı İmar Kanunu’nda, ne de bu kanunun yönetmeliklerinde bulunmaktadır. Bununla birlikte, 3194 sayılı İmar Kanununda ve ilgili yönetmelikte getirilen istisnaların varlığı, 15. ve 16. madde uygulamalarının imar planlarının uygulamasında imar parseli üretimi yöntemi olarak belediyeler tarafından kullanılmasına neden olmaktadır. Belediyelerin ifraz- tevhidi imar parseli üretim aracı olarak kullanmalarının diğer bir nedeni ise, tarihsel gelişim süreci incelendiğinde ortaya çıkmaktadır. Çünkü 19. yüzyılın ikinci yarısından itibaren yasalarda ifraz ve tevhid tanımlanmış ve belediyeler tarafından kamulaştırmaya koşut olarak kullanılan bir yöntem olmuştur. Tarihsel gelişim süreci içinde 3194 sayılı İmar Kanunu dışındaki diğer kanunların tek parsel-tek bina felsefesine göre geliştiği yönünde gözlemler yapılmıştır (Gök, 1981; Aktura, 1981; Erkun, 1999). Gerçekte böyle bir felsefe içinde ifraztevhid uygulaması imar parseli üretimi için ideal bir yöntem olduğu düşünülebilir. Belediyelerin bu yöntemi tercih sebepleri; diğer yöntemlerle karşılaştırıldığında belediyelere az masraf çıkarması, kısa sürede tamamlanabilmesi, umumi hizmet alanlarının kolaylıkla belediye eline geçmesi, süreç içinde taşınmaz sahiplerinin daha fazla etkin olması, herşeyden evvel belediyelerin mali yapıları gereği imar uygulamaları yapmaya güçlerinin olmamasına ilişkin nedenlerdir. Ancak tüm bunlara karşılık, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın 31.0.1.2001 tarihli ve 86 Sayılı Genelgesinde de 3194 sayılı İmar Kanununun 15. ve 16. maddeleri ile belirlenen ifraz ve tevhid işlemlerinin, 18. madde kapsamında yapılacak arazi ve arsa düzenlemesi işlemi yerine geçecek bir işlem olmadığı ifade edilmiş ve bu maddelerle yapılacak işlemlerin 18. madde uygulamasıyla imar parseli oluşturulmuş alanda gündeme gelecek uygulamalar olduğu belirtilmiştir. 

Kamulaştırma yöntemi 

Anayasa’nın 46. maddesine göre kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının 

gerekli olduğu hallerde karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırılması ve bunlar üzerinde irtifak hakkı kurulmasını ifade etmektedir. Kamulaştırma işlemi, kamulaştırma kararının alınmasından ve kamulaştırılan taşınmazın ilgili kamu kurum ve kuruluşları adına tesciline kadar pek çok aşamaları içeren geniş bir süreçtir. Kamulaştırma işlemi, çoğu kez, yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönünden idari yargıda, kamulaştırma bedeline karşı da adli yargı da sayısız davalara konu olmuştur. Hatta bu davaların bir çoğu Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine de yapılmış ve bu Mahkemenin sonuçları Türkiye açısından önemli sonuçlar doğurmuş ve büyük parasal ödemeler gündeme gelmiştir. Bu sakıncaları da ortadan kaldırmak üzere, 24.4.2001 tarihinde 4650 sayılı kanunla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa önemli değişiklikler getirilmiştir.    

İmar Kamulaştırmalarında 24.4.2001 tarihli 4650 sayılı kanun ile değişik 4.11.1983 tarihli 2942 sayılı Kamulaştıma Kanunu tarafından belirlenmiş süreçler geçerlidir. Ancak imar planlarındaki kamulaştırmalar için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına gerek bulunmamaktadır. İmar planı kararlarına göre, kamu hizmetlerine ve kamu kullanımına ayrılan alanlar iki kısma ayrılmaktadır. Birinci kısma girenler, “yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi“ umumi hizmetlere ayrılan alanlardır. Bu alanlar, imar düzenleme alanı s ınırları içerisindeki kadastral parsellerin herbirinin %35’ine kadar olan miktarından bedel ödemeksizin alınan düzenlemeden doğan değer artışı karşılığı alanları ifade etmektedir. Bu koşul, yanlızca 3194 sayılı İmar Kanununun 18. madde uygulaması için geçerli olup, kanunun öngördüğü alanlardan başka amaç için kullanılamaz. Değer artışına karşılık alınan bu Düzenleme Ortaklık Payı oranı, %35‘i geçtiğinde, geçen miktar kadarı mevzuatta belirtilen şekle göre kamulaştırılacaktır. Birinci kısma giren alanlar, daha yerel nitelikte olup, temin edilmesi yerel yönetim birimlerinin görev sorumluluğunda bulunan alanlardır. İkinci kısım alanlar ise, birinci kısma giren alanlar dışında kalan okul, hastane, resmi kurum alanları ve belediye hizmet alanları gibi merkezi yönetimin veya taşra örgütlerinin hizmetlerini yürütmesi için gerekli alanlardır. 3194 Sayılı İmar Yasasında ve ilgili yönetmeliğinde belirtildiği üzere imar düzenleme alanı içerisinde bu alanlar eski kadastral parsel sahihiplerinden değil, arazi ve arsa düzenlemesi sonucunda, bu alanlarda hisselendirilen yeni arazi sahiplerinden kamulaştırılmaktadır.  

24.04. 2001 Tarihinde 4650 sayılı kanunla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler ile sürecin işleyişini önemli ölçüde değiştirmiştir. Süreçteki en önemli değişiklik, kamulaştırma işleminde öncelikle satın alma usulünün getirilmesi olmuştur. Diğer önemli değişiklik ise, idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanamaması ve kamulaştırma bedelinin bankada bloke edilmesinin sağlanmasıdır. Uygulamada yeni kamulaştırma sürecinin imar planı uygulamaları bakımından ne gibi sonuçlar getirdiğinin söylenmesi için oldukça erkendir. Bununla birlikte, yeni kamulaştırma sürecindeki değişimlerin imar planı uygulamalarını olumlu bir şekilde etkilemeyeceği kolaylıkla söylenebilir. Kamulaştırma süreci oldukça uzun ve karmaşık bir yapıya sahip olması nedeniyle, özellikle imar parselasyonu sonucu ortaya çıkan kamulaştırmalarda önemli sorunlar ortaya çıkacaktır. Düzenleme alanındaki okul, hastane, resmi kurum alanı ve belediye hizmet alanları gibi kamu kullanımına ayrılan alanların, düzenleme sonunda, bu alanlarda hisselendirilen yeni sahiplerinden kamulaştırma yöntemi ile elde edilmesi durumunda sürecin sonlanması uzun zaman süresi içinde gerçekleşecektir. Aynı durum yine arazi ve arsa düzenlemesinde düzenleme ortaklık payı oranının %35’i geçmesi durumunda mevzuatta belirtilen şekil doğrultusunda yapılacak olan kamulaştırmalarda da geçerli olacaktır. 

Metodoloji 

Ülkemizde imar planı uygulamaları konusunda belediyeleri temsil edecek örneklem oluşturulması için “rastsal örneklem” seçim yöntemi kullanılmıştır. Örneklem Basit tesadüfi örnekleme metodu kullanıldığında, örneklem büyüklüğü olarak 468 belediyenin belirlenmesi ile yüzde 95 güvenirlik düzeyinde azami (+), (-) % 4.5 hata payı bulunacağı beklenmektedir. Çalışmada ülke bütününde imar planı uygulamaları konusunda belediyeleri temsil edebilecek kitlenin örneklem içinde belirlenmesi önem taşımaktadır. Bu anlamda çalışmanın amacı doğrultusunda temsil oranlarının belirlenmesi için hem belediyelerin nüfus grupları içindeki dağılımı, hem de belediyelerin bu nüfus gruplarına göre coğrafi bölgeler içindeki dağılımına dikkat edilmesi gerekmektedir. Makalede her nüfus grubu içindeki belediyelerin temsili için belirli bir oran belirlenmiştir. Tablo 1’de her bir kutunun ilk satırında, anakütledeki nüfus gruplarına göre ve coğrafi bölgelere ilişkin belediye sayıları verilmiş, ikinci satırında ise, çalışmada örneklemdeki temsil edilen belediye sayısı verilmektedir. 

Anket sonuçları tek değişkenli analiz (sıklık dağılımları) ve iki değişkenli analizler 

(Çapraz-Tablo, Ki-Kare Bağımsızlık Analizi) kullanılmak suretiyle irdelenmiştir. Bu analizlerin elde edilmesinde SPSS 9.0 (Statistical Package For Social Science) istatistik analiz programından yararlanılmıştır. 

Analiz

 Örneklemdeki belediyelere göre, belediye sınırları içindeki arazi sahiplerinin 18. maddeye karşı %67.3’ünün olumsuz önyargısı bulunduğu belirtilmiştir ( Şekil 1). 

Bu olumsuz önyargının nedenleri incelendiğinde; taşınmaz sahiplerinin %70.3’ü (47.1+23.2) için “18. madde sonucunda imar parselinin hisseli olarak verileceğine inanılması” nedeni geçerli bir neden iken, % 29.7’si için geçerli değildir. Taşınmaz sahiplerinin %83’ü (39.3+43.7) için “18. madde sonucu eski yerinden yer verilmemesine inanılması “geçerli bir neden iken, %17’si için geçerli değildir. Taşınmaz sahiplerinin %79.9’u (34.5+45.4) için “taşınmazından donatı alanı kesiliyor olması” geçerli bir neden iken, %20.1’i için ise geçerli değildir.Taşınmaz sahiplerinin %61.6’sı (37.4+24.2) için “Kıymet faktörünün dikkate alınmaması” nedeni geçerli bir neden iken, %38.4’ü için ise geçerli değildir (Şekil 1.a, Şekil 1.b, Şekil 1.c, Şekil 1.d). 

H0: Olumsuz önyargı olup olmaması ile kentsel alandaki belediyelerin yöntem tercihleri arasında bağımsızlık vardır (Tablo 2). 

Pearson kikare sonucuna göre, H0 hipotezi red edilmiştir. Bu sonuçlara göre iki değişken arasında bağımlılık bulunmaktadır. Phi Katsayı 0.191 (Sig: .000) olarak hesaplanırken, Cramer’ s V Katsayı 0.191 (Sig: .000) olarak hesaplanmıştır. Bu  katsay ılar ile iki değişken arasında birliktelik olduğu görülmektedir. Goodmann ve Kruskal Tau Katsayılarına bakıldığında ise, iki değişken arasında pozitif bir uyum olduğu belirlenmektedir. Ayrıca kikare bağımsızlık testi sonuçlarına göre, 18. madde uygulamasına karşı olumsuz önyargının bulunduğu belediyelerde,    % 64.4 oranında 15. ve 16. madde uygulaması imar planı uygulama yöntemi olarak tercih edilmiştir. 

Analiz sonuçlarına göre, taşınmaz sahiplerinin arazi ve arsa düzenlemesine karşı olumsuz önyargıya sahip oldukları görülmektedir. Bu olumsuz önyargının en önemli sebebinin ise “düzenleme sonucunda taşınmaz sahiplerine  eski yerinden yer verilmeyeceği” düşüncesi etkili olduğu belirlenmiştir. Oluşan bu olumsuz yargı yöntem tercihlerinin seçimini de etkilemektedir. Çünkü kentsel alanlarda 18. Maddeye karşı olumsuz önyargının bulunduğu alanlarda çoğunlukla 15. ve 16. madde uygulama yönteminin tercih edildiği yine yapılan analizler sonucunda tespit edilmiştir.  

Genel değerlendirme ve sonuç 

İmar mevzuatımızdaki plan uygulamasına ilişkin sistem işleyişinin tarihsel gelişimine bakıldığında, şehir planlama kavramının kurumsallaşmaya başladığı 19. yüzyılın ikinci yarısından itibaren günümüze kadar yasal kaynaklarda ve uygulamada temel olarak üç yöntemin kullanıldığı görülmüştür: İfraz-tevhid yöntemi, arazi ve arsa düzenlemesi ve kamulaştırma yöntemi. Mevzuattaki şekli ile 18. madde uygulaması imar programına bağlı olup, kamusal bir görevin yerine getirilmesi anlamındadır. Madde kendi içerisinde önemli eksikliklere sahiptir. Bu eksiklikler 18. maddenin kolaylıkla uygulanabilen bir yöntem olmasını engellemektedir. Özellikle süreçteki dağıtım aşamasında yaşanan sorunlar taşınmaz sahiplerinin bu yönteme karşı olumsuz önyargıya sahip olmalarını kolaylaştırmaktadır.

 Çoğu belediyeler hem maddi yetersizlikler hem de taşınmaz sahiplerinin olumsuz önyargılarından çekindiklerinden dolayı imar planı uygulamalarında bu yöntemi kullanmaktan kaçınmaktadırlar. İfraz ve tevhid (15. ve 16. madde uygulaması) yöntemi ise, belediyeler açısından oldukça cazip bir yöntem olmasına rağmen, uygulamada kullanılan şekle ilişkin yasa da net bir  tanımlama getirilmediği ve özellikle Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın 31.0.1.2001 tarihli ve 86 sayılı Genelgesi ile imar planı uygulamalarında imar parseli üretimi için bir yöntem olarak kullanılamayacağı ve bu genelgeye göre bu maddeler uyarınca yapılacak işlemlerin 18. madde uygulaması yapılarak imar parseli oluşturulmuş alanlarda gündeme getirilebilecek uygulamalar olduğu belirtilmiştir. Bu durumda yasal olarak belediyeler, imar planı uygulamalarında imar parseli üretimi için 15. ve 16. madde uygulamasını bir yöntem olarak kullanamayacaktır. Bununla birlikte, çoğunlukla belediyelerin bu yöntemi, 18. maddeye koşut olarak kulladıkları analiz sonucunda da ortaya çıkmıştır. Kamulaştırmanın imar planı uygulama araçlarından biri olmasına karşın yeni kamulaştırma kanunu imar planı uygulamaları bakımından ne gibi sonuçlar getirdiğinin söylenmesi için oldukça erkendir. Bununla birlikte, yeni kamulaştırma sürecindeki değişimlerin imar planı uygulamalarını olumsuz yönde etkileyebileceği söylenebilir. 

Tüm bu bulguların sonucunda, imar planı uygulaması yöntemlerinin tekrar irdelenmesi gereği ortaya çıkmaktadır. Özellikle 18. madde uygulaması sürecinin yeniden ele alınması ve bu kapsamda 18. maddenin içeriğinin uygulamadaki yaşanan sorunlarda dikkate alınmak suretiyle yeniden gözden geçirilmesi gereği kaçınılmazdır. 

Kaynaklar 

Aktura, T., (1981). İmar Planlarının Yerini Alabilecek Sistemleri Önermekte Gözlemlenen Tıkanıklık, İmar Planları Yapım ve Uygulama Süreçleri, Kiper, P. Ve Uğurel, Ü.N. (Ed.), Şehir Planlama Mimar- Mühendisleri Odası, Ankara, 26-32. 

Archer, R. W., (1982). Land Pooling by Local Government for Planned Urban Development in Perth, in Doebele, W. ed.: Land Readjustment, Lexington Books, Lexington, MA, 29-53. 

Archer, R. W., (1986). Land Pooling for Resubdivision and New Subdivision in Western Australia, HSD Working Papers, 17pp, Human Settlements Division. Asian Institute of Technology, Bangkok. 

Archer, R. W., (1989). Transferring the Urban Land Pooling / Readjustment Technique to the Developing Countries of Asia, Third World Planning Review, 11, 307-331. 

Dieterich, H., (1996). Baulandumlegung, C.H. Beck’sche Verlagsbuchhanlung, München, 401 sf. 

Doebele, W., ed.(1982). Land Readjustment, D.C. Heath and Co, Lexington, MA, 225 sf. 

Erkün, S., (1999). Türk İmar Hukuku’nun Ana Çizgileri, Yapı Endüstri Merkezi Yayınları, İstanbul, 112 sf. 

Gök, T., (1981). İmar Mevzuatının Değerlendirilmesi, İmar Planları Yapım ve Uygulama Süreçleri, 2026, Kiper, P. ve Uğurel, Ü. N. (Ed.), Şehir Planlama Mimar - Mühendisleri Odası, Ankara. 

Keleş, K., (1998). Kentbilim Terimleri Sözlüğü, İmge Kitabevi, Ankara. 

Larsson, G., (1997). Land Readjustment: A modern Approach to Urbanization, Avebury, 145sf. 

Onar, S. S., (1952). İdare Hukukunun Umumi Esasları, Marifet Basımevi, İstanbul. 

Özdemir (Sevinç), S., (1991). 18. Madde Düzenleme Sınırları İmar Planı Tasarımı A şamasında Belirlenmelidir, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Belediyeler Dergisi, 11, 5, 38-41. 

Seele, W., (1982). Land Readjustment in the Federal Republic of Germany. In W. Doebele (ed.) Land Readjustment, D.C. Health and Co. Lexington, Mass, 175-205. 

Seele, W., (1994). İmar Sorunları ve Arazi Kullanımı Üzerine, İstanbul’da İmar Sorunları ve Arazi Kullanımı, Panel, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi, 28-29-30 Kasım / 1 Eylül. 

Paylaş:

Devamını Oku