YABANCI UYRUKLU KİŞİLERE GAYRİMENKUL SATIŞI VE TAPU DEVRİ REHBERİ
Tapu Kanunu m. 35, Döviz Alım Belgesi (DAB) ve Taşınmaz Değerleme Raporu Zorunluluğu Kapsamında Hukuki Süreç (2026)
Hukuki Özet: Yabancı ülke vatandaşlarına konut veya arsa satışı gerçekleştirilirken standart tapu devirlerinden farklı olarak SPK lisanslı gayrimenkul değerleme raporu, Merkez Bankası onaylı Döviz Alım Belgesi (DAB), Yeminli Tercüman katılımı ve askeri yasak bölge tahdit sorgulamaları hukuki zorunluluktur.
Türkiye'de gayrimenkulünü yabancı uyruklu bir kişiye satmak isteyen mülk sahipleri, standart vatandaşlar arası satış prosedürlerinden daha sıkı denetim ve mevzuat kurallarına tabidir. Satış sürecinin sorunsuz tamamlanması ve tapuda işlemin reddedilmemesi için yasal gerekliliklerin baştan eksiksiz yerine getirilmesi şarttır.
Aşağıda yabancılara gayrimenkul satışında uygulanan mevzuat esasları, somut risk senaryoları ve ev sahiplerinin izlemesi gereken adım adım yol haritası açıklanmıştır.
1. Mevzuat ve Kanun Çerçevesi
Yabancıya konut satışlarında esas alınan temel yasal düzenlemeler şunlardır:
- Tapu Kanunu (m. 35): Karşılıklılık ilkesinin kaldırılmasıyla Cumhurbaşkanlığı tarafından belirlenen ülke vatandaşları Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Ancak bir yabancının ülke genelinde edinebileceği toplam taşınmaz miktarı 30 hektarı ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10'unu geçemez.
- TCMB Sermaye Piyasası ve Kambiyo Mevzuatı (Döviz Alım Belgesi - DAB Zorunluluk Esası): Yabancı alıcıların satış bedelini döviz olarak Türkiye'deki bir bankaya getirmesi ve bu dövizin tapu işleminden önce Merkez Bankası'na satılarak **Döviz Alım Belgesi (DAB)** alınması zorunludur. Tapuda bedel Türk Lirası olarak bu belgeye dayandırılır.
- SPK Lisanslı Taşınmaz Değerleme Raporu: Yabancıların taraf olduğu tüm satış işlemlerinde Web-Tapu üzerinden SPK lisanslı bağımsız değerleme uzmanından (EKS PER) ekspertiz raporu alınması mecburidir. Değerleme raporundaki tutar ile tapu harcına esas matrah uyumlu olmalıdır.
- Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Tespiti: Satışa konu gayrimenkulün askeri güvenlik bölgelerinde kalıp kalmadığı Tapu Müdürlüğü tarafından Yetkili Komutanlık arşivlerinden veya harita sistemlerinden sorgulanır.
2. Somut Örnekle Açıklama
Örnek Senaryo:
Mehmet Bey, dairesini 150.000 USD karşılığında İngiltere vatandaşı Mr. David’e satmak üzere anlaşmıştır. Mr. David satıcının hesabına parayı doğrudan yurt dışı hesabından USD olarak göndermiş, ancak bankadan **Döviz Alım Belgesi (DAB)** çıkartmamış ve ekspertiz başvurusu yapmamıştır.
Tapu günü geldiğinde Tapu Müdürlüğü, Döviz Alım Belgesi ve SPK onaylı Değerleme Raporu bulunmadığı için satışı iptal etmiş/durdurmuştur. Mehmet Bey, Mr. David’in parayı Türk bankasına transfer ettirip bankaca Türk Lirası'na çevrilmesini sağlamak ve WEB-TAPU üzerinden eksper raporu çıkmasını beklemek zorunda kalmıştır.
3. Neler Yapılması Gerekir? (Adım Adım Yol Haritası)
Yabancıya satış yaparken işlemlerin tıkandığı noktalarla karşılaşmamak için izlenecek adımlar şunlardır:
- Pasaport Tercümesi ve Kimlik Tespiti:
- Yabancı alıcının pasaportu noter onaylı Türkçe müteferrik tercüme yaptırılmalıdır. Alıcının Kimlik Numarası (YKN/Vergi Kimlik Numarası) Vergi Dairesi'nden çıkartılmalıdır.
- WEB-TAPU Üzerinden Değerleme Raporu Başvurusu:
- Tapu devri öncesinde WEB-TAPU sistemi üzerinden SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme Raporı talebi oluşturulmalı ve raporun tapu sistemine düşmesi beklenmelidir.
- Döviz Alım Belgesi (DAB) Alınması:
- Alıcı, gayrimenkul bedeli olan dövizi Türkiye'deki bir bankaya transfer etmeli ve bankaya *"Tapu Satış İşlemi İçindir"* açıklaması ile döviz bozdurarak Merkez Bankası onaylı **Döviz Alım Belgesi (DAB)** düzenletmelidir.
- Yeminli Tercüman Organizasyonu:
- Eğer yabancı alıcı Türkçe bilmiyorsa, tapu imza gününde Tapu Müdürlüğü'nün bağlı bulunduğu adli yargı komisyonuna kayıtlı **Yeminli Mütercim/Tercüman** hazır bulundurulmalıdır.
- Güvenli Ödeme Sistemi ile Satış Bedelinin Tahsili:
- Satış bedelinin tamamı tapudaki imzadan önce satıcının hesabına geçmiş olmalı ya da Tapu Takas / Takasbank Güvenli Ödeme Sistemi kullanılarak para güvenceye alınmalıdır.
- Vatandaşlık Amaçlı Satışlarda Şerh Kontrolü:
- Satış yabancı alıcı tarafından "Türk Vatandaşlığı İktisabı" amacıyla yapılıyorsa, tapu kütüğüne **3 yıl satılamaz şerhi** konulacağı göz önünde bulundurularak taahhüt yazıları tanzim edilmelidir.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Yabancılara gayrimenkul satışı, Döviz Alım Belgesi (DAB) takibi, ekspertiz raporu süreçleri ve tapu devir işlemleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder