KAT MÜLKİYETİNDE MÜŞTEREK ALANLARIN İŞGALİ VE MÜDAHALENİN MEN'İ DAVALARI
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 ve m. 19 Kapsamında Ortak Yerlerin Korunması ve Ecrimisil Esasları (2026)
Hukuki Özet: Kat mülkiyetine tabi binalarda çatı, sığınak, merdiven boşluğu, bahçe ve dış cephe gibi alanlar tüm kat maliklerinin ortak yerleridir. Bir kat malikinin veya üçüncü bir kişinin bu alanları izinsiz kapatması, ticari olarak kullanması veya müdahalede bulunması durumunda Hakimin Müdahalesi (Elatmanın Önlenmesi) ve Ecrimisil davaları açılabilir.
Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, ana gayrimenkulün ortak alanlarının bir veya birkaç kat maliki tarafından kişisel kullanıma tahsis edilmesidir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), ortak yerlerin kullanım sınırlarını ve bu alanlara yapılan haksız müdahalelere karşı izlenecek hukuki yolları net bir şekilde düzenlemiştir.
Aşağıda ortak yer kavramı, izinsiz mimari değişiklikler, müdahalenin men'i (önlenmesi) davaları ve haksız işgal tazminatı (ecrimisil) şartları açıklanmıştır.
1. Kat Mülkiyetinde Ortak Alanlar Nerelerdir? (KMK m. 4)
Sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça aşağıdaki alanlar kanun gereği ortak yer sayılır:
- Yapısal Alanlar: Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolon ve kirişler, çatı, teraslar, avlular, merdivenler ve asansör boşlukları.
- Tesisler ve Tesisatlar: Ortak garajlar, sığınaklar, kömürlükler, yangın merdivenleri, su depoları, ortak daireler (kapıcı dairesi) ve genel dış cephe.
- Oy Birliği Şartı: Bütün kat maliklerinin **oy birliği** kararı olmadıkça ortak alanlar tek bir kişiye devredilemez, kiralanamaz veya özel mülk gibi kapatılamaz.
2. Yaygın Ortak Alan İhlalleri ve İzinsiz Değişiklikler
KMK m. 19 uyarınca kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapamaz:
Çatı katının kapatılarak daireye katılması, bahçenin çitlerle çevrilerek kişisel kullanıma alınması, ortak koridora dolap/eşya konularak geçişin engellenmesi veya dükkan sahiplerinin kaldırım/bahçeyi izinsiz kapatması en tipik **haksız müdahale** örnekleridir.
3. Hakimin Müdahalesi ve Eski Hale Getirme Davası (KMK m. 33)
Ortak alanı ihlal edilen veya haksız kullanımı tespit eden her kat maliki veya site yönetimi yargı yolına başvurabilir:
- Görevli Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan bu uyuşmazlıklarda **Sulh Hukuk Mahkesi** görevlidir. Dava öncesinde arabuluculuk dava şartı tamamlanmalıdır.
- Mahkeme Kararı ve İcra: Hakim, haksız müdahalenin önlenmesine, yapılan usulsüz imalatın yıkılmasına ve ortak alanın **eski hale getirilmesine** karar verir. Karara uyulmaması halinde icra marifetiyle yıkım gerçekleştirilir.
4. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) İstemleri
Ortak alanı diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde tek başına kullanan veya haksız gelir elde eden (örneğin ortak çatıyı baz istasyonuna kiralayan ya da bahçeyi cafe olarak kullanan) kişilere karşı **geriye dönük 5 yıllık Ecrimisil** davası açılabilir. Hesaplanan haksız işgal bedeli arsa payları oranında diğer kat maliklerine ödenir.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Ortak alan işgalleri, çatı/bahçe kapatma uyuşmazlıkları, hakimin müdahalesi, eski hale getirme ve ecrimisil davalarınız için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder