2B ARAZİLERİNİN MÜLKİYET DEVRİ, SATIŞ ŞARTLARI VE HAK SAHİPLİĞİ

6292 Sayılı Kanun Kapsamında Orman Vasıf Dışı Taşınmazlar, Kullanıcı Tespiti ve Tapu Devir Süreçleri (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 2. maddesinin B bendi uyarınca orman rejiminden çıkarılan "2B arazileri", fiili kullanıcılarına (zilyetlerine) doğrudan satış imkanı tanıyan özel bir hukuki statüye sahiptir. 6292 sayılı Kanun çerçevesinde yürütülen bu süreçte hak sahipliği tespiti ve başvuru şartları büyük önem taşır.

Türkiye'de gayrimenkul ve kadastro hukukunun en çok tartışılan konularından biri 2B Arazileri'dir. Orman niteliğini tam olarak kaybetmiş ve tımarlarla, yerleşim alanlarıyla veya tarlalarla fiilen dönüştürülmüş bu arazilerin ekonomiye kazandırılması ve fiili kullanıcılarına tapulanması amacıyla 6292 Sayılı Kanun yürürlüğe konulmuştur.

Aşağıda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü mevzuatı çerçevesinde 2B taşınmazlarının satış esasları ve hak sahipliği şartları açıklanmıştır.

1. 2B Arazi Satışında Hak Sahibi Kimdir?

Bir 2B arazisini doğrudan satın alma hakkına sahip olabilmek için şu temel şartın sağlanması gerekir:

Kadastro Beyanlar Hanesinde Kayıtlı Olmak: Taşınmazın 2B kadastrosu veya güncelleme kadastrosu esnasında düzenlenen kadastro tutanağının **"Beyanlar Hanesinde"** zilyet (kullanıcı) veya üzerindeki ihdasın/yapının sahibi olarak isminin yer alması zorunludur.
Mirasçıların ve Akdi Haleflerin Hakları: Kadastro cetvelinde ismi yazılı kişilerin kanuni mirasçıları veya noter vasıtasıyla zilyetlik hakkını devralan halefler de hak sahibi sıfatıyla doğrudan satın alma başvurusu yapabilir.

2. Satış Bedeli Nasıl Hesaplanır ve Ödeme Kolaylıkları

2B taşınmazlarının fiili kullanıcılara doğrudan satışında piyasa rayiç değerleri esas alınır ancak hak sahiplerine indirimler uygulanır:

Rayiç Bedel İndirimi: Taşınmazın satış bedeli, hesaplanan rayiç değerin **%70'i** olarak belirlenir.
Peşin Ödeme İndirimi: Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi halinde bu tutar üzerinden ilave **%20 indirim** uygulanır.
Taksitli Ödeme İmkanı: Peşinat oranını (%20) ödeyen hak sahipleri, kalan bakiyeyi belediye mücavir alan sınırları içinde en fazla **3 yılda 6 eşit taksitle**; mücavir alan dışında ise **4 yılda 8 eşit taksitle** faizsiz/kanuni faizli olarak ödeyebilir.

3. Hak Düşürücü Süreler ve İdareye Başvuru

2B arazilerinin doğrudan satışı için süresi içinde il/ilçe Milli Emlak Müdürlüklerine veya Defterdarlıklara başvuru yapılması şarttır. Belirlenen başvuru ve ödeme sürelerini kaçıran hak sahipleri doğrudan satın alma hakkını kaybeder ve taşınmaz genel hükümlere göre ecrimisil ve tahliye sürecine tabi tutulur.

4. Kullanıcı Tespiti ve Kadastro Şerhine İtiraz Davaları

Fiilen taşınmazı kullandığı halde kadastro tespiti sırasında adı yanlış yazılan veya hiç yazılmayan kişiler Kadastro Mahkemeleri'nde veya Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde **"Kullanıcı Tespiti (Zilyetliğin Tespiti) Davası"** açabilir. Dava lehine sonuçlanan kişiler hak sahibi sıfatını kazanarak tapu devri talep edebilirler.