2.2. ARAZİ GELİŞTİRME VE PARSELASYON STRATEJİLERİ

Arazi geliştirme; hammaddesi toprak olan gayrimenkul projelerinde en yüksek ve en verimli kullanım (Highest and Best Use) analizinin yapılarak hukuki, teknik ve mali imkanların optimize edilmesi sürecidir. Ham arazinin (kadastral parsel) imarlı arsa haline getirilmesi aşamasındaki arazi düzenlemeleri (DOP/KOP) projenin kârlılığını belirler.

1. HAM ARAZİDEN İMARLI PARSELE: HAMUR KURALI VE DOP HESABI

18. Madde uygulaması olarak da bilinen parselasyon ve imar hamuru; kadastral ham arazilerin imar planına uygun düzenli yapı adalarına dönüştürülmesini sağlar. Bu süreçte kamu hizmet alanları için kesilen paylar hayati önem taşır.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Teknik Detayları:

• Yasal Üst Sınır: Arazi düzenlemesine tabi tutulan parsellerden %45'e kadar Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) bedelsiz olarak kesilebilir.
• Kapsam: DOP kesintileri; yol, meydan, park, yeşil alan, ibadet yeri, karakol, okul ve sağlık tesisi gibi kamusal alanların temini için kullanılır.
• Terk Sonrası Net Metraj: Arazi geliştirme projelerinde fizibilite yapılırken, brut alandan maksimum %45 DOP kesintisi düşülerek net imar parseli üzerinden emsal hesabı yapılmalıdır.

2. PARSELASYON PLANLARI VE APLİKASYON KRİTERLERİ

İmar adaları içerisindeki parsellerin sınırlarının Tapu ve Kadastro standartlarına uygun olarak araziye uygulanması (aplikasyon) teknik hata paylarını sıfırlamayı gerektirir.

• Geometrik Düzeltmeler: Kadastral sınırlardaki kaymalar ve tecavüzler imar uygulaması ile tasfiye edilir. Binanın oturum alanının (TAKS) sorunsuz uygulanabilmesi için köşe noktalarının GPS/GNSS cihazlarıyla hassas tespiti şarttır.
• İfraz ve Tevhit Sınırları: İmar planında belirlenen minimum parsel büyüklüklerinin altındaki alanlarda ifraz (bölme) yapılamaz. Proje ölçeğine göre ada içi tevhit (birleştirme) stratejileri geliştirilmelidir.

3. EN YÜKSEK VE EN VERİMLİ KULLANIM (HIGHEST AND BEST USE) ANALİZİ

Bir arazinin değerini belirleyen en temel kriter, üzerinde hukuken mümkün, fiziksel olarak elverişli, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve azami derecede verimli olan konseptin kurgulanmasıdır.

STRATEJİK NOT Arazi üzerinde tek bir fonksiyon (örneğin sadece konut) yerine, imar notlarının izin verdiği ölçüde karma kullanım (Karma Proje / Konut + Ticaret) kurgulamak, metrekare başına düşen birim satış değerini ve nakit akış hızını en üst seviyeye çıkarır.