YAZILI SÖZLEŞME OLMADAN EMLAK KOMİSYONU VE HİZMET BEDELİ NASIL TAHSİL EDİLİR?
TBK m. 520, Tanık Beyanları ve Hayatın Olağan Akışı Kapsamında Yazılı Sözleşmesiz Simsarlık Alacağı Davaları (2026)
Hukuki Özet: Her ne kadar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereği yazılı sözleşme şart olsa da, Yargıtay içtihatlarına göre yazılı yer gösterme belgesi olmasa dahi tarafların tanıştırıldığı ve ticari ilişkinin kurulduğu tanık beyanları, WhatsApp yazışmaları ve arama kayıtları (HTS) ile ispatlanırsa simsarlık (komisyon) ücreti mahkeme yoluyla tahsil edilebilir.
Gayrimenkul sektöründe danışmanların en büyük korkusu, müteahhit veya alıcı ile yazılı bir "Yer Gösterme Sözleşmesi" veya "Simsarlık Sözleşmesi" imzalayamamışken tarafların kendi aralarında anlaşarak işi bitirmesidir. Yazılı sözleşmenin olmaması hakkınızı tamamen kaybettiğiniz anlamına gelmez.
Hukukumuzda şekil şartı her zaman katı uygulanmaz; özellikle ticari ilişkilerde ve fiili hizmet ifalarında "hayatın olağan akışı" ve "tanık delili" büyük önem taşır. Elinizdeki malik şahitliği ve dijital izler, hakkınızı aramanız için güçlü birer dayanak oluşturmaktadır. Aşağıda bu durumun mevzuattaki yeri ve izlemeniz gereken yol haritası detaylandırılmıştır.
1. Mevzuat ve Yargıtay Uygulamaları
Yazılı sözleşme olmaksızın komisyon hakkının aranabileceği yasal dayanaklar şunlardır:
- Simsarlık Sözleşmesinin Şekil Şartı (TBK m. 520): Türk Borçlar Kanunu'na göre simsarlık sözleşmesi (vekalet akdine benzer) kanunda aksine bir hüküm olmadıkça **hiçbir şekle tabi değildir** (Yazılı olması geçerlilik şartı değil, sadece ispat kolaylığıdır).
- Fiili Hizmet ve Delil Serbestisi: Yazılı sözleşme olmasa bile, simsarın (brokerın) tarafları bir araya getirdiği, gayrimenkulü gösterdiği ve sözleşmenin kurulmasına aracılık ettiği hususu her türlü delille (tanık, WhatsApp, keşif, bilirkişi) ispatlanabilir.
- Maliklerin Tanık Beyanının Gücü: Yargıtay kararlarında, gayrimenkulün müteahhitte kim tarafından sunulduğunu ve tarafların kimin vasıtasıyla tanıştığını bilen maliklerin tanıklığı, yazılı belge eksikliğini kapatabilecek nitelikte somut delil kabul edilmektedir.
- Sebepsiz Zenginleşme (TBK m. 77): Müteahhit firma, sizin emeğiniz ve yönlendirmeniz sayesinde milyonluk bir projeye hiçbir maliyet ödemeden konmuş ve haksız bir menfaat elde etmiştir. Bu durum hukuken sebepsiz zenginleşme teşkil eder.
2. Somut Örnekle Açıklama
Örnek Senaryo:
Broker Hakan Bey, portföyündeki arsayı müteahhit firmaya göstermiş ancak yoğunluktan yer gösterme belgesi imzalatmayı unutmuştur. Müteahhit firma arsayı inceledikten sonra Hakan Bey'i devre dışı bırakarak maliklerle anlaşmıştır. Hakan Bey durumu öğrendiğinde arsa sahiplerinden üçü "Hakan Bey bu müteahhidi bize getirdi, tanıştırdı, mahkemede şahidimiz oluruz" demişlerdir.
Hakan Bey yazılı sözleşmesi olmamasına rağmen avukatı aracılığıyla Asliye Ticaret Mahkemesi'nde alacak davası açmıştır. Mahkemede malikleri tanık olarak dinletmiş, müteahhitle aralarındaki WhatsApp yazışmalarını ve telefon görüşme dökümlerini (HTS) delil olarak sunmuştur. Mahkeme, illiyet bağının (nedensellik) tanıklarla ispatlandığına karar vererek Hakan Bey'in hak ettiği emlak komisyonunu (hizmet bedelini) yasal faiziyle müteahhitten tahsil etmiştir.
3. Hakkınızı Almak İçin Neler Yapmanız Gerekir? (Yol Haritası)
Yazılı sözleşmeniz olmasa bile hakkınızı aramak ve tahsil etmek için şu adımları izlemelisiniz:
- Tüm Dijital ve Fiziksel İzleri Toplayın:
- Müteahhit firma yetkilileriyle ve maliklerle olan **WhatsApp, SMS ve e-posta yazışmalarını** yedekleyin.
- Müteahhidi aradığınız veya müteahhitten arandığınız **telefon arama kayıtlarını (HTS / arama dökümü)** fatura veya arama geçmişi olarak ekran görüntüsüyle kayıt altına alın.
- Şahitlik Yapacak Maliklerle Görüşün:
- Lehinize şahitlik yapacağını belirten maliklerden yazılı veya imzalı birer beyan (tutanak) alın ya da mahkemede tanıklık yapmaya hazır olduklarını netleştirin.
- İhtarname Süreci ve Delil Tespiti:
- Noter aracılığıyla müteahhit firmaya ihtarname çekerek; gayrimenkulü falanca tarihte gösterdiğinizi, tarafları tanıştırdığınızı ve hizmet bedeli alacağınızı talep edin. İhtarname yazılı sözleşme olmasa bile karşı tarafa ihtar ve delil başlangıcı teşkil eder.
- Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu:
- Ticari/hukuki uyuşmazlık kapsamında Arabuluculuk Bürosu'na başvurarak hizmet bedelinizin ödenmesini talep edin.
- Asliye Hukuk / Ticaret Mahkemesinde Alacak Davası:
- Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, mahkemede **Simsarlık Ücreti ve Sebepsiz Zenginleşme** alacak davası açın. Davada tanıklarınızı dinleterek müteahhidi o gayrimenkul ve maliklerle sizin buluşturduğunuzu ispatlayın ve hakkınızıicra yoluyla tahsil edin.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Yazılı yer gösterme sözleşmeniz bulunmayan broker/emlak komisyonu alacakları, tanık ispatı, arabuluculuk ve mahkeme süreçleri için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder