Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Mülkiyet Hakkını Gasp Etmenin Gerekçesi Yapılamaz.

TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası Yönetim Kurulunun, Kentsel Dönüşüm Yasası hakkında, 11 Kasım 2023 tarihinde yaptığı açıklama.

Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren 7471 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaştı.

21 maddelik Kanun’un afet riski altında bulunan bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandırmak amacıyla hazırlandığı ifade edilmektedir. Bununla birlikte Kanun’un 6. Maddesi ile yeniden tanımlanan “rezerv yapı alanı” mülk hakkının gasp edileceği yolunda, kamuoyunda endişelere yol açmıştır.

Öncelikle ifade etmek gerekir ki rezerv yapı alanı, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlar olarak tanımlanmaktadır. Yürürlükteki yasada “yeni yerleşim alanı” ibaresi, yani üzerinde yerleşim yeri bulunmaması koşulu varken yeni düzenlemeyle birlikte bu ibare metinden çıkarılarak bu zorunluluk kaldırılmıştır. Bazı yasal süreçlerde tanımın halihazırda yerleşim alanı olan yerleri içermediği gerekçesiyle, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi sağlanmıştır. 

Bu yönüyle deprem riskli binalarda oturanların emniyetli konutlara taşınacağı üzerinden meşruiyet sağlansa da bu düzenleme özellikle kent merkezlerinde bulunan değerli arsa ve arazilerin rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesi sonucu alt, alt-orta gelir gruplarının, kent yoksullarının yerlerinden edilmelerine yol açacağından ve onlar için inşa edildiği öne sürülen projelerin üst gelir grupları ve zengin yabancılarca doldurulacağından deprem karşısında sınıfsal bir ayrımcılık oluşacağı endişesini taşımaktayız. 

Anayasa ile teminat altına alınan mülkiyet hakkının gaspı karşısında hak aramanın yolları daraltılmış ve kısıtlanmıştır. Ayrıca yerel yönetimlerin yetkileri tamamen ortadan kaldırılırken Kentsel Dönüşüm Başkanlığına sınırsız özel yetkiler verilmektedir. Uygulama esnasında “Rezerv Yapı Alanı” tespiti yapılırken bu tespit yetkisi sınırlı olarak kullanılmalıdır. Zira söz konusu tespit riskli yapı ve alanların yerinde dönüşümü söz konusu olmadığında gündeme gelmelidir.

Bu yasa ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına sonsuz idari işlem yetkisi verilmiş, Yasa’da öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere, riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri, riskli alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet etmeyen kişilere satışı yapılabilecek her türlü yapı ile gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapılabileceği ve bu alanların yeni yerleşim alanı olarak kullanılabileceği düzenlenmiştir.

Ülkemizde kentsel dönüşüm uygulamalarının geçmişini hatırlatmanın önemli olduğunu ifade etmek gerekir. Kentsel dönüşüm konusu, 2011 Van Depremlerinin ardından "Afet Riskli Altındaki Alanların Dönüştürülmesi" hakkındaki kanun ile tartışma konusu olmaya başlamıştır. Nitekim Van Depremlerinin yarattığı duyarlılık maniple edilerek gündeme getirilen ve 2012 Mayıs ayında Meclis Genel Kurulundan geçen "Kentsel Dönüşüm Uygulamaları" herhangi bir veri veya envanter çalışmasına dayanmaksızın 5 Ekim 2012`de 33 ilde aynı anda 150 kamu binasının yıkımları ile başlatılmıştır. Yıkımların neye göre belirlendiği konusunda bilinen tek şey, dönemin Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Haziran ayında riskli alan ve riskli yapıların tespit çalışmalarının başlatılması için 81 il Valiliği ve Belediyeye bir genelge göndererek talimat vermiş olmasıdır. Valilik ya da belediyelerin nasıl bir çalışma yaptığı, yıkımların hangi plan, veri ve önceliğe dayanılarak gerçekleştirildiği belirsiz kalmıştır. Aynı Yasa, yapı denetimden muaf tutulan TOKİ`ye rezerv alanlarının belirlenmesi gibi önemli bir yetki daha vermiş, süreç tüm kentlerde gerekli zemin etüt çalışmaları tamamlanmaksızın inşaatlara başlayan TOKİ`nin insafına terk edilmiştir.

Aradan geçen 11 yıldan sonra kentsel dönüşüm uygulamalarına bakıldığında, asıl amacın depreme yönelik hazırlık olmadığı, rant değeri yüksek bölgelerde kentsel dönüşümün hız kazandığı açıkça görülmüştür. Rant çevrelerinin gözünü diktiği bölgelerde yaşayan mülk sahiplerinin haklarını hukuk yoluyla koruma çabaları bu süreçte bir engel olarak görülmüştür. Gelgelelim son çıkarılan yasayla birlikte bu engel de ortadan kaldırılarak, gerekirse kolluk marifetiyle yurttaşların mülklerine el konulmasının önü açılmıştır. Artık hak sahiplerinin yarıdan bir fazlasının onay vermesi durumunda bina, Kentsel Dönüşüm statüsüne alınacak, dönüşüme giren yapılar için borçlanan ya da tapusuna haciz konan vatandaşlar borcunu ödeyemez duruma düştüğünde mülkiyet hakkını tamamen kaybedebilecek, konutta sadece oturma hakkına sahip olacaktır.

TBMM’nin İzmir Depremi sonrası kurduğu Araştırma Komisyonun Temmuz 2021 tarihli raporuna göre Türkiye’de 10 milyon civarında olan yapı stokunun 6-7 milyon civarında olan kısmı riskli yapı statüsündedir. TBMM’nin Kahramanmaraş merkezli depremlere ilişkin çıkarmış olduğu Mayıs 2023 tarihli raporundan anlaşıldığı üzere son 11 yıl içerisinde ülke genelinde 238 bin civarında riskli yapıya “Kentsel Dönüşüm” adı altında müdahale edilerek yenilenmesi sağlanmıştır. Yani 2012 yılından bu yana riskli olduğu düşünülen yapı miktarının sadece %3-4 civarındaki kısmı yenilenebilmiştir. İstanbul’da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının tahminlerine göre 600 bin civarında yapının riskli olduğu belirtilmektedir. Buna karşılık 81 bin 228 binanın “Kentsel Dönüşüm” kapsamında yıkılıp yenilendiği TBMM’nin Mayıs 2023 tarihli raporunda ifade edilmektedir. 

Eğer olası bir depreme karşı yapı güvenliliğinin tesis edilmesi gerçekten amaçlanıyorsa bunun yurttaşların mülkiyet hakları gözetilerek kültürel, sosyolojik ve ekolojik gereklilikler dikkate alınıp, katılımcı ve şeffaf bir süreçle gerçekleştirilmesi gerekir. Kentsel dönüşüm uygulamaları en temelde, rant gruplarının çıkarlarına göre değil, deprem karşısında endişe duyan toplumun ihtiyaçları ve beklentileri doğrultusunda hayata geçirilmelidir. Sadece yeni inşaat yaparak, insanları daha fazla borçlandırarak, kentin dışına göndererek afetle mücadele edilemeyeceği geçmiş deneyimlerle anlaşılmıştır.

TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası

Yönetim Kurulu

Paylaş:

Devamını Oku

Mülkiyet Gaspı gibi Kentsel Dönüşüm Yasası

Diyanet’e rant için her şeyi yapmışlar: Sahte rapor, rezerv alan

Kentsel dönüşüm yasasındaki değişikliklerin ne getireceğini merak edenler, Türkiye Diyanet Vakfı imar rantı elde etsin diye 110 daire sahibi olduğu Üsküdar’daki 10 blokluk site için neler yapıldığına baksın. Öyle ki, sahte riskli yapı raporu dahi aldılar. Sonunda da imdada ‘rezerv alan’ yetişti.

Az sonra okuyacağınız kentsel dönüşüm örneğinde, “benim evime niye çöksünler?”, “yerleşim yeri rezerv alan ilan edilse ne olur?”, “iktidar alelacele yasayı niye değiştirdi?” gibi soruların hepsinin yanıtını bulacaksınız…

Olay acil dönüşüm yapılması gereken bir yerde geçmiyor. Burası, Üsküdar’ın en güzel bölgelerinden Çengelköy’de, yeşillikler içinde bir site. Önce yasaya aykırı imar planı hazırlanıyor. Mahkeme planı iptal edince gidip riskli olmayan yapılar için sahte ‘riskli’ raporu alınıyor. O da ortaya çıkınca bu sefer, üzerinde 10 blok bulunan arsa ‘rezerv yapı alanı’ ilan ediliyor. Yerleşim yerlerinin ‘rezerv alan’ ilan edilemeyeceğine dair itirazların yükseldiği sırada da jet hızıyla yasa değiştirilip, yerleşim yerleri de dahil ediliyor.

Üsküdar’da olanlar, kentin diğer merkezi yerlerinde nelerin olabileceğinin çarpıcı bir örneği işte. Peki Üsküdar’da bütün bunlar kimin için yapıldı? Türkiye Diyanet Vakfı, imar rantı elde etsin diye!

Çengelköy’de bulunan 29 Mayıs Sitesi, üç katlı binalardan oluşan, yeşillikler içinde bir yerleşim yeri. 134 dairenin bulunduğu 10 blokluk bir site burası. Dairelerin 110 adedi, Türkiye Diyanet Vakfı Eğitim Yatırımları AŞ’ye ait. Kiracılar oturuyor. Kalanı da şahısların. Vakıf, böylesine merkezi ve rant değeri yüksek bir yeri yıkıp lüks konutlar yapmak istiyor. Ama diğer mülk sahipleri buna karşı.

SAHTE ‘RİSKLİ RAPORU’ BİLE ALDILAR

Her şey 2016 yılında İBB’nin yeni bir imar planı yapmasıyla başladı. Plan, arsanın büyük çoğunluğuna sahip Diyanet Vakfı’na ciddi imar rantı getiriyordu. Ayrıca 12 bin metrekarelik arazi Boğaziçi Etkilenme Sınırları içinde kalıyordu. CHP’li İBB Meclis üyeleri planı yargıya taşıdı. Mahkeme de 2018 yılında planı iptal etti. Yani arzulanan rantın önü mahkemece tıkandı.

Diyanet Vakfı bu sefer de deprem riski bahanesine sığındı. 6306 Sayılı kentsel dönüşüm yasasına göre sitedeki binaların riskli yapı olarak tespit edilmesi için harekete geçiyor. 7 Haziran 2022 günü evinde oturanlar bir gürültüyle dışarı çıkıyorlar. Bir bakıyorlar ki, kendilerinden izin alınmadan, hiçbir bilgi verilmeden binalarında karot testi yapılıyor. Derhal ‘mülke zarar verme’ gerekçesiyle polise başvuruyorlar. Polis tutanak tutuyor. Tutanakta riskli yapı testini CENA İnşaat adına Agrega Yapı Laboratuvarları Ltd şirketinin yaptığı yazılı. Nitekim şirket görevlisi de yetki evrakını polise teslim ediyor. Bundan sonrası tam bir sahtekarlık.

Ev sahipleri ve avukatlarının incelemesi sonucunda 31 Mayıs 2022 günkü Resmi Gazete’de yayınlanan duyuru ile Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü tarafından, Agrega Yapı’nın ruhsatının iptal edildiği ve faaliyetlerine son verildiği ortaya çıkıyor. Yani lisanssız ve faaliyeti bakanlıkça durdurulmuş bir şirkete, riskli yapı raporu hazırlatılmış. Skandal bununla da bitmiyor. Şirketin hazırladığı ve sitedeki yapıların riskli olduğunu gösteren rapor 5 Haziran 2022 tarihini taşıyor. Oysa polis tutanağı ve kamera kayıtları karot testinin 8 Haziran 2022 günü yapıldığını kanıtlıyor. Sahte raporu Üsküdar Belediyesi, sitenin kentsel dönüşüme girmesi gerektiğine dair resmi gerekçe olarak belediye meclisine sunuyor.

SAVCI EVRAKTA SAHTECİLİĞİ YOK SAYDI

Site sakinleri İstanbul Anadolu Cumhuriyet Başsavcılığı’na resmi belgede sahtecilik ve mülke zarar verme iddiasıyla suç duyurusunda bulunuyorlar. Ne var ki, savcılık ‘kovuşturmaya yer olmadığı’na dair karar veriyor. Mağdurlar söz konusu rapor ve bakanlığın lisans iptalini gösteren evrak istenmeden böyle bir karar verilmesine itiraz etseler de faydasız. Savcılık işlemlerin 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu çerçevesinde yapıldığını belirterek takipsizlik kararı veriyor.

Ancak belediye dahi sahtekarlığı kabul ediyor. Nitekim Üsküdar Belediye Başkan Yardımcısı Abdullah Ayaz, İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne resmi bir yazı yazarak, 29 Mayıs Sitesi’ndeki binalar için ‘riskli’ raporunun lisansı iptal edilmiş Agrega Yapı tarafından hazırlandığını belirtiyor. Ayrıca dilekçede önemli bir ayrıntı da var. Daha önce CENA İnşaat’ın ‘riskli’ raporu aldığı binanın belediye ekiplerince yapılan denetimde ‘riskli olmadığı’nın ortaya çıktığı ifade ediliyor. Sonuç ne oluyor? Hiçbir şey.

DİYANET’İN İMDADINA ‘REZERV ALAN’ YETİŞTİ

Türkiye Diyanet Vakfı’nın talebi üzerine 29 Mayıs Sitesi’nin kurulu olduğu yerleşim alanı 10 Ekim 2022 günü Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı tarafından ‘rezerv yapı alanı’ olarak ilan ediliyor. Böylece hak aramanın da itirazların da yolu kapatılıp, derhal tahliye işlemlerine başlanmasının önü açılıyor. Oysa bu karar da hukuka aykırıydı. Zira, 6306 Sayılı yasanın o günkü uygulamasında ‘rezerv yapı alanları’nın, yerleşime uygun boş bölge ve kamuya ait araziler olması gerektiği yazılıydı. Buna rağmen Diyanet Vakfı’nın talebi kabul edildi.

Rezerv alan ilanı sonrası 29 Mayıs Sitesi’nin mevcut imar planları artık hükmünü yitirdiği için 28 Mart 2023’te, sıfırdan imar planı hazırlanıp askıya çıkarılıyor. Planın açıklama raporunda burasının niye, hangi gerekçeyle rezerv alan ilan edildiğine dair de tek satır bilgi yer almıyor. Türkiye Diyanet Vakfı da imar planı çıkar çıkmaz, 21 Temmuz 2023 günü, inşaat şirketi ile sözleşme imzalandığını ve ‘rezerv alan’ uygulamasında gerekli görülen süreler içerisinde evlerin boşaltılıp yıkılmasını içeren tahliye kararını iletiyor.

Rezerv alan kararına itirazların da yükseleceği sırada iktidarın yaptığı yasal değişiklik jet hızlıyla Meclis’ten geçip, uygulamaya giriyor. En önemli değişiklik, bundan böyle yerleşim yerlerinin de ‘rezerv alan’ ilan edilebilecek olması.

İşte önceden yerleşim yerlerine el atıp imar rantı yaratamayan iktidar, 6036 Sayılı Kanun'da yaptığı yeni değişikliklerle pek çok ‘yasal zahmetten’ kurtuldu. Önceden rezerv alan ilanı için yasanın etrafından dolananların, sahte riskli yapı raporu bile hazırlayanların, tahliye için kamu gücünü hemen devreye sokamayanların eli daha rahat artık.

Kısaca yerleşim yerlerinin rezerv alan ilan edilmesinin nelere yol açacağını merak eden, Üsküdar örneğine baksın yeter.

Kaynak

Paylaş:

Devamını Oku

Yanıltıcı emlak ilanı paylaşanlara 54,5 milyon lira ceza

 

Ticaret Bakanlığı, emlak sektöründe kayıtdışı, manipülatif ve manipülasyon amaçlı ilan paylaşan 545 kişiye 54 milyon 500 bin lira ceza kesildiğini bildirdi.

Bakanlıktan yapılan açıklamada, piyasada denge unsurunu bozabilecek her türlü eylem ve fiille ilgili inceleme ve denetimlere detaylı şekilde devam edildiği belirtildi.

”Bakanlık olarak spekülatif fiiller ile fahiş fiyata sebebiyet veren ilanlar, yanıltıcı reklamlar titizlikle incelenmektedir. Bu kapsamda, ilan platformlarında verilen satılık emlak ilanları inceleme altına alınmıştır. 1 Eylül’den bu yana verilen satılık emlak ilanlarında, ilanın yayımda olduğu dönemde fiyatında yüzde 100 ve üzeri artış yaparak piyasayı ve serbest rekabeti bozan ve tüketicileri mağdur eden 545 kişiye Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 14’üncü maddesindeki ‘Taşınmaz ticaretiyle iştigal edenler haksız ve hukuka aykırı davranış ve ticari faaliyetlerde bulunamaz’ hükmüne aykırı faaliyetleri nedeniyle kişi başına 100 bin lira olmak üzere toplam 54 milyon 500 bin lira para cezası verilmesine karar verilmiştir.”

Kaynak

Paylaş:

Devamını Oku

Türkiye’de ortalama konut fiyatı 3 milyon lirayı geçti

Endeksa’nın, TÜİK tarafından açıklanan 2023 Aralık konut satış verilerinden yaptığı değerlendirmeye göre, Türkiye’de konut fiyatları 1 yılda yüzde 84 değer kazandı. Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 3 milyon 92 bin 700 TL'ye ve metrekare satış fiyatı da 23 bin 790 TL’ye yükseldi.

Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 2023 Aralık konut satış verilerini değerlendirdi. Endeksa verilerine göre, Türkiye’de konut fiyatları bir yılda yüzde 84 değer kazandı.

Türkiye’de ortalama konut fiyatı 3 milyon 92 bin 700 TL ve metrekare satış fiyatı ise 23 bin 790 TL olarak gerçekleşti. Aralık ayı konut satışlarında yeni bir hareketliliğe sahne olmasına rağmen, konut satışlarında bir önceki yıla göre yüzde 33’lük bir azalış yaşandı. Endeksa verilerine göre, Türkiye’de yapılan bir konut yatırımının ortalama dönüş süresi yaklaşık 15 yıl oldu.

İstanbul’da 4,1 milyon TL

Endeksa verilerine göre, 2023’ün Aralık ayında en çok konut satılan kent 23 bin 714 satış ve yüzde 17’lik pay ile İstanbul oldu. İkinci sırada 11 bin 458 konut ve yüzde 8 pay ile Ankara, üçüncü sırada ise 7 bin 166 konut satışı ve yüzde 5 pay ile İzmir geldi.

Endeksa verilerine göre aralık ayı sonu itibarıyla İstanbul’da konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 73 oldu. Türkiye’nin en büyük kentinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 36 bin 262 TL, ortalama konut fiyatı ise 4 milyon 170 bin 130 TL olarak tespit edildi.

Ankara’da ise konut fiyatları son bir yılda yüzde 102 artış gösterdi. Başkentte ortalama konut fiyatı 2 milyon 570 bin 100 TL, metrekare fiyatı ise 19 bin 770 TL seviyesinde. İzmir 2023’ü yüzde 78’lik değer artışı ile kapattı. Yıl sonu itibarıyla kentte ortalama metrekare satış fiyatı 30 bin 39 TL, ortalama konut fiyatı ise 3 milyon 754 bin 875 TL.

En çok değerlenen kentler Hatay, Elâzığ ve Ordu

Endeksa’nın Aralık 2023’te en çok konut satılan 30 kenti değerlendirdiği çalışmasına göre Türkiye’nin en çok değerlenen ilk üç kenti Hatay, Elâzığ ve Ordu oldu. Hatay’da konut fiyatları son bir yılda yüzde 124 arttı. Kentte metrekare satış fiyatı 17 bin 834 TL, ortalama konut fiyatı ise 2 milyon 764 bin 270 TL. Elazığ’da kaydedilen değer artışı ise yüzde 107 olarak belirlendi. İlde ortalama metrekare satış fiyatı 11 bin 918 TL, ortalama konut fiyatı ise 1 milyon 966 bin 470 TL.

Ordu’da son bir yılda yaşanan değer artışı yüzde 106 seviyesinde. Şehirde bir konut almak için ortalama metrekare satış fiyatı 20 bin 5 TL, ortalama konut fiyatı ise 2 milyon 600 bin 650 TL. 2023 Aralık ayında gayrimenkul satışlarındaki genel artışa karşın ilk el konut satışlarında yüzde 34’lük bir azalış yaşandı ve 51 bin 243 konut satıldı. 2023 yılında ise 379 bin 542 konut ilk elden satıldı ve yüzde 18 düşüş yaşandı. Kredi ile satılan konutlara bakıldığında; geride bıraktığımız ay satışlar yüzde 15 arttı.

2023’ün son ayında Türkiye’de 6 bin 42 konut ipotekli olarak satıldı ve bu kalem toplam satışların yüzde 4’ünü oluşturdu. Aralık ayında yabancılara konut satışında yüzde 12’lik bir düşüş yaşandı ve toplam 2 bin 64 adet konut satıldı. Bu kalem bir önceki yılın aralık ayı ile karşılaştırıldığında yüzde 68’lik bir azalış gösterdi.

“Kampanya beklentisi aslında durgunluğun bir nedenidir”

Endeksa Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, 2023’ün, gayrimenkul sektörü açısından son 9 yılın en düşük satış hareketliliğine sahne olan yılı olduğunu söyledi. Öğüt, “Konut piyasasında yaşanan bu durgunlaşmanın en büyük nedenleri faiz oranlarının artması ile krediye erişimin zorlaşması ve yatırımcıların gayrimenkulden ziyade farklı yönelmesi.

2024 yılı için ise belirleyici olacak olan elbette inşaat faaliyetleri. 2024 yılı sonu için de 2023 gibi enflasyona paralel bir değer artışı öngörüyoruz. Geride bıraktığımız yılı enflasyonun 20 puan üzerinde bir seviyede kapattık.

2024 yılı sonu itibarıyla tahmin edilen enflasyon oranının yüzde 45'ler civarında olduğunu düşünürsek, piyasanın yılı yüzde 60-65'ler civarında bir artışla kapatacağını öngörmek mümkün. Kampanya beklentisi de aslında piyasadaki durgunluğun bir nedeni. Temmuz ayından beri piyasa ilk evini alacaklara 1,20 oranla 15 yıllık kredi imkânı sunacağı bilinen kampanyayı bekliyor. Bu da hem ev alacakların hem de satacakların ‘bekleyelim görelim’ mottosuyla davranmalarına neden oluyor.” dedi.

Kiralar 6 aydır geriliyor

"sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü" raporunun ocak ayı sonuçları yayımlandı. sahibinden.com ile Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan "sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü" araştırmasının ocak sonuçlarına göre, Türkiye genelindeki reel kira fiyatları 6 aydır gerilemesini sürdürüyor.

Buna göre, fiyatların düşmesine bağlı olarak reel fiyatlardaki yıllık artış oranı da ülke genelinde yüzde 0,2'ye, Ankara'da yüzde 12,9'a geriledi. İstanbul'da yıllık reel fiyattaki düşüş yüzde 6,1 olurken, İzmir'de uzun zaman sonra ilk kez yıllık reel fiyat azaldı. Satılık konut ilan sayısı hem ülke genelinde hem de 3 büyükşehirde azaldı. Satılık konut arzı aralıkta önceki aya göre ülke genelinde yüzde 4,8, İstanbul'da yüzde 4,5, Ankara'da yüzde 2,5, İzmir'de ise yüzde 6,9 düştü.

Kaynak

Paylaş:

Devamını Oku

Ev fiyatları artmaya devam edecek mi?

İnşaat maliyetleri azalmadığı müddetçe konut fiyatları yükselmeye devam edecek. 2024'te uygulanması planlanan parasal sıkılaştırma politikasının fiyatlar üzerindeki baskıyı biraz azaltması yönünde bir beklenti var. Konut fiyatları sürekli artmayacak, belirli bir dönemden sonra yavaşlayacak ve gerilemeye başlayacak.

Paylaş:

Devamını Oku

2024'te Ev Fiyatları Düşecek Mi?

 

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, 2024'te konut piyasasına ilişkin beklentilerini anlattı. Ahmet Büyükduman, yüksek enflasyonist ortamda varlık fiyatlarının düşmesini beklemenin mantıklı olmayacağını belirterek şunları kaydetti: "2024'te konut fiyatlarında düşüş beklemiyorum''

Paylaş:

Devamını Oku

Kiraya Verenin Borçları Nelerdir?

Kira Sözleşmelerinde Kiraya Verenin Borçları Nelerdir?

Kira sözleşmesi; kiraya verenin kiralananı (konut, işyeri vs.) kiracının kullanımına sunduğu buna karşılık ise kiracının da kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu sözleşme türüdür. Kiracı ve kiraya veren; kira ilişkisinin devamı süresince kanundan doğan ve kararlaştırdıkları sözleşme maddeleri gereğince birtakım hak ve yükümlülüklere tabidir. Bu yazımda kira sözleşmelerinde kiraya verenin yükümlülükleri nelerdir? sorusunun cevabını vereceğiz.

Kiraya verenin; yaptığı kira sözleşmesi sonucunda haklarının ve borçlarının neler olduğunu bilmemesi maddi ve manevi olarak zarara uğramasına sebebiyet verebilecektir. Bu nedenle kiraya veren tarafın hak ve borçlarını bilmesi önem arz etmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun m.301-312 hükümleri arasında kiraya verenin borçları düzenlenmiştir. Bu hallere ayrıntılı olarak bakacak olursak;

1-) Kiraya Verenin Teslim Borcu:

Kiraya verenin, kira sözleşmesinde en önemli ve temel borcu kiralananın teslimi ile ilgilidir. Borçlar Kanununun 301. maddesine göre: “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” denmektedir. Bir başka deyişle; kiraya veren kiracı ile aynen anlaştığı gibi kiralananı kararlaştırılan tarihte ve biçimde teslim etmelidir.

Kira sözleşmesinin sürekli sözleşmeler niteliğine sahip olması sebebiyle de kiraya verenin bu teslim ile yükümlülüğü bitmemekte; sözleşme süresince de kiralananın tam ve gereği gibi kiracının kullanımına hazır bulundurulması gerekmektedir.

2-) Kiraya Verenin Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu 

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

3-) Kiraya Verenin Yan Giderlere Katlanma Borcu;

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

4-) Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu

a) Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk 

Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

b) Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk 

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih (TBK m.306)

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Kira bedelinin indirilmesi (TBK m. 307)

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Zararın giderimi (TBK m. 308)

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

5-) Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk 

Zapttan sorumluluk (TBK m. 309)

Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması

Kiralananın el değiştirmesi (TBK m. 310)

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması (TBK m. 311)

Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

Tapu siciline şerh (TBK m. 308)

Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

Kaynak

Paylaş:

Devamını Oku

Kira Sözleşmesi ve Ev Sahibi Kiracı İlişkileri

Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi, kirasözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kirabedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” cümlesi ile tanımlamaktadır.

Kira sözleşmesi varken evden çıkılır mı? Türk Borçlar Kanunu madde 325 düzenlemesine göre kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak mümkündür ancak burada kiracının hukuki sorumluluğu doğar.

Kira sözleşmesinin geçerlilik şartları nelerdir? Türk Borçlar Kanunu'nda kira sözleşmesinin geçerliliği bakımından herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Dolayısıyla kural olarak, konusu ister taşınır ister taşınmaz olsun, taraflar sözleşmeyi sözlü, yazılı ya da resmi şekilde örneğin noter aracılığı ile yapabilirler.

Kira sözleşmesi süresi kaç yıl? Kira Sözleşmesi Süresi En Fazla Kaç Yıl Olur? Konut kiralamalarında sözleşmeler genellikle yıllık olarak yapılır. İş yeri kiralamalarında ise uzun süreli sözleşmeler tercih edilir. Kanun gereği kira sözleşmelerinde süre ile ilgili bir kısıtlama bulunmaz.

5 yılı dolduran kiracı çıkarılabilir mi? 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi, sırf kiracı 5 yılını doldurdu diye mümkün değildir. Çünkü kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması, ev sahibi tahliye imkanı sağlamaz. Ancak kira tespit davası açılabilir. Bu dava sayesinde, kira bedeli hakim tarafından yeniden belirlenir.

5 yıllık kira sözleşmesi bitince ne olur? Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden uzamaktadır. Dolayısıyla kiralayan, kira sözleşmesinin süresinin bitimine dayanarak tahliye talep edemez. Sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır.

1 yıllık kira sözleşmesi yenilenmezse ne olur? Kira Kontratı Yenilenmezse Devam Eder Mi? Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kira sözleşmesi her yıl yenilenmek zorunda mı? Kiracı olarak evden çıkmayı bildirmediğiniz müddetçe bir yıl sonunda kira sözleşmesi otomatik olarak yenilenir. Peki, bu yenilenme sürecinde kira sözleşmesinde bir değişiklik yapmak mümkün mü? Kira bedeli dışında sözleşme üzerinde bir değişiklik yapmak mümkün değil.

1 yıllık kontratı biten kiracı nasıl çıkarılır? Konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde; 6 ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde süre bitince sözleşmenin sona erdirilmesi için kiracının bu durumu sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak kiraya verene bildirmesi gerekir. Bildirmezse kira sözleşmesi aynı koşullarda 1 yıl uzatılmış sayılır.

1 yılın sonunda ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? 1yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir misorusunun cevabı hayır olacaktır. Ev sahibi, başka herhangi bir tahliye nedeni yoksa sırf 1yıllık süre dolduğu için kiracıyı çıkaramaz.

Ev sahibi ben oturacağım diye kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir? Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir mi? Ev sahibi zaruri durumlarda kendi oturacağını belirterek fesih bildirimi yapabilir. Bu durumda kira sözleşmesini sona erdirmeden kiracıya ihtar çeker. Mülk sahibinin en az 30 günsüre vermesi ve ihtiyaç durumunu ispatlaması gerekir.

Ihtar çekilen kiracı ne zaman çıkar? 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi, Belirli süreli ise: sözleşmede belirlenen süre dolmalı ve bunu takip eden 10 yıl da dolmalıdır. Sonraki yıllarda, kira yılının bitiminden en az 3 ay öncekiracıya ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.

Ihtar çekilen kiracı çıkmazsa ne olur? Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması gereklidir. Kiracı bu taahhüde rağmen taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren icraya başvurarak veya dava açmak suretiyle çıkarabilir. Boşaltmaya yönelik tahliye davası veya icra takibi, taahhütte belirtilen tarihi izleyen bir ay içerisinde açılmış olmalıdır.

Ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse ne kadar tazminat öder? Ev sahibi, bu hükme aykırı hareket ederek evi başka kiracıya kiralarsa tazminat ödemekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu madde 355/3 uyarınca en az bir yıllık kira bedelitazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

Ev sahibi ben oturacağım deyip oturmazsa ne olur? Ev Sahibi Kendim Oturacağım Deyip Oturmazsa Ne Olur? Evin mevcut maliki ya da evin mülkiyetini yeni kazanan malik, kiracısına ihtiyaç sebebiyle ihtar çekerek evden çıkartma sürecini başlatmış olur. Bu ihtarın çekilmesi için bir süre yoktur. Ev sahibieve ne zaman ihtiyaç duyarsa o zaman kiracısına ihtarını çekebilir.

Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir mi?Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir mi? Ev sahibi zaruri durumlarda kendi oturacağını belirterek fesih bildirimi yapabilir. Bu durumda kira sözleşmesini sona erdirmeden kiracıya ihtar çeker. Mülk sahibinin en az 30 günsüre vermesi ve ihtiyaç durumunu ispatlaması gerekir.

Ev sahibi kendim oturacağım diye ihtarname çekti ne yapmalıyım? Ihtarnamede, kiracının kendi ihtiyacı sebebiyle tahliye edilmesi talebi belirtilmeli ve kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. İhtarnametarihinden itibaren 30 gün geçtikten sonra, ev sahibikiracıya karşı tahliye davası açabilir.

Paylaş:

Devamını Oku

Devre Mülk Nedir? Devre Mülk Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz.

Devre mülk alırken nelere dikkat etmek gerekir? ‘Devre mülk’ ile ‘devre tatil’ farklı şeyler mi? Devre mülkün süresi ne kadar olmalı?

Günümüzde en çok karşılaşılan sorunlardan biriside devre mülk hakkına istinaden karşılaşılan problemlerdir. Tarafımıza yapılan başvurularda, henüz ortada bir mesken yokken yapılan sözleşmeler, tapuya bildirilmeyen sözleşmeler, önden parası alındıktan sonra atıl halde bırakılan tesisler ve benzeri daha birçok sorunla karşılaşılmaktadır. Bunun önüne geçmek adına bir nebze olsun devre mülk sözleşmesi imzalanırken nelere dikkat etmeliyiz, bu konu üzerinde bir inceleme yapacağız.

Öncelikle konuyu daha iyi anlayabilmek için ‘devre mülk hakkı’nın ne olduğunu bilmemiz gerekir. Devre mülk hakkı, Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmekle birlikte, yasaya göre:

“Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.”

Önemle belirtmek gerekir ki; birbirlerine benzemekle birlikte devre mülkle devre tatil birbirlerinden farklı dayanakları olan sözleşmelerdir.

Devre mülk hakkı, mesken nitelikli kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş yapılarda tesis edilebilir. Devre mülk hakkı, sözleşmede ve tapu da, hakkın bağlı olduğu pay oranı ve yararlanma süresinin gösterilmesi şartına bağlıdır. Aynı zamanda bu hak, başkasına devredilebileceği gibi, mirasçılara da geçebilir.

Süresi ne kadar olmalı?

Devre mülkün süresi 15 günden az olmamalı ve yılın belirli dönemlerine ayrılması gerekir. Ayrıca bu haktan faydalanmada başkalarına da kullanım hakkı sağlanabilir. Devre mülkün sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır.

‘Devre mülk sözleşmesi’ imzalarken nelere dikkat etmemiz gerekir? 

Sözleşmede mutlaka kullanım dönem ve şartları, yönetici seçimi, hak ve sorumlulukları, büyük onarım ve diğer bakım masrafları gibi hususlar düzenlenmelidir. Yapılacak olan sözleşmenin, mutlaka tapu kütüğüne kaydının sağlanması gerekmektedir.

Son olarak devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ise Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.

Kaynak

Paylaş:

Devamını Oku

Eklenti ne demektir? Neler Eklenti olarak kabul edilir?

Bağımsız bölümün bir parçası olmayıp bağımsız bölümün kullanımına ayrılmış alanlara ise eklenti denir. Su deposu, garaj, elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarının bulunduğu bölümler, kömürlük ve tuvalet gibi bölümler eklenti olarak kabul edilir.

Eklenti nedir örnek? Buna göre Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.

Hukukta eklenti ne demek? Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.

Eklenti nedir hukuk örneği? Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.

Tapuda eklenti nasıl yapılır? Medeni Kanun'un 1012. maddesine göre, bir taşınmazın eklentileri, sahibinin istemi üzerine tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne yazılır.Tapu kütüğüne yazım, “Eklenti: Depo ve kapalı garaj” biçiminde yapılır.

Tapuda eklenti nerede yazar? Eklentiler, kat mülkiyeti kütüğünün belirtmeler (beyanlar) bölümüne yazılırlar ve bunlardan ana yapının oturduğu zemin dışındaki bölümde kalanlar, kadastro planında ya da haritasında ayrıca gösterilirler.

Paylaş:

Devamını Oku

Ortak Alanlar

I. GİRİŞ

Günümüzde; kentsel yapılaşmanın, nüfus artışının, iç ve dış göçlerin etkisiyle yenilenen yerleşim düzeninin de etkisiyle; günümüzde özellikle şehir merkezlerinde kat mülkiyeti şeklindeki yapıların rağbet gördüğü söylenebilir. Kat mülkiyeti ile; inşaatı tamamlanmış bir ana gayrimenkulün üzerindeki daire, kat, işyeri, mahzen, mağaza ve depo gibi birbirinden bağımsız bölümlerin, gayrimenkul maliki/malikleri tarafından mülkiyet haklarının ayrılarak tapu kütüğünde bağımsız mülkler olarak ayrı ayrı kayıtlarının oluşturulabilmesi sağlanır. Söz konusu bağımsız bölümlerin birlikte oluşturduğu yapıya ilişkin mülkiyet hakkı kısaca “kat mülkiyeti” olarak anılmakta ve bunlara ilişkin düzenlemeler ise hukuken 634 sayılı “kat mülkiyeti kanunu” kapsamında değerlendirilmektedir. Tüm bu bağımsız bölümlerin tek bir ana gayrimenkul inşası ile ayrı ayrı mülkiyet hakkı edinilmesi sebebiyle yatırım açısından oldukça tercih edilen ve yerleşim açısından da günümüz koşullarına en yatkın olduğu kabul edilen bu düzenleme, esasen komplike bir yapı şekli olup; kendine has durum ve olgular ile bunlara özgülenen kurallara haizdir.

II. KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK ALAN KAVRAMI

Kat mülkiyetine tabi yapılanmalar için bu gibi tasarruf işlemlerinde önem arz eden konulardan biri de “ortak alan” kavramıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Tarifler” başlıklı 2. Maddesinin b bendinde; “Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan” yerler olduğu ifade edilmiş ve devam eden cümlesinde ise, kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerinde faydalanma ve kullanma hakkının bulunduğu belirtilmiştir. Aynı kanunun 4. Maddesinde ise “ortak yerler” başlığı altında ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirtilebileceğini ifade edilip üç bent halinde düzenlediği yer ve şeylerin Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her halde ortak yer sayılacağını hükme bağlamıştır.

Buna göre;

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Kanun gereği ortak yer niteliğinde sayılmıştır. Hükmün son fıkrasında ise; “Yukarıda sayılanlar dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer” ifadesi ile madde metninde tahdidi sayılanlar dışında bu amaca özgülenen yerlerin de ortak alan oluşturacağı hususu düzenlenmiştir.

Ortak yerlerin sözleşme ile belirlenebileceği, sözleşmede böyle bir hüküm yoksa da 634 sayılı KMK.’nun 4 üncü maddesinde yazılı olan yerlerin ortak yer sayılacağı Yargıtay tarafından da benimsenmektedir.(Y.5.HD,T: 27.06.1978,E:1978/3210, K:1978/5663.)

Bununla birlikte KMK madde 67’de “ortak yerler” başlığı ile;

“Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.” şeklinde daha geniş bir şekilde ifadeye yer verilmiştir.

KMK madde 67 ifadesini örneklerle somutlaştırmak gerekirse; toplu yapı içinde kapsama alınan ortak yerler; ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma bakımından zaruri olan temeller, taşıyıcı kolon ve kirişler, asansör, çatı, baca gibi yerler iken, toplu yapı dışında kapsama alınan ortak yerler ise; otopark, bahçe, kuyu, sarnıç, genel çamaşırlık ve kurutma yerleri, genel kömürlük veya ortak garajlar, bunun dışında yine ortak kullanıma özgülenmiş havuz, spor salonu gibi tesisler olarak gösterilebilir.

Son olarak; ortak yerler hususunda şüpheye mahal bırakmamak adına Yargıtay Kararları ışığında detaylandırmakta fayda vardır. Buna göre; 

• Anayapıda bağımsız bölüm ve eklenti olmayan yerler ortak yerdir.(Y.5.HD..13.09.1973.E.1973/14418.K.1973/13411.)
• Su tesisleri ortak alandır.(Y.5.HD. , 02.03.1970, E:1970/758 , K:1970/1081.),
• Çatı ortak alandır. (Y.5.HD.,18.05.1992.E: 1992/2299, K:1992/4090.),
• Çatı arası ortak alandır. (Y.5.HD.1970, E: 1970/3868. K:1970/5395)
• Kapıcı Dairesi ortak alandır. (Y.5.HD.23.10.1989 , E:1989/2902 ,K 1989/20831)
• Otopark ortak alandır. (Y.5.HD..12.10.1987.E.1987/13124.K.1987/15320)
• Bahçe ortak alandır. (Y.5.HD..(10.12.1979.E.1979/8198.K.1979/9210)
• Sığınak ortak alandır. (Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434)
• Kalorifer tesisatı ortak alandır. (Y.5.HD..18.01.1988.E.1988/29035.K. 1988/201.)
• Terasın ortak yer olup olmadığı onanmış İmar Planına göre saptanır. (Y.5.HD..10.12.1979.E.1979/8100.K.1979/9214)
• Kömürlük eklenti değil ise, ortak yerlerdendir. (Y.5.HD. T: 28.01.1980 E:1980/482, K:1980/522)
• Bağımsız bölümlerin bulunduğu sahanlıklar ortak yerlerdendir. (Y.5.HD, T: 04.02.1980, E:1980/536, K:1980/807)
• Sahanlıklar, tavanlar ve çatılar ortak yerlerdendir. (Y.5.HD. T: 30.03.1981, E:1981/1099 K:1981/3156)
• Sığınak ortak yerlerdendir.(Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434.)
• Terasın ortak yer olup olmadığı onaylanmış imar planına göre saptanır (Y.5.HD., T: 10.12.1979, E:1979/8100, K:1979/9214)
• Yapıların dışında kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yerlerdendir. (Y.5.HD, E:1988/19310, K:1988/1299)

Gerek bağlı bulunulan mevzuat, gerekse Yargıtay kararları ışığında ortak alanların neler olduğu az çok şekillendirilmiştir. Ancak yine de, bir alanın ortak alan sayılıp sayılmayacağı noktasında taraflarca şüphe duyuluyor ise; tespit davası açılarak bilirkişi raporu doğrultusunda mahkemece verilecek tespit kararı ile hareket edilmesinde fayda olacaktır.

III. ORTAK ALAN ÜZERİNDE KAT MALİKLERİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerler üzerindeki kat maliklerinin haklarını düzenleyen 16. maddesinde;

“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

Şeklinde ifade edilmiştir. Ancak yine de ortak yerlerden yararlanma hakkının sınırı ve şekli kat malikleri arasında anlaşma yoluyla belirlenebilmektedir. Şayet; yönetim planında aksine bir düzenlenme yok ve kat malikleri arasında özel bir anlaşma mevcut değil ise; ortak alan olarak nitelendirilen yerler üzerinde tüm kat maliklerinin arsa payları oranında malik oldukları ve kullanım hakkına sahip oldukları kabul edilmelidir.

Her ne kadar kanun metninde “kat maliki” olarak belirtilse de; kira ilişkisindeki kullanım hakkının doğal bir sonucu olarak kiracılar da bu alanlardan mal sahibine izafeten yararlanabilmektedirler. .(Y.5.HD.29.06.1987.E. 1987/1540.K.1987/12739.)

Yükümlülük hususunda ise; her malik için ortak alanlara zarar vermeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kendi bağımsız bölümleri dahil, ana yapıya ve ortak alanlara zarar verecek onarımlar ve değişiklikler yapamazlar. Bunların dışında; kat maliklerinin ortak kullanıma tabii yerlerin kullanılması, onarılması gibi hususlarda doğacak olan masraflara katlanma yükümlülüğü vardır. Bu husus KMK md. 72’de “ortak giderlere katılma” başlığı altında aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir.

“Madde 72 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.”

Bu doğrultuda; Gider veya avans payını ödemeyen kat maliklerine; diğer kat maliklerinden her biri ve kat mülkiyetine tabii yapı yöneticisi, yönetim planına Kat Mülkiyeti Kanununa ve Türk Borçlar Kanununa göre dava açabilir ve icra takibi yapabilirler.

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki; geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde ipotek kurulması; Kat malikinin, gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinden kira akdine, oturma hakkına veya vb. sebeplerle devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kat malikinin borcu bu şekilde de alınamazsa, mahkeme tarafından tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle mevcut borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Bunların dışında; Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinden birinin bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onların, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri kurala bağlanmıştır.

Aynı maddenin devamında ise işbu çekilmezlik hali;

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

şeklinde ifade edilmiştir.

Yargıtay bir kararında da aynı maddenin üçüncü fıkrasında, ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için, hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine neden olunmasını veya ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre rağmen bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesini çekilmezlik hali saymıştır. (Y.18.HD. T:22.12.2003, E:2003/8423 K:2003/10272)

IV. ORTAK ALANLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI

Öncelikli olarak açıklamakta fayda vardır ki; kat mülkiyetine tabi bir bina; KMK md. 32 gereğince; kural olarak kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Ancak, tüm kat maliklerince yönetim işlerinin bizzat yürütülmesinin uygulamadaki olası zorluklarını da dikkate alan kanun koyucu; aynı Kanununun 34 üncü maddesi ile kat maliklerinin, ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceğini düzenlemiştir. Yönetimi devralan kişiye “yönetici”, kurula ise “yönetim kurulu” denilmektedir. Bu kişiler; aynı kanunun 38 ve 40. maddeleri gereğince kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetim kurulunca yapılacak değişikliklerin usulen hukuka aykırı olduğu düşünülüyor ise diğer kat malikleri tarafından yönetim kurulu husumet tarafı gösterilecek şekilde gerçek kişi ismi belirtmeye gerek olmaksızın dava açılabilecektir. (Y.18 HD. E. 2004/4688 K. 2004/5394 T. 28.6.2004)

Kat mülkiyetine tabi bir yapının, ortak alanlarında çoğu zaman; yönetim planında ön görülen veya öngörülemeyen bir takım değişikliklere ihtiyaç duyulabilmektedir.

Peki ortak alan üzerinde yapılacak olan değişiklikler ne şekilde karara bağlanmaktadır?

Şayet ortak yerlerde yapılacak olan işlem ve değişiklikler ortak alanın bakımı/onarımı/iyileştirilmesi amacıyla yapılıyor ise bu durumda kat maliklerince oyçokluğu ile alınacak olan karar işlemin tahsisi için yeterli olacaktır. Ancak bu gibi işlemlerin kurul toplantısı ve karar yeter sayısı sağlanması beklenmeksizin acele olarak yerine getirilmesi gerekiyor ise bu durumda maliklerin rızası aranmayacaktır. Bu durum KMK md 19’da aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir;

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”

KMK md 19’da sayılı onarım işleri dışındaki işlemler için ise; özellikle ortak alanlarda tasarruf işlemlerinin gerçekleştirilmesi, reklam verilmesi, kiralanması gibi işlemlerin KMK md 45 gereği tüm kat maliklerince oy birliği ile yapılacağı aşağıdaki şekilde hükme alınmıştır.

“Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklinde ifade edilmiştir.”

Ortak alanlar üzerinde yapılacak olan değişikliklerin kanun metninde detaylıca sayılmaması sebebiyle uygulamada bu kararların oyçokluğu ve oybirliği ile alınması hususları zaman zaman karıştırılabilmektedir. Özellikle site gibi çok yapılı alanlarda ortak alanlar için tüm kat maliklerinin rızasını almak neredeyse imkansız olduğu için bu durum kimi zaman eleştirilmekte ve ortak alanlar üzerindeki tasarruf yetkisinin kısıtlandığı düşünülmektedir. Konunun mahiyeti gereği ortak alanlara ilişkin bazı hususları Yargıtay kararları ışığında incelemekte yarar olacaktır.Bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılması yasak olup, kat malikleri gibi yöneticiler de yasanın bu buyurucu hükmüne uymakla yükümlüdür. ( Yargıtay HD. T:28.06.2004, E: 2004/4688, K: 2004/5394)

“Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliğiyle almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir.”( Yargıtay 20. HD., T: 10.06.2019 ve E: 2019/1742 , K: 2019/3845)

“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde projeye aykırı yapılacak tesis ve değişiklikler için tüm kat maliklerinin 4/5’nin onayı gerekmektedir. 25 bloğun temsilci ve yardımcılarından oluşan kurul ancak yönetimle ilgili kararlar alabilir. Mülkiyete dair olan ve Kat Mülkiyeti Yasasınca tüm kat maliklerinden oluşan genel kurulca alınması gerekli konularda bu kurulun herhangi bir karar alma yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre, iptali istenen karar yok hükmünde olduğundan, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan kaydırağın yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda sitenin projesinde mevcut olmadığı da belirlendiğinden, iptali istenen genel kurul kararının yok hükmünde olduğunun tespitiyle kaydırağın kaldırılması suretiyle havuzun projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”( Yargıtay 18. HD., T:13.01.2014, E:2013/12506, K: 2014/136)

“Projesinde asansör bulunmayan altı katlı bir binanın mimari durumunun elverişli olması halinde, anagayrimenkulün pay ve paydaş çoğunluğunca hazırlatılacak ve yetkili mercilerce onaylanacak bir projeye uygun biçimde, asansör tesisi, Kat Mülkiyeti Kanununun 42. ve 43. maddeleri kapsamında mütalaa edilebilirse de, dosya içerisinde böyle bir incelemenin kat malikleri kurulunca yapılamadığı ve proje yaptırılıp onaylattırılmadığı anlaşıldığından karar doğrudur.” Yargıtay 18. HD., T:06.02.1995, E:1995/668, K:1995/1412)

“Kat mülkiyetli bir apartmanı zemin katındaki bir bağımsız bölümü jimnastik salonu olarak kiralayan davalının, tüm kat maliklerinin rızalarını almadan, ana yapının ortak yerlerinden olan cephe duvarına jimnastik salonunun reklam yazısını yazdığı bilirkişi raporu ile saptandığından, mahkemece, davalının yazdırdığı bu reklam yazılarının kaldırılmasına ve bunun için de davalıya 15 gün süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur.” (Yargıtay 5. HD, T:14.10.1985, E:1985/009953, K: 1985/011143)

“…ana taşınmazın ortak yerlerinde, değişiklik, inşaat, onarım ve tesisat yapılabilmesi için, kat maliklerinin tümünün muvafakatı ile, ( …imar mevzuatına uygun şekilde ) bir proje değişikliğine ve ruhsat alınmasına ihtiyaç vardır. Ancak bu şekilde gerçekleştirilen bir proje değişikliği hukuken geçerli ve bütün kat malikleri için bağlayıcı olabilir.” (Yargıtay HGK, T:28.01.2004, E:2004/18-3, K:2004/41)

Görüldüğü üzere Yargıtay’ın genel eğilimi bu gibi işlemler için tüm kat maliklerince alınacak olan oybirliği kararına dayanmaktadır. Ancak yine de; yönetim planına uygun olarak yapılacak işlemlerde (asansör yapılması gibi) oybirliği yerine oyçokluğu ile karar verilmesinin yeterli olacağını öngören kararlar da mevcuttur.

Son olarak belirtmekte yarar vardır ki; Kat malikleri tarafından ortak alandaki paylı mülkiyetin sona erdirilmesi yani ortak alanların paylaşılmasını isteme hakkı bulunmamaktadır. Şayet; bir kat maliki diğer kat maliki/maliklerinin ortak alanlardaki kullanımına engel olması durumunda, o kişiye karşı sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi; bu engellemeden kaynaklı bir zarar oluşmuş ise de bunun tazminini talep edebilecektir.

V. ORTAK ALANLARIN TASARRUF İŞLEMİNE KONU OLMASI 

Ortak alanlar üzerinde tasarrufta bulunmak (kiralamak, dış cepheye reklam vermek vb.) uygulamada özellikle binaya getiri anlamında fayda sağladığından oldukça tercih edilen bir işlemdir. Peki bu gibi tasarruf işlemleri ne şekilde gerçekleştirilecektir?

634 sayılı KMK’nin 45 inci maddesi “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir.

Kanun metninden anlaşılacağı üzere diğer işlemlerden farklı olarak bu gibi tasarruf işlemleri için daha net bir ifadede bulunulmuş ve tüm kat maliklerinin rızasını aranmıştır. Yargıtay kararları da bu konuda çelişkiye mahal vermeyecek şekilde istikrarlılık arz etmektedir.

“Kat mülkiyetli bir apartmanı zemin katındaki bir bağımsız bölümü jimnastik salonu olarak kiralayan davalının, tüm kat maliklerinin rızalarını almadan, ana yapının ortak yerlerinden olan cephe duvarına jimnastik salonunun reklam yazısını yazdığı bilirkişi raporu ile saptandığından, mahkemece, davalının yazdırdığı bu reklam yazılarının kaldırılmasına ve bunun için de davalıya 15 gün süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur. “(Yargıtay 5. HD, T:10.1985, E: 1985/009953, K: 1985/011143)

“Somut olayda kat mülkiyetli ana taşınmazda A-B-C ve D adı altında dört blok bulunmaktadır. Davaya konu edilen A blokta baz istasyonunun kurulmuş olduğu yer anataşınmazın ortak yeri bulunduğu cihetle baz istasyonu kurulmak üzere buranın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna oybirliğiyle karar vermiş olmaları gerekir. Ortada bu nitelikte bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığına göre mahkemenin davayı kabul etmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.” ( Yargıtay18. H.D. E: 2005/666 , K:2005/1889)

“…sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesi için yönetim kuruluna yetki verilmesine karar verildiği, ancak kararın oy birliği ile alınmadığı, yasaya göre ortak alanların kiraya verilmesine ilişkin hükümlerin oy birliği şartı sağlanmadan alınamayacağı belirtilerek, 16/02/2014 tarihli genel kurul kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece …kararlarının iptaline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. …iptali istenen kararların yeterli nisap olmadan alındığı anlaşıldığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına, …karar verildi.” (Yargıtay 20. HD, T: 05.07.2017, E: 2017/1947, K: 2017/6235)

Dolayısıyla; kat mülkiyetine tabi bir binaya ait olan ve kat maliklerinin tümünün özel olarak kullanımını gerektirmeyen bağımsız bölümler, dış duvarlar (reklam için) ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiralanabilir. Bunun dışındaki yerlerin kiralanması da (otopark, dükkan vb) yine oybirliği ile alınacak karar ile gerçekleştirilebilecektir. Belirtmekte yarar vardır ki; özel kullanım amaçlarına tahsis edilen yerler; (merdiven-sığınak vb.) tüm kat maliklerince oybirliği ile alınan karara rağmen kira gibi bir tasarruf işlemine konu olamayacaktır.

Kiraya verilebilecek ortak yerler için ise; kat malikleri oybirliği ile karar vermiş ve bu kararda da yönetici ya da yönetim kurulu yetkilendirilmiş ise, bunlar tarafından (yönetim kurulu) kira sözleşmesi imzalanabilecektir. Dolayısıyla sözleşmenin bir tarafı kiracı iken diğer tarafı kiralayan olarak yönetim kurulu olacaktır.

Kiracı bağımsız bölümü kiraladığında, kat mülkiyetine konu ortak yer ve tesisler ile eklentileri de kiralamış sayılacaktır. Ancak, kat mülkiyeti ilişkisinde kiracı, bağımsız bölüm, ortak yerler ve eklentiler üzerindeki yararlanma hakkını Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen sınırlar içerisinde kullanabilir. Yani, kiracı; ortak yerler üzerinde kira ilişkisinin bir sonucu olarak mal sahibine izafeten yararlanabilecektir.

KAYNAK

Paylaş:

Devamını Oku

Arsa alırken nelere dikkat edilmeli? Dolandırıcıların kurbanı olmayın!

Son dönemde mega projeler, fabrikalar, otoyollar sayesinde gelişim potansiyeli gösteren bölgelerde arsa alım-satım hareketi arttı. Yatırım yapma hayali kurarken dolandırıcıların kurbanı olmak istemiyorsanız, dikkat etmeniz gerekenleri sıraladık.

Kredi faizlerinin gerilemesiyle konuta olan ilgi artarken, arsa piyasası da oldukça hareketli. İleriye dönük kazanç sağlamak isteyen yatırımcılar, Türkiye’nin dört bir yanında değerlenmesi beklenen bölgelerde alım yapıyor. Bu durumu fırsat bilen dolandırıcılar da harekete geçti. ‘Kazanç sağlayayım’ derken dolandırılmak istemiyorsanız, mutlaka kontrol etmeniz gereken bazı noktalar var. (Meltem Kara/Posta)

İMARI VAR MI?

Arsa alırken ilk önce imar planını kontrol edin ve yapılaşma haklarının ne olduğuna bakın. Eğer yapılaşma istiyorsanız imar şart. İmarı olmayan alanda yapılaşma olmaz. İlgili belediye ve kadastro müdürlüklerinden taşınmaz hakkında bilgi alın. Ayrıca imar planında yer alan kullanım fonksiyonu, inşaat alanı ve yapı yüksekliği gibi şartları da mutlaka inceleyin.

TERK YAPILDI MI?

Arsanın tapuda yazan alanının net alan olup olmadığı, daha önce kamuya terklerinin yapılıp yapılmadığı mutlaka incelenmeli. Terkleri yapılmış ise yüzde kaç oranında kesinti yapıldığı, tekrar terk edilmesi gereken bir alan olup olmadığı araştırılmalı. Ayrıca arsanın konumu ile mevcut durumda gösterilen arsanın konumu arasında fark olup olmadığı tespit edilmeli.

İPOTEK VE HACİZ

Arsayı satın almaya karar verdiyseniz, tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz gibi herhangi bir şerh, beyan olup olmadığını kontrol edin. Eğer bu gibi kısıtlamalar varsa kayıtlar satıcı tarafından kaldırılmadan kesinlikle alım yapmayın. Ayrıca arsanın hisseli olup olmadığına dikkat edin. Hiç tanımadığınız kişilerle hissedar olmanız ileride sorun yaratabilir. Arsayı satın almaya karar verdiyseniz, tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz gibi herhangi bir şerh, beyan olup olmadığını kontrol edin. Eğer bu gibi kısıtlamalar varsa kayıtlar satıcı tarafından kaldırılmadan kesinlikle alım yapmayın. Ayrıca arsanın hisseli olup olmadığına dikkat edin. Hiç tanımadığınız kişilerle hissedar olmanız ileride sorun yaratabilir.

KANAL VE YERLİ OTO HAREKETİ

Son dönemde İstanbul’da Kanal İstanbul hareketliliği yaşanıyor. Kanal İstanbul projesi 2011 yılında açıklanmıştı ancak son günlerde ihale aşamasına gelmesi Arnavutköy, Başakşehir, Küçükçekmece ilçelerini yeniden hareketlendirdi. Bölgede fiyatlar yüzde 20 yükseldi.

İstanbul Anadolu yakasında ise Çekmeköy öne çıkıyor. Kuzey Marmara otoyolu ile bağlantı noktasında yer alan Çekmeköy, yeni havalimanı sayesinde de gelecek vaat ediyor.

Kaynak

Paylaş:

Devamını Oku

Riskli Binalar için Sıfır Faizli Kentsel Dönüşüm

Binanızın Risk Durumunu Öğrenmek için Tıklayınız

Kentsel dönüşüm odaklı uygulamaların hızlı ve etkin bir şekilde gerçekleştirilmesi ve sonuçlandırılması, kamu kaynaklarının İstanbulluların can güvenliğinin korunması amacıyla kullanılması, riskli yapılarını finansal gerekçelerle yenileyemeyen İstanbulluların finansmana erişimini sağlamak amacıyla, İstanbul Büyükşehir Belediyesi “SIFIR FAİZLİ KENTSEL DÖNÜŞÜM FİNANSMAN PROJESİ”ni hayata geçirmiştir.

Faiz Desteği Başvuru Kriterleri:

• Faiz desteğinden yararlanma talebinde bulunulan yapının;
• Hızlı Tarama Yöntemi ile bina tespitinin yapılması ya da 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin yapılmış olması,
• Krediyi kullanacak hak sahibinin İstanbul Yenileniyor üzerinden KİPTAŞ ile uzlaşmaya varmış olması,
• Başvuru Yapılacak İnternet Adresi:
• www.istanbulyenileniyor.com
• Başvuru Süreci Hakkında Bilgi Alınabilecek Çağrı Merkezi: 444 06 04
• Faiz desteğinden yararlanma talebinde bulunan hak sahibinin hane içi toplam gelirinin net asgari ücretin 2 katını geçmemesi.

Hane İçi Gelir Durumu:

• Hane içi toplam gelir; kredi kullanarak dönüştürülecek yapıda yaşayan kişilerin toplam gelirini ifade etmektedir.
• Aynı hanede yaşayan kişileri belgelendirme yöntemleri; 
• https://www.turkiye.gov.tr/nvi-ayni-hanede-ikamet- eden-kisi-belgesi-sorgulama linki üzerinden “Aynı Hanede İkamet Eden Kişi Belgesi Sorgulama” ekranına giriş yaparak ulaşılabilir.
• İlçe Nüfus Müdürlüğüne bizzat giderek de belge temini sağlanabilir.

Gelir Durumunu belgelendirmek için aranılan belgeler: 

• Kamu kurum ve kuruluşlarında çalışanlar için bordro, 
• SGK’ya bağlı çalışanlar için işyerinden alınacak gelir belgesi, 
• Serbest meslek çalışanları için gelirlerini gösteren vergi levhaları,
• Emekliler için gelir dokümanı.
• Faiz desteğinden yararlanmak için gelir durumu belgesi, KİPTAŞ ile yapının dönüştürülmesi için uzlaşma aşamasına gelinmesinden sonra gerekmektedir.
• KİPTAŞ ile uzlaşma aşamasına gelindikten sonra İBB’ye faiz desteği için başvurulacaktır.

Kullanılacak Kredinin Nitelikleri :

• Bankalardan kullanılacak kredi vadesi; Konut yapım kredisi için azami 10 yıl İşyeri yapım kredisi için azami 7 yıl
• Hak sahipliği bazında destek sağlanacak kredi anapara üst limiti;
• Konut ve işyeri yapım kredileri için 1.000.000 TL
• Bir hak sahibi en fazla bir yapı için faiz desteğinden yararlanabilir.
• Hak sahibinin bankalardan kullanacağı kredi, konut yapım kredisidir.
• Konut edinme kredileri bu kapsama girmemektedir.

Paylaş:

Devamını Oku