Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kiracıların kira süresi sonunda haklı nedenler yok ise tahliye edilemeyeceğini söyledi.
Soru: Oturduğum evim dışında yatırım amaçlı bir ev satın aldım ve kiralayarak 1 yıllık kira sözleşmesi yaptım. Kira sözleşmesi bitmeden 15 gün önce kiracıma tahliye etmesi yönünde ihtarname gönderdim. Bu ihtarname kiracımı çıkarmak için yeterli midir?
Cevap: Türk kira hukukunda kiracının sosyal nedenlerle korunması prensibi geliştirilmiş ve haklı neden olmadığı sürece kiracının sürenin sona ermesi nedeniyle tahliye edilemeyeceği belirlenmiştir. Buna göre kiracı kira süresinin sonunda aşağıdaki haklı nedenler yok ise tahliye edilemez.
a) Bir kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar gönderilmişse.
b) Kiracıya gönderilen ödeme ihtarına rağmen 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmamışsa temerrüt nedeniyle.
c) Esaslı yıkım, tamirat tadilat var ise (Kentsel Dönüşüm yıkımı değildir).
d) Kiralanan yerde kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti gibi kötü amaçlarla kullanıldığı tespit edilmişse.
e) Usulüne uygun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten makul bir süre sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa.
f) İhtiyaç sebebiyle tahliye olgusunda ihtiyaç samimi ve gerçek ise.
g) Taşınmaz satılmış satın alan kişi yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse.
h) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmuş ve 3 ay önceden mal sahibi ihtarname göndererek tahliye talebinde bulunmuş ise.
İsteyen arsa payı davası açabilecek
Soru: Kat mülkiyeti bulunan bir taşınmazımız var. Kat malikleri olarak bir müteahhit ile 2/3 oranında anlaştık. Ancak bir daire maliki arsa payının düşük olduğu iddiasıyla mahkemeye başvurdu ve tedbir kararı aldı. Dönüşüm yasası sürecimiz ne olacak? Dava ne şekilde sonuçlanabilir?
Cevap: Bir taşınmazda kat irtifakı kurulurken arsa payının orantısız olarak dağıtıldığını iddia eden ve taşınmazın ilk maliki niteliğinde olmayan her malik zamanaşımı olmaksızın arsa payı düzeltim davası açabilir. Bu davada esas olan davayı açanın iyi niyetli olarak bu davayı açtığının kabulüdür. Davanın açılabilmesi için bina ilk yapıldığı anda orantısız bir arsa payı dağılımı var olmalıdır. Bu davaların görülme yeri Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Sulh Hukuk Mahkemeleri kentsel dönüşüm yasası kapsamında binanın yıkılma kararı var olduğu için ‘keşif yapılıncaya kadar tedbir’ kararı verir ve hızlı bir şekilde bilirkişi marifeti ile keşif yaparak arsa payı düzeltimi istenen binayı görüp, sonrasında can güvenliği açısından tedbiri kaldırarak yıkımı sağlar.
Tapuya satış vaadi şerhi konmalı
Soru: Satış vaadi sözleşmesi ile 2 yıl önce bir arsa satın aldım. Tapuya gittiğimde taşınmaz sahibinin değiştiğini, bana satış yapan kişinin burayı 3. kişiye sattığını gördüm. Tapu iptali davası açabilir miyim?
Cevap: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gereken ve sadece ön bir satış vaadi içeren bir sözleşmedir. Bu sözleşmeler tek taraflı olarak tapuda tescil imkânı vermez. Satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz satın alan kişinin tapuda tescili sağlamadığı takdirde tescile zorlama davası açma hakkı vardır. Ancak satış vaad eden, taşınmazı tapuda 3. kişiye satmışsa 3. kişinin iyi niyeti korunur ve bu satış geçerli kabul edilir. Satış vaadi sözleşmesinin 3. kişilere karşı ileri sürülebilmesinin tek yolu tapuya satış vaadi şerhi koydurmaktır. Siz bu olayda ancak bu taşınmazdan kaynaklı ödemiş olduğunuz bedeli size satış vaadi sözleşmesi yapan taraftan alacak davası açarak talep edebilirsiniz.
Soru: Eşime ait olan ve birlikte oturduğumuz daireye ‘Aile Konutu şerhi’ işlettim. Eşimin borçları nedeniyle ekonomik bir kriz yaşıyoruz. Aile konutu şerhi varlığına rağmen dairemize haciz koyulup satılabilir mi?
Cevap: Aile konutu ailenin devamlı ikametine ayrılan konut olarak tanımlanmıştır. Aile konutu şerhi, aile konutu olan yerde kira sözleşmesini eşin tek taraflı sona erdiremeyeceğini, yine aile konutunun tek taraflı satışını, devrini engeller. Ancak Aile Konutu Şerhi bulunan taşınmazın malikinin borcundan dolayı icra takibi sonucunda satışı engellenemez. Yani bu şekilde bir şerh koydurarak bir kişinin borçlarından kötü niyetli bir şekilde kurtulmasının önü kesilmiştir.
Milliyet
