KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ
Türk Borçlar Kanunu m. 470-486 Kapsamında Arsa Payı Karşılığı İnşaat, Teslim Gecikmesi ve Sözleşmenin Feshi (2026)
Hukuki Özet: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (APKİS), arsa sahibinin gayrimenkul payını devretme, müteahhidin ise bağımsız bölümleri inşa edip teslim etme borcunu üstlendiği çift tipli karmakarışık bir sözleşmedir. Müteahhidin inşaatı süresinde bitirmemesi (temerrüdü) durumunda arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesih ve tazminat hakları doğar.
Türkiye'de gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm süreçlerinin temeli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri'ne dayanır. Ancak müteahhitlerin finansal sıkıntıya düşmesi, inşaatı durdurması veya teslim tarihini aksatması nedeniyle arsa sahipleri ile yükleniciler arasında ciddi hukuki ihtilaflar yaşanmaktadır.
Aşağıda Türk Borçlar Kanunu (TBK) eser sözleşmesi hükümleri ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde borçlu temerrüdü, gecikme tazminatı ve sözleşmeden dönme esasları açıklanmıştır.
1. Sözleşmenin Şekil Şartı (Noterde Resmi Şekil Zorunluluğu)
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem gayrimenkul devir vaadi hem de eser sözleşmesi unsurlarını bir arada barındırır:
- Resmi Şekil Şartı: Türk Medeni Kanunu m. 706 ve Noterlik Kanunu m. 89 uyarınca bu sözleşmelerin **Noterde Re'sen Düzenleme Şeklinde** yapılması zorunludur. Haricen (adi yazılı) yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
- Geçerlilik Kazanma: Tarafların noterde imzaladığı sözleşme tapuya şerh edilebilir. Tapu şerhi, müteahhidin 3. kişilere yapacağı satışlara karşı arsa sahibini korur.
2. Müteahhidin Temerrüdü (Gecikmesi) Halinde Arsa Sahibinin Hakları
İnşaatın ruhsat veya sözleşmede belirlenen sürede bitirilip teslim edilmemesi halinde müteahhit temerrüde düşer. TBK m. 125 uyarınca arsa sahibi şu 3 yoldan birini seçebilir:
- Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı: Arsa sahibi inşaatın tamamlanmasını ve teslim edilmesini bekler; bu sırada geçen gecikme süresi için sözleşmede kararlaştırılan **Cezai Şartı** veya rayiç **Kira Mahrumiyeti Tazminatını** talep eder.
- Aynen İfadan Vazgeçip Olumlu Tazminat: Arsa sahibi aynen teslimden vazgeçerek, inşaatın zamanında bitirilmiş olsaydı sağlayacağı ekonomik yarar tutarındaki tazminatı ister.
- Sözleşmeden Dönme (Fesih) ve Olumsuz Tazminat: Arsa sahibi sözleşmeyi feshederek arsa paylarını geri alır. Ağır gecikme durumunda geriye etkili fesih yapılması mümkündür.
3. Geriye Etkili Fesih mi, İleriye Etkili Fesih mi?
Sözleşmenin feshi durumunda inşaatın tamamlanma seviyesi kritik önem taşır:
İnşaat seviyesi **%90 ve üzerindeyse**, Yargıtay kazanılmış hak ilkeleri gereği feshin **"İleriye Etkili"** yapılması gerektiğine karar verir. Bu durumda müteahhit tamamladığı oranda arsa payına hak kazanır. Ancak seviye **%90'ın altındaysa** fesih **"Geriye Etkili"** olur; müteahhit tüm tapu paylarını iade eder, sadece yaptığı faydalı masrafları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir.
4. Müteahhitten Daire Alan 3. Kişilerin Durumu
Müteahhidin inşaatı tamamlayamaması durumunda, müteahhitten "Topraktan/Projeden Daire" satın alan üçüncü kişilerin tapuları tehlikeye girer. Sözleşme geriye etkili feshedildiğinde, arsa sahibi müteahhit veya 3. kişilerin üzerindeki tüm tapuların iptali için dava açıp mülkiyeti kendi üzerine alabilir.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, teslim gecikmeleri, inşaat seviye tespiti ve sözleşme feshi davalarınız için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder