YENİ MALİKİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE HAKKI: 1 AYLIK İHTARNAME SÜRESİ NASIL İŞLER?

TBK m. 351, Tapu Devri Sonrası Bildirim Zorunluluğu, 6 Aylık Bekleme Süresi ve Dava Hakları (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: İçinde kiracı bulunan bir gayrimenkulü sonradan satın alan yeni malik, kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye talep etme hakkına sahiptir. Bunun için tapu devrinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermesi ve ya 6 ay sonra ya da sözleşme bitiminde dava açması zorunludur; aksi takdirde eski kira sözleşmesine aynen uymak zorunda kalır.

Gayrimenkul yatırımı yaparken içinde kiracı bulunan mülkleri tercih eden yatırımcıların en çok merak ettiği konuların başında, kiracının ne zaman ve hangi şartlarda tahliye edilebileceği gelir. Kanun, yeni malike bu konuda özel bir hak tanırken, bu hakkın kullanılmasını çok katı süre şartlarına bağlamıştır.

Yeni malikin tahliye hakkının hukuki dayanakları, ihtarname süreleri ve dikkat edilmesi gereken püf noktaları bu rehberde incelenmiştir.

1. Mevzuat ve Yasal Dayanaklar

Yeni malikin tahliye haklarına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümleri:

Yasal Dayanak (TBK m. 351): Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak **bir ay içinde** durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
1 Aylık Kesin İhtar Süresi: Yeni malik tapuyu üzerine aldıktan sonra kiracıya ihtarnameyi göndermek için en geç 1 aylık süreye sahiptir. Bu süre kaçırılırsa, yeni malik o dönem için ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kaybeder ve mevcut sözleşmenin bitmesini beklemek zorunda kalır.
Tercih Edilebilecek İki Alternatif Süre: Yeni malik, ihtarname çektikten sonra isterse sürenin bitiminden itibaren 6 ay sonra dava açabilir isterse doğrudan mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açma yolunu seçebilir.

2. Somut Örnekle Açıklama

Örnek Senaryo:
Yatırımcı Ali Bey, içinde kiracı bulunan bir daireyi 10 Mayıs 2026 tarihinde tapuda satın almıştır. Ali Bey kendi oturacağı evi olmadığı için mülkü kullanmak istemiş ve 25 Mayıs 2026 tarihinde kiracıya noter aracılığıyla "Mülkü satın aldım, kendi ihtiyacım için 6 ay sonra boşaltmanızı talep ediyorum" yazılı ihtarını göndermiştir.

6 aylık süre dolduğunda kiracı çıkmayınca, Ali Bey zorunlu arabuluculuk sürecinin ardından Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmış ve süreci yasal kurallara uygun yürüttüğü için mülkünü tahliye ettirmiştir.

3. Stratejik Yol Haritası ve Kritik Kurallar

Yeni maliklerin süreçte hata yapmamak adına dikkat edeceği hususlar:

Tapu Tarihinin Takibi: Tapu siciline tescil edildiği gün 1 günlük yasal süre işlemeye başlar; ihtarname geciktirilmemelidir.
İhtarname İçeriği: İhtarnamede mülkün satın alındığı açıkça belirtilmeli ve ihtiyacın mahiyeti (konut veya işyeri gereksinimi) net bir dille ifade edilmelidir.
Zorunlu Arabuluculuk Adımı: Dava aşamasına geçmeden önce yasal arabuluculuk şartı eksiksiz yerine getirilmelidir.