İMAR UYGULAMALARINDA PARSELEASYON İŞLEMLERİ VE ŞUYOUNUN GİDERİLMESİ
3194 Sayılı İmar Kanunu m. 18 Kapsamında Ham Hamurlaştırma, DOP Kesintisi ve Hisseli Tapu Çözümleri (2026)
Hukuki Özet: İmar Kanunu 18. madde uygulaması (parselasyon), ham kadastro parsellerinin imar adalarına dönüştürülmesi işlemidir. Parselasyon sırasında yapılan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintileri ve oluşan hissedarlık (şüyu) durumlarında maliklerin mülkiyet haklarının korunması idari ve hukuki süreçlere tabidir.
Gayrimenkul hukukunun en karmaşık alanlarından biri olan imar uygulamaları, kadastral parsellerin imar planına uygun, yapılaşmaya elverişli müstakil veya hisseli imar parsellerine dönüştürülmesini sağlar. 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesi kapsamında belediyeler veya valilikler re'sen parselasyon yapma yetkisine sahiptir.
Aşağıda imar parselasyonu süreçleri, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesinti oranları, şüyu (hissedarlık) oluşumu ve imar parselasyon iptal davalarının esasları açıklanmıştır.
1. Parselasyon İşlemi ve Hamur Kuralı (İmar Kanunu m. 18)
Belediye veya valiliklerce yürütülen parselasyon uygulamasında temel mantık arsa ve arazilerin tek bir havuzda toplanıp dağıtılmasıdır:
- Ham Yapılaştırma: Belli bir bölgedeki kadastro parselleri rızaya bakılmaksızın birleştirilir ve imar planındaki yol, park, okul gibi kamu alanları ayrıldıktan sonra müstakil veya hisseli olarak maliklere dağıtılır.
- Askı İlanı Süreci: Parselasyon planları ve dağıtım cetvelleri belediyede **1 ay (30 gün) süreyle** askıya çıkarılır. Bu süre içinde yapılmayan itirazlar hakkı düşürebilir.
2. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi ve Yasal Üst Limit
Belediyelerin kamusal alanlar için maliklerin arsalarından bedelsiz olarak yaptığı kesintiye DOP denir:
Mevzuat gereği DOP kesintisi **en fazla %45** oranında yapılabilir. %45'i aşan kesintiler için idarenin kamulaştırma yapması zorunludur. Ayrıca DOP kesintisi bir taşınmazdan tarihte **yalnızca bir kez** alınabilir; mükerrer DOP kesintisi yapılması hukuka aykırıdır.
3. Parselasyon Sonucu Şüyulama (Hissedarlık) ve Çözüm Yolları
Parselasyon sonrasında müstakil parsel verilemeyen durumlarda arsa sahipleri başkalarıyla veya belediye ile hisseli (şüyulu) hale getirilebilir:
- Rızai Taksim ve İzale-i Şüyu: Hissedarlar kendi aralarında anlaşarak gayrimenkulü taksim edebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde **Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)** davası açarak hisselerin satışı yoluyla ortaklığı sonlandırabilirler.
- Belediye Hisselerinin Satın Alınması: İmar parselinde oluşan belediye hisseleri, öncelikle diğer hissedarlara doğrudan ihalesiz satılabilir.
4. Parselasyon Planlarına Karşı İptal Davaları
Haksız DOP kesintisi yapılan, kök parselinden uzak yerden yer verilen veya eşdeğer nitelikte arsa tahsis edilmeyen taşınmaz sahipleri, askı süresi içinde itiraz edip ardından **60 gün içinde İdare Mahkemesi'nde İptal Davası** açabilirler. Mahkemece verilen iptal kararı neticesinde parselasyon işlemi geriye dönük olarak geçersiz kalır ve tapuların eski hale getirilmesi gerekir.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
İmar 18. madde parselasyon itirazları, DOP kesintisi davaları, şüyuun giderilmesi (izale-i şüyu) ve idare mahkemesi iptal davalarınız için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder