TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI İLE İNANÇLI İŞLEM RİSKLERİ

Muris Muvazaası, Muvazaalı Satışlar ve Hukuki Korunma Rehberi (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Gayrimenkul mülkiyetinin haksız veya usulsüz şekilde el değiştirmesi durumunda başvurulan en temel hukuki yol Tapu İptali ve Tescil davasıdır. Bu rehberde muris muvazaası, inançlı işlemler, vekaletin kötüye kullanımı ve iyi niyetli 3. kişilerin hukuki durumunu detaylandırıyoruz.

Tapu sicili, Türk Medeni Kanunu uyarınca aleniyet ilkesine tabidir ve devletin güvenilirliği altındadır. Ancak gerçek durum ile tapu kaydının birbirine uymadığı durumlarda, mülkiyet hakkı ihlal edilen kişilerin veya mirasçıların başvuracağı temel enstrüman Tapu İptal ve Tescil Davasıdır.

Özellikle miras payından mal kaçırma (muris muvazaası) veya inançlı işlem sözleşmelerine dayalı devirlerde yaşanan uyuşmazlıklar, gayrimenkulün mülkiyet yapısını kökünden etkileyebilmektedir.

1. Muris Muvazaası (Mirasçıdan Mal Kaçırma) Nedir?

Mirasbırakanın (muris), mirasçılarından birini veya bir kaçını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda "satış" veya "ölünceye kadar bakma sözleşmesi" gibi göstererek devretmesi durumuna muris muvazaası denir.

Saklı Pay Şartı Aranmaz: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları uyarınca, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın tüm mirasçılar muris muvazaası gerekçesiyle dava açabilir.
Zamanaşımı Bulunmaz: Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları mirasbırakanın ölümünden sonra her zaman açılabilir; hak düşürücü süre uygulanmaz.

2. İnançlı İşlem Sözleşmeleri ve İspat Yükü

Bir kişinin, bir hakkını veya gayrimenkulünü belirli bir amaçla (Örn: Borç teminatı veya idare etme) bir başkasına devretmesi ve amacın gerçekleşmesiyle devredilen mülkün geri verileceğine dair yapılan anlaşmalara İnançlı İşlem denir.

İnançlı işleme dayalı tapu iptal davalarında en kritik unsur **ispat külfetidir**:

Yargıtay kararlarına göre, inançlı sözleşmeye dayalı iddiaların kural olarak **yazılı bir belge** (senet veya yazılı delil başlangıcı) ile ispatlanması zorunludur.
Yazılı belge olmaması durumunda karşı tarafa yemin teklif edilmesi gerekebilir.

3. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Gayrimenkul satışı için vekalet verilen kişinin (vekil), vekalet veren kişinin yararına hareket etmeyerek taşınmazı kendi üzerine veya danışıklı olduğu üçüncü kişilere düşük bedelle devretmesi durumunda tapu iptal davası açılabilir. Vekilin sadakat ve özen borcuna aykırı eylemleri hukuki sorumluluk doğurur.

4. İyiniyetli 3. Kişilerin Korunması (TMK m. 1023)

Tapu kütüğündeki kayda güvenerek iyiniyetle arsa veya konut satın alan üçüncü kişilerin kazanımları Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca korunur. Ancak alıcının muvazaayı bilen, bilmesi gereken veya satıcı ile akrabalık/iş ilişkisi bulunan biri olduğu ispatlanırsa iyiniyet iddiası dinlenmez ve tapu iptal edilir.