ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ DAVASI: YANLIŞ VEYA ADALETSİZ BÖLÜŞTÜRÜLEN ARSA PAYLARI NASIL DÜZELTİLİR?
KMK m. 3, Bağımsız Bölüm Değer Oranları, Bilirkişi İncelemesi ve Hak Düşürücü Süre Olmaması (2026)
Hukuki Özet: Kat Mülkiyetine geçiş sırasında veya müteahhitler tarafından dairelerin arsa paylarının (örneğin arka cephedeki küçük daire ile ön cephedeki büyük daireye eşit arsa payı verilmesi gibi) adil olmayan şekilde tapuya işlenmesi durumunda Arsa Payı Düzeltilmesi Davası açılabilir. Bu davada zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur; binadaki tüm maliklerin onayı şart olmayıp, mahkeme bilirkişi raporuyla adil paylaştırmayı yeniden re'sen yapar.
Binalarda kat mülkiyeti kurulurken, dairelerin arsa paylarının (bağımsız bölümlerin oranlarının) binadaki konumlarına, metrekarelerine, şerefiyelerine ve piyasa değerlerine uygun olarak paylaştırılması yasal bir zorunluluktur. Ancak uygulamada müteahhitlerin ya da eski arsa sahiplerinin keyfi veya hatalı pay dağıtımları nedeniyle, küçük ve dezavantajlı bir daire ile büyük ve lüks bir dairenin arsa payının aynı yazıldığına sıkça rastlanır.
Özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa payı, yıkılan binadaki hak sahipliğinin ve yeni verilecek dairenin büyüklüğünün belirlenmesinde hayati rol oynar. Hatalı arsa paylarının düzeltilmesine dair hukuki yol haritası bu rehberde incelenmiştir.
1. Mevzuat ve Hukuki Dayanaklar
Arsa payı düzeltilmesine ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri:
- Yasal Dayanak (KMK m. 3): Kat mülkiyeti kurulurken, her bağımsız bölüme, o ana gayrimenkulün arsasındaki payı, projesindeki oranlar ve değerler gözetilerek tahsis edilir. Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı değilse, kat maliklerinden her biri arsa paylarının düzenlenmesi için dava açabilir.
- Zamanaşımı / Hak Düşürücü Süre Yoktur: Arsa payı düzeltilmesi davası, bina varlığını sürdürdüğü ve mülkiyet devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Yıllar geçmiş olması bu hakkı ortadan kaldırmaz.
- Bütün Maliklerin Davalı Gösterilmesi Zorunluluğu: Bu dava, kat mülkiyetli binadaki diğer tüm bağımsız bölüm maliklerinin tapuda davalı olarak gösterilmesi suretiyle (hasımlı olarak) Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
2. Somut Örnekle Açıklama
Örnek Senaryo:
10 daireli bir apartmanda, giriş kat arkaya bakan 80 m² daire ile en üst kat deniz manzaralı 160 m² çatı dubleksine tapuda eşit şekilde 10/100'er arsa payı verilmiştir. Bina kentsel dönüşüme girdiğinde müteahhit arsa payına göre daire vereceğini söyleyince alt kat maliki mağdur olmuştur.
Malik, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde **Arsa Payı Düzeltilmesi Davası** açmıştır. Mahkeme tarafından görevlendirilen inşaat ve gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiler, dairelerin konum, metrekare ve şerefiye farklarını hesaplayarak yeni arsa payı oranlarını (örneğin alt kat için 6/100, dubleks için 15/100 şeklinde) hakkaniyete uygun olarak yeniden tanzim etmiş ve tapu siciline tescil ettirmiştir.
3. Dava Süreci İçin Adım Adım Rehber
Arsa payı düzeltilmesi için izlenmesi gereken aşamalar:
- Tapu ve Proje İncelemesi: Mimari proje ile tapudaki arsa payı cetvelleri karşılaştırılarak adaletsizlik somut olarak tespit edilmelidir.
- Uzman Raporu / Ön Hazırlık: Dava açmadan önce gayrimenkulün değer oranlarını gösterir bir ön teknik rapor almak süreci hızlandırır.
- Sulh Hukuk Mahkemesi'ne Başvuru: Tüm kat maliklerinin davalı taraf olduğu dava açılır; mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak kararını verir.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Arsa payı düzeltilmesi davaları, kentsel dönüşüm hak paylaşımları ve tapu tescil uyuşmazlıkları için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder