SİTE VE APARTMAN YÖNETİMİNDE Aidat UYUŞMAZLIKLARI VE İCRA TAKİBİ
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 Kapsamında Ortak Gider Ödeme Yükümlülüğü, Gecikme Tazminatı ve Yasal Yollar (2026)
Hukuki Özet: Kat sahipleri ve kiracılar, ortak alanların bakımı, onarımı ve işletme giderleri için belirlenen aidat borçlarını ödemekle yükümlüdür. Ödenmeyen aidat alacakları için yönetim tarafından aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir, icra takibi başlatılabilir ve taşınmaz üzerine ipotek tesis edilebilir.
Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında en sık karşılaşılan hukuki ihtilaflardan biri ortak gider ve aidat borçlarının zamanında ödenmemesidir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat maliklerinin ve bağımsız bölümü fiilen kullananların ortak giderlere katılım esaslarını ve ödemeyenlere karşı uygulanacak yasal yaptırımları açıkça düzenlemiştir.
Aşağıda KMK m. 20 ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde aidat borcu sorumluluğu, gecikme zammı ve icra takipleri detaylandırılmıştır.
1. Ortak Gider Paylaşımı ve Sorumluluk Esasları
KMK m. 20 uyarınca aksi kat malikleri kurulunca kararlaştırılmadıkça gider katılımı şu esaslara göre yapılır:
- Eşit Paylaşılan Giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avanslara tüm kat malikleri **eşit olarak** katılır.
- Arsa Payı Oranında Paylaşılan Giderler: Anagayrimenkulün sigorta primleri, tüm ortak yerlerin bakım, onarım, güçlendirme ve işletme giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere her malik **arsa payı oranında** katılır.
- Kullanmamak Mazeret Sayılmaz: "Ben asansörü kullanmıyorum", "Zemin katta oturuyorum" veya "Dairem boş" gerekçeleriyle ortak gider payını ödemekten kaçınılamaz.
2. Kiracı ve Kat Malikinin Müteselsil Sorumluluğu
Aidat borcundan hem bağımsız bölüm sahibi (ev sahibi) hem de o bölümde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak oturanlar (kiracı) sorumludur:
Yönetim, ödenmeyen aidat için doğrudan kiracıya icra takibi başlatabilir. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracıdan tahsil edilemeyen borç için doğrudan kat malikine başvurulur.
3. Aylık %5 Yasal Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi
Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki veya kiracıya karşı uygulanacak yasal süreçler şunlardır:
- Aylık %5 Gecikme Tazminatı: Ödemede gecikilen her ay için kanun gereği **aylık %5 gecikme tazminatı** hesaplanır. Bu oran sözleşmeyle düşürülemez.
- İlamsız İcra Takibi: Yönetici veya kat maliklerinden her biri, borcunu ödemeyen taraf aleyhine Adli İcra Dairesi üzerinden icra takibi (Örnek 7) başlatabilir.
- İtirazın İptali Davası: Borçlunun icra takibine haksız itiraz etmesi durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılarak borcun %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesi sağlanır.
4. Kanuni İpotek Hakkı ve Daire Satışı
Aidat borcunu ödememeyi alışkanlık haline getiren malikler için KMK daha ağır tedbirler öngörmüştür. Kat malikinin borcu ödememesi halinde, yönetici veya diğer kat maliklerinin talebiyle borç tutarı kadar taşınmazın tapu kütüğüne **Kanuni İpotek** konulabilir. Borcun süreklilik arz etmesi halinde ise KMK m. 25 uyarınca diğer kat malikleri birleşerek o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini mahkemeden talep edebilir.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Site ve apartman aidat icra takipleri, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve işletme projesi iptal davalarınız için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder