APARTMAN VE SİTE YÖNETİMİNDE AİDAT BORÇLARI VE HUKUKİ TAKİP SÜREÇLERİ

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Gecikme Tazminatı, İcra Takibi ve İpotek Hakları (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Toplu yapı ve apartman yaşantısında en çok karşılaşılan sorunlardan biri ortak gider (aidat) ve avans borçlarının ödenmemesidir. Bu rehberde kat maliklerinin ve kiracıların sorumluluklarını, %5 gecikme tazminatı uygulamasını, icra takibi ve kanuni ipotek süreçlerini inceliyoruz.

Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarının bakımı, onarımı, güvenliği ve temizliği gibi ortak giderlerin karşılanması tüm kat maliklerinin ortak yükümlülüğüdür. Ancak ödenmeyen aidatlar, site yönetimlerinin işleyişini aksatmakta ve komşuluk ilişkilerini zedelemektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliklerine karşı yönetime ve diğer kat maliklerine çok etkili hukuki enstrümanlar tanımıştır.

1. Ortak Giderlere Katılma Borcu ve Sorumluluk Payları

KMK m. 20 uyarınca aksi kat mülkiyeti sözleşmesinde veya yönetim planında kararlaştırılmadıkça kat malikleri;

Eşit Paylaşılan Giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine tüm kat malikleri **eşit olarak** katılır.
Arsa Payı Oranında Paylaşılan Giderler: Anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine **arsa payı oranında** katılır.
Kullanılmayan Alanlar: Zemin katta oturulduğu gerekçesiyle asansör veya çatı giderine katılmaktan imtina edilemez. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek bu giderleri ödemekten kaçınamazlar.

2. Aylık %5 Gecikme Tazminatı Uygulaması

Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için **aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı** ödemekle yükümlüdür (KMK m. 20/c). Bu tazminat yasal faizden bağımsız, kanundan doğan özel bir yaptırımdır ve mahkemece re'sen uygulanır.

3. İcra Takibi ve Dava Süreçleri

Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı yönetici veya kat maliklerinden her biri şu hukuki yollara başvurabilir:

İlamsız İcra Takibi: Borçlu kat malikine karşı İcra Müdürlüğü nezdinde ilamsız icra takibi başlatılır. Kat maliklerinin kurul kararları ve işletme projesi icra takibinde kesin delil niteliğindedir.
İtirazın İptali Davası: Borçlunun takibe haksız itiraz etmesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır. İtirazın haksızlığı tescillenirse borçlu aleyhine en az **%20 icra inkar tazminatına** hükmedilir.

4. Kiracının Sorumluluğu ve Kanuni İpotek Hakkı

Kat malikinin borcundan, bağımsız bölümde kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak sürekli olarak oturanlar (kiracılar) da **müteselsilen sorumludur**. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Kanuni İpotek (KMK m. 22): Kat malikinin tescil edilen borcu ödenmezse, yönetim veya diğer kat malikleri, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine borç tutarı kadar **Kanuni İpotek** konulmasını mahkemeden talep edebilirler.