GAYRİMENKUL İHALELERİ, İHALENİN FESHİ DAVALARI VE TAPU TESCİL SÜREÇLERİ
İcra ve İflas Kanunu m. 134 ve m. 135 Kapsamında İhale Satışları, Fesih Sebepleri ve Tahliye İşlemleri (2026)
Hukuki Özet: İcra müdürlükleri veya mahkemeler kanalıyla gerçekleştirilen gayrimenkul satışlarında ihale usulü, teklif verme şartları ve ihale sonrası tescil işlemleri sıkı kanuni prosedürlere tabidir. İhalede yolsuzluk, usulsüzlük veya kıymet takdirine itiraz durumlarında İcra Hukuk Mahkemesi'nde İhalenin Feshi davası açılabilir.
Cebri icra, borçlandırma veya ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları sonucunda gayrimenkullerin açık artırma yoluyla satışı **İcra ve İflas Kanunu (İİK)** hükümlerine göre yürütülür. İhale süreci, hem borçlu hem de ihaleye katılan alıcılar açısından hassas hukuki dengeler barındırır.
Aşağıda elektronik ihale sistemi, ihalenin feshi sebepleri, dava açma süreleri ve ihale alıcısının mülkiyet tescili ile tahliye hakları detaylandırılmıştır.
1. UYAP Elektronik İhale Sistemi ve Satış Şartları
Cebri icra satışları UYAP e-Satış portalı üzerinden elektronik ortamda gerçekleştirilir:
- Muhammen Bedel ve Teklifler: Taşınmaz, belirlenen muhammen bedelin **%50'si** ve satış masrafları toplamı üzerinden artırmaya çıkarılır. Teklif verenlerin %20 teminat yatırması zorunludur.
- Mülkiyetin Geçiş Anı: İİK m. 134 uyarınca ihale alıcısı, ihale kararı kesinleştiğinde veya ihale anında mülkiyeti iktisap etmiş sayılır; ancak tapuda tescil yapılması için ihalenin kesinleşmesi şarttır.
2. İhalenin Feshi Sebepleri ve Hukuki Nedenler
İhalenin feshi davası, satış sürecinde meydana gelen usulsüzlüklerin iptali amacıyla açılan özel bir dava türüdür:
Satış ilanının ilgililere usulsüz tebliğ edilmesi, ihaleye fesat karıştırılması, UYAP e-Satış sistemindeki teknik aksaklıklar nedeniyle teklif verilememesi, taşınmazın esaslı niteliklerinde hataya düşürülmesi veya ihale günündeki kıymet takdiri usulsüzlükleri en temel **ihalenin feshi** gerekçeleridir.
3. Dava Açma Süresi ve Görevli Mahkeme
İhalenin feshi davaları son derece kısa ve katı hak düşürücü sürelere tabidir:
- 7 Günlük Hak Düşürücü Süre: İhalenin feshi talebi, ihale tarihinden (usulsüz tebligat durumunda öğrenme tarihinden) itibaren **7 gün içinde** İcra Hukuk Mahkemesi'ne yapılmalıdır. Her halde ihaleden itibaren 1 yıl geçmekle dava hakkı düşer.
- Para Cezası Riski: İhalenin feshi talebinin reddi halinde mahkeme, dikey fesih talebinde bulunan tarafı ihale bedelinin %10'una kadar para cezasına mahkum edebilir.
4. Tapu Tescili ve Taşınmazın Tahliyesi (İİK m. 135)
İhale kesinleşip satış bedeli tamamen ödendikten sonra icra müdürlüğü tarafından Tapu Müdürlüğü'ne tescil yazısı yazılır. Mülkiyeti kazanan alıcı, taşınmazda borçlu veya üçüncü kişilerin fuzuli işgalci olarak oturması halinde İİK m. 135 uyarınca icra marifetiyle **tahliye edilmelerini** sağlayabilir.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
İcra ve izale-i şüyu ihaleleri, ihalenin feshi davaları, kıymet takdirine itirazlar ve ihale sonrası tescil/tahliye süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder