KİRA SÖZLEŞMESİNDE FESİH BİLDİRİMİ: KİRACI VE EV SAHİBİ NE ZAMAN SÖZLEŞMEYİ SONLANDIRABİLİR?

TBK m. 347, Belirli Süreli Sözleşmelerde 15 Günlük İhbar Kuralı ve Fesih Usulleri (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerin sona ermesinde, kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar. Ev sahibi ise kanuni istisnai haller (10 yıllık uzama süresi, ihtiyaç vb.) dışında, sadece sözleşme süresinin bitimine dayanarak tek taraflı fesih hakkına sahip değildir; bildirim sürelerine uyulmaması büyük uyuşmazlıklara yol açar.

Gayrimenkul kiralamalarında tarafların en çok düştüğü yanılgılardan biri, "Sözleşme süresi bitti, hemen çıkabilir" ya da "Süre bitti, kiracıyı çıkarabilirim" düşüncesidir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan özel hükümleri gereği konut ve işyeri kiralarının feshini katı şekil ve süre şartlarına bağlamıştır.

Fesih bildirimi yaparken dikkat edilmesi gereken kurallar, kiracının ve ev sahibinin hakları bu rehberde incelenmiştir.

1. Mevzuat ve Yasal Dayanaklar

Kira sözleşmesinin feshine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümleri:

Yasal Dayanak (TBK m. 347): Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az **15 gün önce** bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiracı, 15 günlük sürede yazılı fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sonlandırabilir.
Ev Sahibinin Fesih Kısıtı: Kiraya veren (ev sahibi), sözleşme süresinin bitimine dayanarak tek başına sözleşmeyi feshedemez. Ev sahibinin fesih hakkı ancak 10 yıllık uzama süresinin dolması, haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi veya yasal ihtiyaç hallerinde mümkündür.
Bildirimlerin Şekil Şartı: Fesih bildirimlerinin geçerli ve ispat edilebilir olabilmesi için mutlaka **noter aracılığıyla yazılı** olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir; sözlü veya telefonla yapılan fesihler hukuken geçersizdir.

2. Somut Örnekle Açıklama

Örnek Senaryo:
1 yıllık sözleşmesi 1 Temmuz 2026 tarihinde bitecek olan kiracı, taşınacağı için sözleşmeyi yenilemeyeceğini ev sahibine sözlü olarak bildirmiştir. Ancak yazılı 15 günlük yasal süre içinde noter ihtarnamesi göndermemiştir. Ev sahibi ise sürenin bittiği gün "Sözleşme bitti, evi boşalt" diyerek hukuki süreç başlatmak istemiştir.

Hukuken kiracı yazılı bildirim yapmadığı için sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzamıştır; ev sahibi de sadece süre bitti diye kiracıyı çıkaramayacağını anlamıştır. Süreçlerin doğru işletilmesi için yazılı ihbar şartının önemi bir kez daha ortaya çıkmıştır.

3. Stratejik Yol Haritası ve Kritik Kurallar

Fesih ve bildirim süreçlerinde hata yapmamak adına dikkat edilecek hususlar:

15 Günlük Sınırın Takibi: Kiracının sözleşmeyi feshetmek istediğinde sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapması gerektiği unutulmamalıdır.
Noter Kanalı Güvencesi: İhbarların ileride ihtilaflara yol açmaması için noter aracılığıyla gönderilmesi en güvenli yoldur.
Uzama Koşullarının Bilinmesi: Tarafların sözleşme bitiminde haklarının ne olduğunu bilerek hareket etmesi zaman ve hak kayıplarını önler.