ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ: MİRASTAN MAL KAÇIRMA (MURIS MİVAZI) DAVALARINA KARŞI BİR KILKANÇ KORUMA MI?

TMK m. 611, Borçlar Kanunu Karşılığı, Saklı Pay ve Noter Düzenleme Şekli (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Gayrimenkul sahiplerinin yaşlılıklarında bakımlarını üstlenecek kişilere (çocuk veya 3. şahıs) mal devretmek için kullandığı Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, en önemli özelliklerinden biri olarak ivazlı (karşılıklı borç yükleyen) bir sözleşme olduğu için klasik "mirastan mal kaçırma" (muris muvazaası) davalarına karşı güçlü bir kalkandır. Ancak sözleşmenin geçerli olabilmesi için mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması ve bakım borcunun gerçekten yerine getirilmesi şarttır.

Gayrimenkul mülkiyetinin devrinde, özellikle aile içi ilişkilerde veya yaşlılık döneminde "bana bakman şartıyla bu evi sana veriyorum" anlaşmaları çok sık görülür. Tapuda bu devirlerin bağış (hibe) veya satış olarak gösterilmesi ileride diğer mirasçılar tarafından açılacak davalarla iptal tehlikesi yaratır.

İşte bu noktada devreye giren Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, hukuki niteliği gereği bağışlamadan ayrılır. Sözleşmenin şartları, avantajları ve olası riskleri bu rehberde incelenmiştir.

1. Mevzuat ve Hukuki Nitelik

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dair yasal çerçeve:

Tanım ve İvazlı Yapı (TBK m. 611 vd.): Bakıp gözetme borçlusu, bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısı da ona bir mal varlığı veya mal varlığı değeri devretmeyi üstlenir. Bu sözleşme karşılıklı borç yüklediği (ivazlı olduğu) için bağış sayılmaz.
Muris Muvazaasına Karşı Kalkan: Yargıtay kararlarına göre, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gerçek bir bakım amacı taşıyorsa, diğer mirasçıların açtığı "muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)" davalarına karşı koruma sağlar; çünkü burada karşılıklı bir menfaat (bakım hizmeti) vardır.
Şekil Şartı (Noter Zorunluluğu): Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi kanunen mutlaka **noterde düzenleme şeklinde** yapılmasına bağlıdır. Yazılı veya sözlü adi sözleşmeler hukuken geçersizdir.

2. Somut Örnekle Açıklama

Örnek Senaryo:
Yalnız yaşayan 80 yaşındaki Ahmet Bey, tüm tapulu mülklerinin bakımını üstlenen kızı Zeynep ile noterde "Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi" imzalamış ve tapuyu devretmiştir. Ahmet Bey vefat ettikten sonra diğer kardeşler mirastan mal kaçırıldı iddiasıyla dava açmıştır.

Mahkeme ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda; Zeynep'in babasının tüm sağlık, iaşe ve bakım giderlerini bizzat karşıladığı, sözleşmenin samimi ve gerçek olduğu kanıtlandığı için dava reddedilmiştir. Taşınmaz tamamen bakım borçlusunda kalmıştır. Ancak bakım borcu hiç yerine getirilmeseydi sözleşme feshedilebilirdi.

3. Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

Sözleşme yapılırken mağduriyet yaşamamak adına:

Bakım Borcunun İspat Edilebilirliği: Bakım borçlusu, yaşlı kişinin hastane masrafları, iaşe faturaları ve bakım belgelerini mutlaka saklamalıdır; aksi takdirde "hizmetin ifa edilmediği" gerekçesiyle sözleşme iptal edilebilir.
Saklı Pay (Tenkis) İddiaları: Her ne kadar muvazaa davasına karşı güçlü olsa da, orantısız devirlerde diğer mirasçıların "saklı paya tecavüz" nedeniyle tenkis (denkleştirme) davası açma hakkı her zaman saklı kalabilir.
Noter Dışındaki İşlemlerin Geçersizliği: Muhtarlıkta veya el yazısıyla yapılan sözleşmelerin tapuda hiçbir hukuki geçerliliği yoktur.