Konut Kredisi Nedir? Nasıl Kullanılır?

Eğer çok zengin değilseniz ve yüklü miktarda miras kalmadıysa, ev almanızın en kolay yolu konut kredileridir. Bankaların çeşitli seçenekler ile sunduğu konut kredisi kullanımını nasıl yapabilirsiniz ve nelere dikkat etmeniz gerekir gelin hep birlikte bakalım.

Barınma insanların temel ihtiyaçlarından biridir. Maalesef bu ihtiyacın tam anlamıyla giderilmesinde herkes çok şanslı değildir. Ev sahibi olan insanların, yatırım amaçlı olmadığı sürece böyle bir ihtiyaçları olduğu söylenemez. Fakat kirada oturan insanlar için aynı durumdan bahsedemeyeceğim. İhtiyaçlarını gidermek için kiracı olarak para ödeyen insanlar, bunun yerine alternatif çözümlerarayıp ev sahibi olmak isterler. Ev almak ise günümüzde hem zor hem de kolaydır.

Fiyatlarını göz önünde bulundurduğumuzda bu rakamların biriktirilmesi oldukça zordur ve uzun süreler alabilir. Duruma bu açıdan bakıldığında ise ev sahibi olmak da neredeyse imkânsızdır. Fakat kendi evlerine sahip olmak isteyen kişiler için sunulan fırsatlar da bu zorluğu kolaylaştırmıştır. Neden bahsettiğimizi tabi ki anlamışsınızdır. Bankaların her ihtiyaca karşılık verme isteği, bu konunun da gündeme gelmesini sağlamıştır. Yani ev sahibi olmak isteyen müşterileri için kredinin ismine konut ekleyerek şekillendirmiş ve sunmuştur.

Konut Kredisi Nedir?

Genelde kendi evim olsun düşüncesi, insanların ilk hayalleri arasında yer alır. Bunun sebebi de kendilerini ve geleceklerini güvende hissetme çabasıdır. Özellikle şahsına ait olmayıp,kirada oturan kişiler bu konuya fazla ilgi gösterirler. Bu bağlamda bankaların seçenekleri arasında bulunan konut kredilerinin de talebi yükselir. Bankalar dışında ev sahibi olmanın farklı yolları olsa da genelde ilk tercih edilen konut kredileridir. Çünkü banka yardımıyla aldığınız evin tapusu sizin üzerinizedir. Diğer ev sahibi olma yöntemlerinde bu durum farklı şekillerde olabilmektedir. Bu sebeplerden bankaların tercihi de artış gösterir. Tanım olarakkonut kredisine bakacak olursak; tüketicilerin kullandığı, alınacak olan evin belli bir teminata bağlandığı ve bankaların farklı seçenekler ile verdiği kredi türüdür.

Konut Kredisinde Neler Uygulanır?

Konut kredisi kullanıldığında ödeme seçenekleri uzun vadelerde olur. 5 ile 30 yıl arasında değişen vadeler, her müşteri için uygun seçeneklerin sunulmasını sağlamıştır. Bu krediyi kullandığınızda, bankalar eviniz üzerine bir rehin koyar ve krediniz bittiğinde ise rehini kaldırır. Bu durum kredi kullanırken sıklıkla karşınıza çıkan kefil sorununun çözümü olur. Yanikonut kredisinde genelde kefil istenmez.

İlgili İçerik: Kredi Kullanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konut kredisine başvuru yapabilmeniz için 18 yaşınızı doldurmanız gereklidir. Bankalar her ne kadar eve ipotek uygulasa da bir gelire sahip olmanızın altını çizerler. Fakat bilmeniz gereken en önemli konu, evin alınması için gerekli paranın tamamını bankalar size vermez. Yani birpeşinatınızın olması gereklidir. Bu peşinat miktarı ise ev değerinin ¼’ü kadardır. Örnek verecek olursak; 200.000 TL değerinde bir ev almak isterseniz, sizin 50.000 TL  peşinatınız olması gereklidir. Banka size maksimum 150.000 TL kredi kullandırır.

Kredi denildiğinde ilk akla gelen soru faiz oranlarının nasıl olduğudur. Bankaların konut kredisi üzerindeki faiz oranları, birbirleri açısından değişiklik göstermektedir. Aynı şekilde bankanın kendi içinde de vade durumuna göre değişiklik gösterir. Kısa vadeli kredinin faiz oranı ile uzun vadeli kredinin faiz oranı aynı değildir. Faiz oranları krediniz için ödemeniz gereken bir masraftır. Bunun yanında, kredi kullanırken ödeyeceğiniz artı masraflar da olacaktır. Bunları da dikkate almayı unutmamalısınız.

Konut Kredisi Hakkında Yapmanız ve Bilmeniz Gerekenler

Kredi kullanım önemli bir eylemdir. Sizin borç olarak talep ettiğiniz parayı hangi koşullarda aldığınızı ve nasıl ödeyeceğinizi bilmeniz gerekir. Bu sebeple konut kredisi kullanırken izlemeniz gereken yol ve dikkat etmenizde fayda olan faktörler hakkında bilgi verelim.

Banka Seçimi Yapmak

Her kredi türünde olduğu gibi konut kredisinde de banka araştırması yapmak gerekir. Çünkü her bankanın koşulları birbirinden farklıdır. Tüm bankaların karşılaştırılarak sizin için en uygunu hangisi ise o banka ile işlemlerinizi gerçekleştirmeye özen göstermelisiniz. Banka seçimi yaparken de faiz oranları, ödemeniz gereken ek maliyetler, vade seçenekleri,taksit erteleme gibi durumlar açısından değerlendirebilirsiniz.

Gerekli Evrakların Hazırlığı

Kredi kullanacağınız bankayı seçtikten sonra bankaya giderek bu isteğinizden bahsedin. Sonrasında size yardımcı olacak banka personeli, hangi evrakları hazırlamanız gerektiği konusunda bilgi verir. Genelde bu evraklar; nüfus cüzdanı, gelir belgesi, sigorta dökümü ve alacağınız evin tapusunun fotokopisi şeklindedir. Bankaların bu evraklara ek istekleri de olabilir.

Kredinin Başvurusu

Evrakları hazırladıktan sonra bankaya tekrar giderek kredi başvurusunda bulunursunuz. Bukrediniz banka tarafından detaylı incelemeye girer. Bankanın incelemeleri sonucunda kredi kullanım durumunuz olumlu ya da olumsuz olarak sonuçlanır.

Kredinin Onaylanması ve Ekspertiz Zamanı

Krediniz kullanımınıza sunulur ve onaylanırsa banka kendi tarafında yapılması gereken uygulamaları başlatır. Yani banka evi ekspertize verir ve yerinde incelemeler sonucunda değerinin belirlenmesini sağlar. Evin değeri ölçüldükten sonra sizin kredi için kullanım miktarınız ortaya çıkar. Bu durum sonucunda size bilgi verilir ve bankadan kredi kullanımı işlemlerine başlayabilirsiniz.

Geri Ödeme Planı

Yapılan incelemeler sonucunda banka size konut kredisini kullanmanız için farklı seçenekler sunar. Bu seçenekler arasında bütçenize uygun olan ödeme planını seçerek kullanımınız gerçekleşir.

İpotek Süresi

İpotek işlemleri için satın alacağınız evin tapu müdürlüğüne, banka görevlisiyle giderek alım ve satım işlemlerinizi yaparsınız. Banka da bu sırada ipotek işlemlerinizi gerçekleştirerek belirlediğiniz vade süresince eve ipotek uygular. Bankaya olan kredi konut borcunuz bittiğinde de ipotek kaldırılır.

KAYNAK

Paylaş:

Devamını Oku

Kira Öder Gibi Ev Sahibi Olmak Mümkün mü?

“Kira Öder gibi Ev Sahibi Olmak” konut işi ile uğraşan neredeyse herkesin diline dolanmış bir cümle, hatta bir slogandır. Ev sahibi olmak isteyenler için cezbedici ama gerçekte mümkün mü? Bu yazımızda buna cevap vermeye çalışacağız.

Bu güne kadar yaptığımız tüm hesaplamaların ortaya koyduğu verilere baktığımızda kiracı olarak oturan bir kişi için ev alımı uzun vadede kesinlikle karlı bir yatırım oluyor. Farklı bir konu olduğu için bu yazıda detaylarına girmediğimiz ancak alınacak olan evin değerlenmesi durumunu da kesinlikle göz ardı edilmemeli ve kiracı olarak kalma kararınızı değerlendirirken hesaba katılmalı.

Kira öder gibi ev sahibi olunabilir mi? sorusunun cevabını tam olarak verebilmek için aylık kira bedeline göre evin değerini bulmak ve bulunan değeri aylık kredi taksit tutarı ile karşılaştırmak gerekli.

"Kira artışı hesaplama tablosu için tıkla»"

Aylık Kira Bedeline Göre Konut Değerinin Bulunması

Reidin 2015 Ocak Ayı raporuna göre Türkiye genelinde bir apartman dairesi fiyatı 17,8 yıllık (214 ay) kiraya eşit iken, bu oran İstanbul’da 17,7 yıl (212 ay) Ankara’da 18,5 yıl (222 ay) olarak hesaplanmış. (Bu konuda daha detaylı bilgiye "Kira Artış Oranları" yazımızdan ulaşabilirsiniz.)

Şimdi rapora göre Türkiye genelinde 214 kira ödemeniz, ortalama olarak oturduğunuz evin bedeline eşit. Genel olarak müteahhit ve emlakçılar ise 240 aylık (20 yıllık) kira bedelini evin değerine eşit olarak kabul etmekteler. Tabii bu kıyaslamalar tamamen bir genelleme olarak sunulduğu için istisnaları kesinlikle olacaktır. Bizim kabul edeceğimiz değer ise hesaplamasının daha basit olması ve ortalamaya yakın olması için 220 ay kira bedelinin konut değerine eşit olması şeklinde olacak. Bu durumda 1.000 TL kira ödeyen bir kişinin oturduğu evin ortalama bedeli 220.000 TL olacaktır.

Bedeli 220.000 TL olan evin en fazla %75’ine (ek ipoteğiniz yoksa) denk gelecek şekilde 165.000 TL konut kredisi kullanılabilmektedir. Bu durumda kredi kullanmadan önce 55.000 TL bir peşinat gerekli oluyor. Ancak, yasal olarak peşinat olmadan konut kredisi kullanmak çok zor olsa da bazı durumlarda konutun tamamına kredi kullanılabiliyor. Bu seçeneklerde elimizde iki senaryo oluyor. Birincisi konutunun tamamına yani 220.000 TL’ye konut kredisi kullanacaksınız ki asıl kira öder gibi ev sahibi olmaktan kasıt da aslında budur. İkinci senaryo ise, 55.000 TL'lik peşinat kısmını bularak 165.000 TL kredi kullanmanızdır. Şimdi bu iki senaryoya da bir bakalım:

"Kira vergisi hesaplama tablosu için tıkla »"

1. Senaryo: Evin Tamamına (220.000 TL) Kredi Kullanmanız Durumunda

Konutun tamamına kredi kullanılması durumunda 220.000 TL’nin 15 yıllık ödemesi 0,99 faiz oranı ile (29.07.2015 tarihi itibari ile geçerli faiz oranı) aylık ödemeniz 2.623 TL ve toplam geri ödemeniz yaklaşık 473.000 TL olmaktadır. Konut kredilerinin vadesi bazı bankalarda 30 yıla kadar varırken 15 yıl vade ile hesaplama yapmamızın nedeni ise, 15 yıldan sonra ülkemizde faiz oranlarının yüksek olmasından dolayı kardan çok zarar ediliyor olmasıdır. Örneğin, 220.000 TL’yi 30 yıl vade ile hesapladığımız zaman 0,99 faiz oranı ile aylık ödemeleriniz 2.243 TL ve toplam geri ödemeniz 809,000 TL oluyor. Bu durumda 15 yıl ve 30 yıl vadelerin aylık ödemelerini kıyaslandığımızda aradaki fark (2623 TL-2243 TL) 380 TL olurken, toplam geri ödeme farkları ise, (809.000 TL -473.000 TL) 336.000 TL olmaktadır. Bu hesaplamanın gösterdiği gibi faiz oranları ülkemizde 30 yıl vadeli konut kredisi için çok yüksek.

Bu hesaplamalar sonucunda, 15 yıl vadede 220.000 TL'nin aylık ödemesi (2.623 TL), aylık 1.000 TL kira ödeyen bir kişinin neredeyse 2,5 kirasına denk geliyor. Bu hesaplamada gördüğümüz gibi evin tamamına kredi kullanmanız durumunda, kira öder gibi ev sahibi olmak şimdilik bir hayal gibi görünüyor.

Ancak, şu da bir gerçek ki kredi ödemesi 15 yıl boyunca sabit kalırken, kira ödemesi her yıl katlanarak artacak. Bu durumda aslında şu anki kiranızın iki katından fazla aylık kredi ödemeniz çıksa bile, yıllık %8 kira artışı ile aşağıdaki tabloda detaylı olarak hesapladığımız gibi, 13 yıl sonra kira ödemeniz ve kredi ödemeniz eşit olacak.

Aşağıda yer alan tabloda aylık 1.000 TL kira ödeyen bir kişinin 15 yıl içerisinde yıllık %8’lik kira zammı ile ödeyeceği yıl bazında kira tutarları bulunmakta. Şunu da belirtmeliyim ki, yıllık olarak kira artış oranını %8 olarak belirlememiz gerçekten iyimser bir tahmin. Çünkü geçmiş 10 yılın ortalama verilerine baktığımız zaman enflasyon yıllık %7,5, kira artış ortalaması ise yıllık %10’nun üzerinde seyretmiş. Her ne kadar 2011 yılında yapılan mevzuat düzenlemesi ile birlikte kira artış oranları enflasyon değerlerinin yurtiçi göstergelerine bağlanmış olsa da, yıllık %8’in altında seyretmeyeceği de neredeyse kesin olan bir gerçek.(Bu konuda daha detaylı bilgiye "Kira Sözleşmesinde Bilinmesi Gerekenler" yazımızdan ulaşabilirsiniz» )

2. Senaryo: Peşinat ile (165.000 TL) Kredi Kullanmanız Durumunda

Evin tamamına kredi kullanılması durumunda kira öder gibi ev sahibi olma şansınızın olmadığını hesapladık. Şimdi %25 peşinat vermeniz durumunda kira öder gibi ev sahibi olabilme şansınız var mı, hesaplayalım:

165.000 TL 15 yıl vade ile kullanılması durumunda %0,99 faiz oranı ile aylık ödemeniz, 1.968 TL toplam geri ödemeniz ise 355.000 TL olmaktadır. Bu durumda aylık kredi ödemeleriniz ile aylık kira ödemenizi kıyasladığımızda (1968-1000 TL) fark 968 TL neredeyse iki kira ödemesine denk gelmekte. Ama toplam ödeme farkına baktığımızda ise, (355.000 TL-325.000 TL) 30.000 TL olarak ufak bir fark ortaya çıkmaktadır. Bu hesaplama şartları altında kredi ödeyerek ev sahibi olan bir kişinin 15 yıl sonra en az aldığı değerin iki katı değere ulaşmış bir evi varken, kiracı olarak kalan kişinin elinde böyle bir değer olmayacak ve neredeyse iki kişi de barınma ihtiyacı için toplamda aynı parayı harcayacak.

Bu iki senaryo için de geçerli olan kira ödemelerinizi düşürmeniz, yani oturduğunuz evden daha ufak bir ev almanız durumunda, aylık kredi ödemesi ile kira ödemesi arasındaki farkı düşebilir, hatta yüksek bedelli bir evde oturuyorsanız kira ödemelerinizi aylık kredi taksitlerinize dahi denk getirebilirsiniz. Bu da ev almak isteyen çoğu kişinin kullandığı ve bizim de tavsiye ettiğimiz bir yöntem olmakla birlikte, "kira öder gibi ev sahibi olmak" sloganını direkt olarak karşılamıyor. Çünkü bu durumda kira öder gibi ev sahibi olmuyor, ev sahibi olmak için yaşam standartlarınızı düşüyorsunuz.

Sonuç olarak,

İki senaryoyu da detaylı olarak incelediğimizde “kira öder gibi ev sahibi olmak” şu andaki faiz oranları ile mümkün değil. 

Paylaş:

Devamını Oku

Kira mı yoksa konut kredisi ile ev almak mı?

Konut kredisi ve konut reklamlarında “kira öder gibi taksitlerle ev sahibi olun” benzeri sloganları bol bol görüyoruz. Peki gerçekten işin aslı böyle mi, kredi taksitleri gerçekten kira ile aynı mı, konut almış olmak sizin bütçeniz açısından kiradan daha mantıklı bir karar mı? Gelin isterseniz bu sorulara cevap arayalım ve ufak bir hesap yapalım.

Öncelikli olarak konut kredilerinde almayı planladığınız ev bedelinin en fazla %75’i kadar kredi çekebiliyorsunuz. Yani %25 oranında bir peşinatınız olması gerekiyor. Bu peşinatı ihtiyaç kredisi aracılığıyla da karşılayabilirsiniz. Fakat sonrasında aylık ödeme gücünüz her iki krediyi de karşılamayabilir, bu yüzden bir birikim yapmanız en mantıklısı.

500 TL kira ücreti olan bir evde oturduğunuzu varsayalım. Oturduğunuz evin ederinin de 100 bin TL olduğunu varsayalım. Dosya masrafı, sigorta gibi masrafları eklemezsek, %25’ine denk gelen 25 bin TL’yi peşinat olarak ödeyeceksiniz ve 75.000 kredi çekmeniz gerekecek.

75.000 TL’lik bir kredi için şu anki faiz oranı %0,92 civarlarında. 120 ay vade ile bu krediyi çektiğinizde aylık 1.034 TL ödüyorsunuz. 10 yıl sonunda 127.704 TL kredi + 25.000 TL peşinat ile yani yaklaşık 150.000 TL ödeyerek ev sahibi olmuş oluyorsunuz. Aynı süre içerisinde kira için verdiğiniz 500 TL kira ücreti yıllık %10 ortalama enflasyon artışıyla birlikte 7-8 yılda 1.000 TL'yi yakalar. Oysa ki konut kredisinde aylık taksit miktarı sabit kalır fakat kirada en azından yıllık TÜFE oranında bir zamla karşılaşırsınız. Bu arada satın aldığınız evin fiyatının artacağını da unutmayın. Ev fiyatlarının Türkiye genelinde ortalama artışı yıllık %20 dolaylarında. 500 TL kiranın yanına ilk yılllar zorlansanız bile 500 TL'lik bir harcama daha yapıp ev sahibi olma fırsatı yakalıyorsunuz. Ayrıca satın almış olduğunuz evin değeri de 100.000 TL olarak kalmıyor.

Normal şartlar altında eviniz, konut kredisi için ödediğiniz fark kadar kıymetlenmiş olabilir. Evet buradaki hesaplamada belki çok detaya girmedik mesela peşinatın 10 yıllık olası mevduat getirisini, ev aldığınızda doğacak vergiyi, yıllık emlak vergisine değinmedik. 25.000 TL birikiminizin 10 yılda %100 getiri sağladığını varsaysak ve 25.000 olası mevduat getirisini ev alma maliyetinize eklesek bile kira maliyetine denk maliyetle ev sahibi olmak mümkün gözüküyor.

Kira ödemek ve konut kredisi çekip ev almak karşılaştırmasında rakamlar değişse de eğer belli bir peşinat biriktirebilmişseniz, ev alarak yaptığınız harcamanın bir yatırıma dönüşmesini sağlayabilirsiniz.
 

Paylaş:

Devamını Oku