10 YILLIK UZAMA SÜRESİ NEDENİYLE KİRACI TAHLİYESİ: GEREKÇESİZ TAHLİYE MÜMKÜN MÜ?

TBK m. 347, 10 Yıllık Uzama Süresi Hesabı, Bildirim Süreleri ve Dava Şartları (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ilk sözleşme tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin (ihtiyaç veya haklı sebep bildirmeksizin) sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için yeni uzama yılının başlamasından en geç 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi gönderilmesi şarttır.

Gayrimenkul sahiplerinin uzun yıllar aynı mülkte oturan kiracılarından mülklerini geri alabilmek için en sık başvurduğu yasal yollardan biri 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliyedir. Bu yöntem, ev sahibine herhangi bir gerekçe sunma zorunluluğu olmaksızın sözleşmeyi sonlandırma imkanı tanır.

10 yıllık sürenin nasıl hesaplandığı, bildirim süreleri ve dava aşamaları bu rehberde incelenmiştir.

1. Mevzuat ve Yasal Dayanaklar

10 yıllık uzama süresi nedenine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümleri:

Yasal Dayanak (TBK m. 347): Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise, bu 1 yıllık uzama sürelerinin dolduğu **10 yıllık uzama süresi** sonunda, başka hiçbir gerekçe göstermeksizin en geç 3 ay önce yazılı bildirim yapmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
10 Yılın Hesaplanması Tuzağı: Buradaki 10 yıl, ilk sözleşme tarihinden itibaren başlayan 1 yıllık asıl sürenin üzerine eklenen **10 yıllık uzama süresidir** (yani toplamda ilk sözleşmeyle birlikte 11 yıllık bir fiili kullanım süresine denk gelir).
3 Aylık Fesih Bildirimi Şartı: Yeni uzama döneminin bitiminden en az 3 ay önce noter aracılığıyla yazılı fesih bildirimi gönderilmesi veya bu süre içinde dava açılması yasal bir zorunluluktur.

2. Somut Örnekle Açıklama

Örnek Senaryo:
1 Ocak 2015 tarihinde 1 yıllık sözleşmeyle kiraya verilen dairede kiracı oturmaya devam etmiştir. 1 yıllık ilk sözleşme bitmiş ve üzerine 10 yıllık uzama süresi eklenerek 1 Ocak 2026 tarihi itibarıyla 10 yıllık uzama süresi dolmuştur.

Mülk sahibi, bu dönemin bitiminden en az 3 ay önce (en geç 1 Ekim 2025'te) noter aracılığıyla kiracıya tahliye ihtarnamesi göndermiştir. Süre sonunda kiracı çıkmayınce, zorunlu arabuluculuk sürecinin ardından Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılmış ve gerekçesiz olarak mülkün tahliyesine karar verilmiştir.

3. Stratejik Yol Haritası ve Dikkat Edilecekler

10 yıllık uzama süresiyle tahliye süreçlerinde dikkat edilecek hususlar:

Sürelerin Doğru Hesaplanması: İlk sözleşme tarihi ve uzama yıllarının takvimi bir hukukçu veya uzman eşliğinde titizlikle hesaplanmalıdır.
Noter Kanalıyla Bildirim: 3 aylık yasal sürede bildirimlerin ispatı için noter aracılığı tercih edilmelidir.
Zorunlu Arabuluculuk Adımı: Dava açmadan önce yasal arabuluculuk başvurusu eksiksiz tamamlanmalıdır.