GAYRİMENKUL SATIŞINDA KAPORA (CAYMA AKÇESİ) KRİZİ VE İADE ŞARTLARI
TBK m. 177, Bağlanma Parası, Cayma Akçesi ve Emlakçının Sorumlulukları (2026)
Hukuki Özet: Gayrimenkul satışlarında ödenen kapora (bağlanma parası), yazılı bir sözleşmede açıkça "cayma akçesi" olarak kararlaştırılmadığı sürece cezai şart teşkil etmez; satış gerçekleşmediğinde iadesi zorunludur. Emlakçılar veya satıcılar kaporayı haksız yere elinde tutamazlar; aksi takdirde icra takibi ve sebepsiz zenginleşme davalarıyla karşı karşıya kalırlar.
Gayrimenkul alım satım görüşmelerinde tarafların birbirine duyduğu güvenceyi pekiştirmek için ödediği kapora (kapital / bağlanma parası), piyasada en çok anlaşmazlık yaratan konuların başında gelir. Alışverişten vazgeçildiğinde "Kaporayı yaktım, geri alamazsın" veya "Kaporayı vermem" söylemleri hukuki olarak her zaman geçerli değildir.
Kaporanın yasal statüsü, iade şartları ve tarafların hakları bu rehberde detaylandırılmıştır.
1. Mevzuat ve Kaporanın Hukuki Boyutu
Kaporaya ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay uygulamaları şunlardır:
- Bağlanma Parası (TBK m. 177): Kanunda aksi öngörülmemişse, verilen para sözleşmenin kurulduğunun kanıtı olarak (bağlanma parası) verilir. Aksi kararlaştırılmadıkça bu para farazi olarak mahsup edilir, cayma cezası olarak yakılamaz.
- Cayma Akçesi Yazılı Olmalıdır: Kaporanın "cayma akçesi" sayılması ve vazgeçildiğinde karşı tarafça yakılabilmesi (veya veren cayarsa iki katı ödemesi) için bu durumun **yazılı bir sözleşmede açıkça** imza altına alınmış olması şarttır. Sözleşmesiz elden verilen paralarda bu kural uygulanmaz.
- Emlakçının (Brokerın) Konumu: Emlak danışmanları aldıkları kaporayı kendi hesaplarında bloke edemez veya mal sahibine haksız yere aktaramazlar. Satış gerçekleşmediğinde kapora alıcıya iade edilmek zorundadır.
2. Somut Örnekle Açıklama
Örnek Senaryo:
Alıcı Cenk Bey, beğendiği daire için emlakçıya 50.000 TL kapora ödemiş ve herhangi yazılı bir cayma sözleşmesi imzalamamıştır. Birkaç gün sonra kredi çıkmadığı veya şartlar uymadığı için daireyi almaktan vazgeçtiğini bildirerek kaporasını istemiştir. Emlakçı ve satıcı "Vazgeçtin, kapora yandı" diyerek parayı iade etmemiştir.
Bu yaklaşım hukuka aykırıdır. Yazılı cayma akçesi sözleşmesi bulunmadığı için bu para "sebepsiz zenginleşme" teşkil eder. Cenk Bey İcra Müdürlüğü aracılığıyla ilamsız icra takibi başlatmış, itiraz gelmesi durumunda açtığı davada parasını yasal faiziyle geri almıştır.
3. Kapora Uyuşmazlığında Ne Yapılmalıdır? (Yol Haritası)
Kapora iadesi veya yanmasıyla ilgili ihtilaflarda izlenecek yollar:
- Yazılı Belge ve Makbuz Kontrolü: Kaporanın ne amaçla alındığına dair imzalı bir protokol veya "kapora makbuzu" olup olmadığını inceleyin.
- İhtarname Gönderimi: Satış gerçekleşmediğinde parayı iade etmeyen karşı tarafa noter kanalıyla ihtarname çekerek ödeme süresi tanıyın.
- İcra Takibi veya Dava: Ödeme yapılmazsa İcra Dairesi üzerinden ilamsız icra takibi başlatın veya Asliye Hukuk Mahkemesi'nde sebepsiz zenginleşme davası açarak paranızı yasal faiziyle tahsil edin.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Kapora iadesi, bağlanma parası uyuşmazlıkları, icra takipleri ve gayrimenkul sözleşme ihtilafları için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder