Yatırım ya da yerleşim amaçlı arazi alma planı içinde olan vatandaşlarımız, işin detaylarını bilmeden çoğu kez yanlış seçimler yapabiliyor. Evdeki hesabınızı çarşıya da uydurmak için konunun uzmanlarıyla yapmış olduğumuz röportaj, doğru seçimler yapmanız için rehber niteliğinde…
Arazi alırken nelere dikkat etmeliyiz?
Coldwell Banker / Kuşadası'dan konusunda uzman Murat ÖNCÜ sorumuza; "Arazi satın alacaksanız öncelikle arsanın imar durumuna dikkat etmeniz gerekiyor. İmar planının güncelliği, üst ölçekli planlarla uyumlu olması, amacınıza uygun imar planına sahip olmasıi imar planına konan şartlar ve kısıtlamalar ilk dikkat etmeniz gerekenler olarak öne çıkıyor. Eğer halihazırda imar planı olan bir yerden satın alma gerçekleştirecekseniz işiniz nispeten kolay ve risksiz. Gerekli planları inceleyerek parsel almak işinize gelebilir. Ancak imar planı olmayan bir arazi satın alacaksanız işler biraz karmaşık. Öncelikle, arazinin kadastral yola cephesi olması zorunluluğu var, eğer cephesi yoksa yapılaşmaya uygun olmuyor. Kadastral yoldan cephe almak için uygulanacak yöntem ise şöyle: Yola cephesi olan bir başka parsel ile önce birleştirme, sonra 5000 metrekare büyüklük ve mevcut kadastral yola 25 metre cephe şartını sağlayacak şekilde ayırma yapmak gerekmektedir. Kadastral yola cephesi olan araziler için ise 5000 metrekareyi aşan yerlerde en fazla 250 metrekare, 5000 metrekarenin altında olan yerlerde ise %5 yapılaşma sınırı bulunmaktadır." Şeklinde cevap verdi.
"Köy merkezlerine yakın yerlere arazi alırken spekülasyonların etkisi altında kalmamaya dikkat edin. Yapılaşmaya açılacak diye yüksek fiyatlara satılan tarlaların yapılaşmaya kapalı alanlarda, sit alanlarında ya da su havzalarında olma riski her zaman mevcut. Büyükşehirler için plan onaylama yetkisi, büyükşehir belediyesindedir. Belediyeden imar planı geçmemiş araziler için spekülasyonlar sizi yanıltmasın. Köyde sürekli oturanlar için sadece muhtardan izin almak yeterli olduğundan, köyler mahalle olsa bile yapılar iskan belgesi ve inşaat ruhsatına sahip olmayabilir." şeklinde bilgilendirdi.
ealty World / Koza'dan Serkan BANDIRMA ise şu şekilde bilgilendirdi; "Alınacak arsanın öncelikle tapu müdürlüğü imar müdürlüğünden araştırmasının yapılması gerekir. Arazi hisseli midir ve bölüşüm hissedarların rızasıyla mı yapılmıştır sorusu araştırılmalıdır. Arazinin kadastral tespiti harç yatırmak suretiyle yapılmalıdır. Ayrıca arazi üzerinde herhangi bir kaçak yapılaşma veya işgal söz konusu mu araştırılmalıdır. Haciz ipotek vb. bilgiler tapu müdürlüğünden alınmalıdır ve arazi konumsal olarak iyi analiz edilmelidir. (heyelan, yüksek gerilim hattı, yola olan uzaklık, eğim vb)".
Re/Max / Erguvan'dan Engin EREN'in konuyu maddelendiriyor;
1. Satın alınacak arsanın mutlaka tapu ve çap fotokopisini alın. Belediye imar müdürlüğü harita servisinden arsanın çapını ve imar durumunu alın. Çap belgesinin yeni tarihli olmasına dikkat edin.
2. Tapunun bir kişiye mi ait olduğunu yoksa hisseli mi olduğunu ilgili tapu ve sicil müdürlüğünden araştırın. Hisseli tapular da diğer hisseler ile ilgili bir kısıntılı durum olup olmadığını tapu sicilinden araştırın.
3. Tapu kaydında herhangi bir kısıtlama ve satışına engel bir durum olup olmadığını araştırın. Kısıtlama arsanın alım satımını veya irtifak hakları kullanımını engelleyebilir.
4. Arsanın bulunduğu belediye imar müdürlüğünde 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar uygulama planlarında hangi özelliklere (konut arsası,ticari,sanayi arsası,tarla vs.) sahip olduğunu araştırın.
5. İnşaat alanının ne kadar olacağı , emsal (taban alanı kullanımmiktarı)ve Hmax(maximum inşa edilebilecek bina yüksekliği) gibi verileri kontrol edin . İnşaat yoğunluğu fazla olan arsalar daha değerlidir.
6. İnşaat ruhsat tarihinin yeni olup olmadığını ve ruhsatın geçerliliğini Belediye imar müdürlüğü ruhsat servisinden araştırın.
7. Gecekondu bölgelerinde alacağınız arsaları işgalden nasıl koruyacağınızın planını yapın.
8. Arsanın bulunduğu civarda planlanan büyük yatırımları (metro,raylı sistem,yeni arter,yol,hastane gibi,) araştırın.Gelecekte yaşam yoğunluğunun artması beklenen bölgelerdeki arsa yatırımları gelecek vaad eder.
9.Geometrik olarak kare arsaları tercih edin. Ama arsa dikdörtgen ise bunun kalın bir dikdörtgen olması inşaat yapmayı kolaylaştırır. Yamuk ve yuvarlak arsalardan uzak durun.
10. Zemin kodlarına dikkat edin. İstanbul'da özellikle kodun altındaki bodrum katları emsale dahil edilmez. Bu durumda inşaat yoğunluğu 2,5 olsa bile bodrumlar sayesinde %1'lik daha inşaat alanı kazanılmış olur.
11. Arazilerin jeolojik yapısına dikkat edilmelidir. Toprağı kayan arazilerin yatırım ürünü olması zordur.
Retürk / Arteks Riva'dan Kemal DURU; "Arazi alınırken vatandaşlarımız öncelikle yatırım için mi, yoksa yöreyi beğenerek ben "burada oturmak isterim" düşüncesi ile mi araziye talip oluyor ya da yap-sat tabir edilen sistemle iş yatırımı mı yapıyor bu önemlidir. Çünkü her yörenin amaçlara göre farklı getirisi vardır. Örnek verirsek Kırklareli, Tekirdağ illerinde uzun süreli yatırım amaçlı yerler vardır, ama oturum için çok erken yerlerdir, yap-satçıya hiç uymaz. Öreğin İstanbul'a çok yakın Riva Bölgesi imar sürecini tamamlamış oturum, yatırım ve yap-satçıya uygun doneler sunmaktadır. Bahsettiğimiz gibi arsa, arazi alınırken imar uygulamasının yapılıp yapılmadığına dikkat edilmelidir. İmarlı arsa olduğu söylenen yerlerin imar nispetleri size uyup uymadığına dikkat edilmelidir. Uygulama yapılmış olsa bile varsa terklerinin yapılıp yapılmadığı incelenmelidir. Terkler tapu kayıtlarında görülmez, kadastro ve bağlı belediye yoksa bayındırlıktan bilgi alınması gerekebilir. Tapu kaydında herhangi bir şerh konulmuş olmasına ve birden fazla hisseli yerlerde tüm hisselerin satışına karar verip vermediğine, yapı alan kotlarının bina yapımına uygun olup olmadığına, çekme paylarının bina yapımına uygun olmasına dikkat edilmelidir." Önerisinde bulundu.
Turyap / Merkez'den Hakan İSMETOĞULLARI; "Arsa ve arazi diye iki kavram var. Bunlar birbirinden çok farklıdır. Arazi = Tarla yani imarı olmayan boş toprak parçası denilebilir. Arsa ise bağlı bulunduğu belediyelerce İmar Uygulaması yapılmış ve şehir gelişme alanı içerisinde olup üzerine bir yapı inşa edilebilecek kriterler kısıtlara sahip toprak parçasıdır. Arsalar, arazilerin İmar uygulaması görmüş halidir. Araziler İmar uygulamasına tabi tutulurken, İmar Kanunu gereğince %40 a varan kesintiler ile Düzenleme Ortaklık Payı adı altında terkleri yapılır ve daha sonra Net İmar Parseli = Arsa şekline getirilir. Düzenleme Ortaklık Payı adı altında yapılan kesintiler ise düzenlemeye tabi tutulan bölge içerisindeki yeşil alanlar, yollar, park bahçeler, cami, karakol ve okul yerleri gibi sosyal ve kültürel şehir donatı alanlarıdır. Her arazi sahibi bu ortak alanlara ortak ve eşit bir % oranı ile yer verir ve sonunda Net İmar Parsellerini = Arsalarını yeni tapu ile alırlar. Görüldüğü üzere Arsa Arazinin %40 kesinti görmüş ve artık üzerine inşaat yapılabilen şeklidir diyebiliriz. Arsa alırken, fiziki yapı, lokasyon, yol cephe ve bağlantıları, imarı gibi özelliklerine bakarız. Arsanın fiziki yapısı ilk göze çarpan etkisidir. Eğimli veya düz oluşuna göz atarız. Köşe veya ara parsel olması önemlidir. Ulaşım ve yol bağlantıları ise çok çok önemlidir. Bir arsanın veya herhangi bir gayrimenkulün pirim yapmasına en etkin faktör yoldur. Ana yola veya tali yollara özellikle de yaya yollarına cephe olan arsalar en kıymetlileridir. İmar Durumu ise tüm bu kriterlerin adeta göstergesi olup; fiziği, lokasyonu, yol cephe ve bağlantıları olan yerlerde genellikle yüksek yapılaşma koşulları ile öne çıkar. Bir de amaçlar doğrultusunda arsa aramak gerekir ki; fiziki yapısı, lokasyonu, yolu, cepheleri ve imar durumunu ona göre seçmek zorunda kalınır. Örneğin, konut amaçlı arsa arayışı ile hastane veya alışveriş merkezi inşa etmek üzere arsa aramak arasında çok fark vardır. Benzinlik yapmak için arsa aramak 10 – 15 villa yapıp satmak için arsa aramaktan çok farklıdır." Şeklinde belirtti.
WEC International / Merkez'den Nizameddin AŞA; " Arazi alırken dikkat edilecek en önemli husus öncelikle arazinin niteliğidir. Bu arsa, tarla, zeytinlik, orman vb. gibi adlandırılabilinir. Özellikle niteliği arsa olarak geçen kayıtlarda, tamamen ifrazı yapılmış yani kanuni kesintileri yapılmış ve imar uygulamasına açık bir arazi anlamına gelir. En sağlıklısı budur. Eğer vasfı tarla olarak geçen bir arazi ise, bu arazinin ifrazı yapılmamış yani imar uygulamasına henüz müsait değil demektir. Bu tarla vasfının, arsaya dönüşebilmesi için mevcut yüzölçümünden %35'lik bir kısmının terk edileceği anlamına gelir. Cinsi ve niteliği dışında dikkat edilecek husus arazinin mevcut veya yakın zamanda uygulanacak imar durumudur. İmar durumu bir arazinin gerçek değerini ölçecek en önemli kıstastır. Bunlar dışında arazinin sit alanı, su havzası, orman vasfı, koruma alanı gibi özellikler taşıyıp taşımadığına bakılmalıdır. Bunların hepsi kısıtlayıcı faktörlerdir. Ayrıca büyükşehir veya ilçe belediyelerinden arazi ile ilgili gelecekte düşünülen bir planlamanın olup olmadığına bakılmalıdır. Örneğin yeşil alan, park alanı, yola terk durumu gibi durumlar araştırılmalıdır." açıklamasında bulundu.
Century 21 / Mozaik'den Can KURTKAL ise; Arazi alırken bölgenin geçmişteki aldığı yatırımlara, yerel ve büyükşehirsel bazda bağlı bulunduğu belediyenin gelecekte yapmayı planladığı yatırımlara, yatırımcıların bölgeye bakışına, arsa ve arazilerin geçmiş yıllardaki fiyatlarında hangi fiyatlara geldiğine bakmak gerekir. Bölgenin imar durumuna, imara açılma potansiyeli bulunmasına, sanayi veya konut alanlarının yoğunluklarına.
Hangi bölgelerde arazi almak risklidir?
Öncü,"Arazi alırken alış gayesi çok önemlidir. Alınacak arazi ne yapılacaktır. İş yeri, fabrika, kışlık konut ya da yazlık konut hangi gaye ile alınacaktır. Bunun için gayesine uygun imar durumu olmalıdır. İmarı olmayan bir arazinin imara alınması mümkün müdür, değil midir? Bu konu, bölge belediyesinin imar işlerinden araştırılmalıdır.Arazinin yerinin saptanması için ise kadastro müdürlüğünden çapı çıkartılmalıdır. Çıkartılan çap imar paftası üzerine tatbik edildiğinde, arazinin tam olarak yeri tespit edilir." Şeklinde bilgi verdi.
Bandırma, "Su havzalarında heyelan söz konusu olan bölgelerde sit alanlarında arazi alınırken azami hassasiyet gösterilmelidir. " dedi.
Eren, "Orman tahdit alanında kalan yerlerden, deprem haritasında risk içeren bölgelerden, İSKİ içme suyu havzalarında kalan yerlerden, (İSKİ Koruma Bantlarına baktırılmadan yer alınmamalıdır), BOTAŞ hatları ve elektrik hatlarında kalan arazilerden, askerî güvenlik bölgesinde kalan yerlerden" arazi almak risklidir uyarısında bulundu.
İsmetoğulları da aynı uyarıda bulunarak, "İSKİ dere ve göl yaklaşma sınırlarında, yine İSKİ koruma havzalarında, tarihi ve kültürel dokusu olan veya sit alanı olarak bilinen yerlerde, sel – deprem - heyelan gibi doğal afetlere maruz kalabilecek arazi yapısının olduğu bölgelerden arsa almak risklidir." Dedi.
Duru, "Bölgede hiçbir uygulama yapılmamışsa kıyı kenar çizgisi dahilinde su havzalarında imar verilmeyecektir. Birinci ve ikinci derece sit alanlarında ise durum yine aynıdır. Yanı sıra taşkın alanlarında, askeri ve sınır bölgelere yakın yerlerde de imar problemi yaşanır." Dedi.
Aşa ise, "Özellikle; su havzaları, dere yatakları, orman arazileri, sit yani koruma alanları, köprü, kavşak, viyadük ve ana yol cephe ve yakınları, denize sıfır araziler riski yüksek arazilerdir. Her an bir kısıtlama veya kamulaştırma ile karşı karşıya kalabilirsiniz." Şeklinde uyardı.
Kurtal, "Yatırım gelmemiş bir bölgede spekülasyondan dolayı fiyat artışı oluyor ise bu bölgeye dikkat etmek gerekir. İmar planlarında kısa ve uzun vadede imara açılmayacak, örneğin sit alanı ilan edilmiş, Yüksek gerilim hattında bulunan, dere yatağı kenarında olan gibi özel durumları olan yerlere arsa yatırımı yapmamak gerekir." Önerisinde bulundu.
Arazi yeri nasıl tespit edilir? Herhangi bir bölgedeki gerçek arazi fiyatı nasıl öğrenilir?
Bandırma, "Arazi yerinin tespiti tapu kadastro müdürlüklerine başvurularak harç yatırmak suretiyle yapılır.Arazi ve genel olarak gayrimenkul değerlemelerinde birkaç yaklaşımdan bahsetmek mümkündür. Bunların başında gelenler indirgeme maliyeti ve emsal karşılaştırmadır. Firma olarak tercih ettiğimiz yöntem emsal karşılaştırmadır. Bu yaklaşımda benzer veya ikamet mülklerin satışı ve verileriyle ilgili piyasa bilgileri dikkate alınarak değerleme yapılır." Şeklinde belirtti.
Öncü ise şu şekilde bilgilendirdi, "Her arazinin bulunduğu yer itibarı ile fiyatı değişiktir. İmar durumu, sosyal yerlere yakınlığı, elektrik, su hatlarına yakınlığı ana veya ara yollara olan cephesi vs etkenler arazi değerinin tespitinde önemli etkenlerdir. Tabii kullanma gayesi de önem taşır. Mümbit bir arazi ile çorak bir arazi ayrı değerdedir. Arazi civarında bulunan mal sahipleri yaklaşık arazinin değerini en iyi bilen kişi olarak bilinir."
Eren, "Herhangi bir bölgedeki gerçek arazi fiyatı kadastral verilere sahip, bilgi donanımlı, kurumsal hizmet veren firmalardan öğrenilebilir. Dedi.
Duru ise, "Arazi alırken nereyi aldığımıza nasıl emin olacağız? Almadan önce kadastro istenebilir; doğru yer ise, alım işlemi yapılır. Kayıtlı olduğu tapu ve kadastro dairesinde pafta ada ve parsel no.suna göre kadastral koordinatları alınarak kadastrosu yapılır veya yaptırılır. Kadastro yapıldığında arazinin tüm köşeleri görülür. Bölgede çalışma yapan kurumsal uzman bir emlak bürosuna veya bürolarına danışarak özellikle işlem görmüş fiyatlar baz alınmalıdır. Önerisinde bulundu.
İsmetoğulları açıklamasını, "Arsaların mülkiyeti, yani sahipleri tapu kütüklerinde, sınırları kadastro müdürlüklerinde, imar durumlarını gösteren şehir planları da belediyelerde kayıtlıdır. Arsanızın tam yeri ve sınırlarının tespiti için kadastro müdürlüklerine başvurulur. Arsamızın sınırlarını çaktırmak istiyoruz derseniz, bir gün tayin edilerek randevulaşılır. Kadastro Müdürlüğü'nden teknik ekip ve harita mühendisi ile arsanız, haritalardaki koordinatlarına bakılarak, arazide tam yerine köşe – sınır noktalarına kazık çakılmak sureti ile tespit edilir. Mümkün olduğu kadar çok emlakçıya girip sorarak. Veya çevrede ne kadar satılık tabela veya bilgi bulabileceğiniz yerler varsa hepsini arayarak gezerek konuşarak öğrenebilirsiniz. Çok gezmek, çok kişi ile görüşmek, çok emlakçı ile sohbet etmek, çok kahveye girmek, gördüğünüz her kişiye selam vererek açık sözlülükle sohbet etmek bu işin temelidir. Zira herkesin bir emlak tutkusu vardır. Zaten emlaktan anlayabilecek insan tipini gözünden sezersiniz. Arsaların üzerinde bazen tabela görülse de çoğunlukla emlakçılarda görünen tabelalı satılık yerlerin en az 10 katını bulursunuz. Bir veya iki arsa fiyatı ile ortalama rayiç tespit etmek çok yanlıştır. Hep çok sormak konuşmak diye bahsetmemizin sebebi; çok değerin ortalamasında abartı yüksek veya düşük rakamları görür, değerleme dışında bırakır, kalanların ortalamasını alırsınız." Şeklinde yaptı.
Aşa şu şekilde hemfikir oldu "Arazinin tam yeri ancak kadastro memurları tarafından tespit edilebilir. Bir arazinin hudutları kesin kes ilgili Kadastro Müdürlüğün'de kayıtlıdır. Bu kayıtlar esastır. Bunlar dışında bir tespit yapmak mümkün değildir. Herhangi bir bölgedeki arazinin gerçek fiyatı ancak emsal satışların karşılaştırılması ve güncel uyarlanması olarak tespit edilebilir. Yakın zamanda satılan ve benzer özellikleri olan yani imar durumu, fiziksel özellikleri, lokasyon özellikleri aşağı yukarı aynı olan araziler emsal alınarak ortalama m2 birim değeri tespit edilir ve bu değer araziye uygulanır. Bu konudaki en sağlıklı sonuca bir değerleme uzmanından yardım alarak ulaşılabilinir."
Kurtkal ise, "Arazinin yerinin tespit etmek için bağlı bulunduğu yerel yönetim ( belediyenin) Emlak bölümünden resmi yer tespiti yaptırılabilir. Bunun dışında Harita Mühendislerinden yerlerin tespiti için yardım alınabilir. Arsanın gerçek fiyatını öğrenmek için emsal olan yerlerde istenen fiyatları öğrenmek gerekir. Ancak satıcılar tarafından istenen fiyat gerçek fiyat olmayabilir. Son zamanlarda emsallerinin hangi fiyattan işlem gördüğünü öğrenmek arsanın piyasa değerini bulmamıza yardımcı olacaktır."
"İmar Durumu" nedir? Değiştirilebilir mi?
Coldwell Banker – Kuşadası / Murat Öncü:İmar durumu, belediyesinden alınan ve arazinin ne olduğunu, nasıl bir bina yapılabileceğini belirten bir bilgi formudur. Bu belgeye göre, arazinin üzerine yapılacak binanın tabanda kaç metrekareye oturacağı, kaç kat olacağı, yanındaki binalardan ve yoldan kaç metre çekileceği anlaşılır.
Realty World Koza Gayrimenkul / Serkan Bandırma: İmar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgedir, değiştirilebilir.
Re/Max – Erguvan / Engin Eren: Bir arsanın imar planına ve imar yönetmeliğine göre nasıl kullanılabileceğini bildiren ve belediyece düzenlenerek istek üzerine arsa sahibine verilen belgedir. İmar parselinin boyutlarını, sınırlarını imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.İmar uygulaması yapılan yerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulamaya esas olacak diğer bilgileri ayrıntılarıyla gösteren üzerine kadastral durumu da işlenmiş plana imar uygulama planı denir.İmar durumları bölgenin gelişimine bağlı olarak değişikliğe uğrayabilir.
Retürk / Arteks Riva - Kemal Duru: İmar arsanın yapılabilir bina durumunu gösterir planı ve notlarıdır. İmar durumu ne yazık ki ülkemizde değiştirilebilmektedir. Bu bazen yarara, bazen de zarara yol açabilmektedir. Mesela imarlı diye satın alınan bir yerin zaman içinde imarı iptal edilebilir ya da çok düşük imarlı diye ucuz kapatılan bir arazinin sonradan devasa imara açılması bizlere yabancı değil.
Turyap / Merkez - Hakan İsmetoğulları: İmar Durumu belediyeden alınır- öğrenilir. İmar Durumu, bir arsanın üzerine ne kadar ve ne amaçlı yapı inşa edilebileceğini gösterir. Belediyeler şehrin düzgün gelişmesi için Şehir Planları yaparlar. Bunun için Şehir Plancıları 1/100.000 – 1/50.000'lik büyük planlar yapar. Daha sonra 1/5.000'lik Nazım Planlar yapılır. Nazım Planlar sadece harita olmayıp yanında plan notlarını içeren kitapçıkları da olan planlardır. Son olarak da Şehir Plancıları 1/1.000'lik UYGULAMA İMAR PLANLARI yaparlar. Adından da anlaşılabileceği üzere inşaat yapılabilecek son hale gelen planlar uygulama imar planlarıdır. Arsa seçiminde İmar Durumuna baktığımız yer işte bu Uygulama İmar Planlarıdır. Uygulama İmar Planları, arsaların üzerinde ne inşa edilebileceğini gösterir. Konut – Ticaret – Yeşil Alan – Okul – Park Bahçe – Hastane – yol – Cami – Karakol ve eksiksiz tüm şehir ve sosyal yaşam alanları için ihtiyaç olan her detay bu planlarda işlidir. Siz arsanızın imar durumunu sorduğunuzda, belediyedeki teknik eleman, Uygulama İmar Planına bakarak üzerine ne yapabileceğinizi okur ve Şifahi olarak söyler. Eğer yazılı isterseniz bir harcı vardır. Belediyeye İmar Durum Harcını yatırırsanız, yazılı standart bir tablo halinde A4 kağıda, bazen Uygulama İmar Plandaki duruşunun kopyasını da ekleyerek, size İmar Durumu verilir.
WEC International / Merkez - Nizameddin Aşa: İmar durumu bir arsanın yapılanma koşulları demektir. Yani arsa üzerine kaç katlı bir bina yapılacak, taban oturumu ne olacak, toplam kapalı alanı kaç m2 olacak, bahçe mesafeleri ön ve yan boşluklar, yapının bitişik, ikiz veya ayrık nizam veya bahçeli nizam gibi tüm yapılanma koşullarını bildiren kurallardır. İmar durumu bölgeye, semte, mahalleye, sokağa hatta parsele kadar değişebilir. En esas olan parsel bazına kadar inen 1/500'lük uygulama imar durumudur. İmar planları büyük ölçekler halinde Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yapılır. Daha küçük ölçeklere indirilerek ilçe belediyesine gönderilir. İlçe belediyeleri sokağına, parseline kadar planları indirgeyerek artık uygulama planları haline getirir.
Bu imar durumları değiştirilebilinir. Büyük ölçekli ilan edilen imar durumları bir müddet askıda kalır. Eğer haklı bir itiraz olmaz ise küçüle küçüle uygulamaya geçilir. Her aşamada bir askı ve itiraz süresi vardır. İtirazlar haklı bulunursa uygulama yeniden düzenleninceye kadar durdurulur. Bu olayda da askı ve itiraz süresi her zaman mevcuttur. Eğer kesinleşmiş bir imar durumu değiştirilmek istenirse bu durumda gerekçeleri ve emsalleri ile ilçe belediyesine başvurulur. Bu başvuru ilçe belediye meclisinde görüşülür eğer kabul edilirse Büyükşehir Belediye Başkanlığı'na gönderilir. Büyükşehir'de de kabul görürse değişmiş haliyle ilçe belediyesine gönderilir ve bu arsanın imar durumu değişmiş olur. Bu olaya Plan Tadili denilmektedir.
Century 21 / Mozaik - Can Kurtkal: İmar durumunun tam tarifi olarak: Arsanın yapı yönünden parselinin, boyutlarını, sınırlarını, imar planlarında alacağı şekli ve ne amaçla kullanılabileceğinin gösteren resmi belgedir. Bölgede bulunan arsaların imar durumlarını büyükşehir belediyeleri veya yerel belediyeler değiştirebilir. Bunlar ya imarın ne amaçlı kullanılabileceğinin değişikliğidir ya da yapılabilecek yapının büyüklüğünü ilgilendiren imar değişikliklerileridir.
Emsal ne demek? Belirtilen rakamlar ve yüzdeler neyi ifade ediyor?
Coldwell Banker – Kuşadası / Murat Öncü: Arsa vasfının kazanımı belediyesinin meclisince kararlaştırılır. Bu karar gereğince imar paftasında belirtilen niteliklerde bina yapımına hak kazanılır. İmar paftasında arsanın kaç metrekaresinin kullanılacağı, bina yüksekliğinin ne olacağı, kaç kat yapılacağı, blok olarak mı, yoksa ayrık nizam ya da bitişik nizam mı olacağı, ikiz yapılaşma olarak düzenleneceği, imar paftası üzerine konulan yuvarlak içine yazılan rakamlardan anlaşılır. Emsal (konumuzda) bina yüksekliğini yüzdeler ise yoldan ve komşudan kaç metre çekileceğini gösterir.
Realty World Koza Gayrimenkul / Serkan Bandırma: Bir yapının bütün katlardaki toplam alanının inşaat parsel alanına oranıdır.
Re/Max – Erguvan / Engin Eren: Emsal, bir arsa üzerinde yapılabilir maksimum inşaat alanının parsel alanına oranı anlamına gelir. Çevredeki İmar yapılaşmasında kullanılan terim olup arazide belediye terkleri yapıldıktan sonra net kalan ve arsaya dönüşen toprak alanının çarpanını ifade eder.
Retürk / Arteks Riva - Kemal Duru: Emsal benzer imarlara emsal olmak üzere binanın arsaya göre toplam kullanım alanını gösterir.( H) kullanılacak kat sayısını gösterir. Örnek E 0.25/2 K arsa alanının % 25 ine toplam kullanım alanını 2 katta yapabilir ifadesidir.
Turyap / Merkez - Hakan İsmetoğulları: İmar Durumunu aldığınız arsanızda inşaat izni olarak size bazı kriterler verilir. Bu kriterler yani sınırlar ile siz bir arsa üzerine inşaat yapabilecek limitleri görürsünüz. Kriterler de kısa ve öz anlatım ile;
TAKS (Taban Alan Katsayısı) = 0.10 – 0.15 – 0.40 – 0.50 – 0.60 – 0.80 arasında değişen bir sayıdır. Arsa alanını bu katsayı ile çarparsanız bina oturum alanını hesap edersiniz. Bazı yerlerde taban alanı ön yan ve arka bahçelerden belirli bir miktar çekmek sureti ile hesap edilir. Ön bahçeden 5m komşulardan 3m arkadan 3m çekerek kalan kısımda taban oturumu sağlanabilir. Bu tamamen planda yazan duruma göre değişir.
KAKS ( Kat Alan Kat Sayısı ) = 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişen bir sayıdır. Arsa alanını bu katsayı ile çarparsanız bina toplam kapalı alanını hesap edersiniz. Bu katsayı KAKS = EMSAL olarak da bilinir.
Hmax ( Maksimum Yükseklik ) = 6.50m – 9.50m – 12.50m - 15.50m …. 45.50m gibi sayılardır. Binanın maksimum yüksekliğini gösterir. 0.50m çatı payı olup, asıl rakam hep 3m katlarıdır. Zira kat başına 3m verilirse sırasıyla 2 kat – 3 kat – 4 kat – 5 kat….15 kat olarak anlaşılır. Bazı yerlerde Hmax = Serbest olur. Burada daEmsal = KAKS hesabına bakarsınız,TAKS oturumunu da göz önüne alırsınız, Kat alanlarınızı küçültürseniz bina yükselir, geniş tutarsanız alçak katlı kalır. Bu tamamen sizin tercihinize kalır. Ayrık veya Bitişik nizam, A veya B harfleri ile belirtilir. Planlardaki bu kısıtlar ise bir arsa üzerine ne kadar inşaat yapılabileceği işlidir. Bu dört kriter ile her türden arsanın üzerine yapılabilecek inşaat alanını hesap edebilirisiniz. İmar Durumu istendiğinde teknik eleman bunlara bakarak cevap vermektedir.
WEC International / Merkez - Nizameddin AŞA: Emsal, bir yapının toplam kapalı alanlarının kat sayısı demektir. E olarak veya KAKS olarak adlandırılır. Emsal katsayı arsanın toplam yüzölçümü ile çarpılarak kat dışı toplam inşaat alanı bulunur. Örneğin 500 m2 yüzölçümlü bir arsanın emsali 2 ise; 500 x 2 = 1000 m2 kapalı inşaat alanı yapılabilir anlamına gelir. TAKS ise taban alanı yüzdesi demektir. Yani binanın arsaya oturumu kaç m2 olacaktır. Eğer TAKS %30 ise 500 m2 bir arsada bina 500 x % 0,30 = 150 m2 taban oturumuna sahip olacak demektir. H ise binanın yüksekliğini ve kaç katlı olacağını ifade eder. H ile TAKS çarpımı emsali yani KAKSI verir. TAKS (Taban Alanı Katsayısı) x H = KAKS (Kat Alanı Katsayısı) olur. Taban oturumu %30, H = 5 kat ise toplam inşaat alanı katsayısı 0,30 x 5 = 1,5 emsale tekabül eder. Örneği burada uygularsak 500 m2 x 1,5 = 750 m2 inşaat alanı 150 m2 taban oturum x5 kat = 750 m2 aynen bulunmuş olur.
Century 21 / Mozaik - Can Kurtkal: İmar durumunun tam tarifi olarak: Arsanın yapı yönünden parselinin, boyutlarını, sınırlarını, imar planlarında alacağı şekli ve ne amaçla kullanılabileceğinin gösteren resmi belgedir. Bölgede bulunan arsaların imar durumlarını büyükşehir belediyeleri veya yerel belediyeler değiştirebilir. Bunlar ya imarın ne amaçlı kullanılabileceğinin değişikliğidir ya da yapılabilecek yapının büyüklüğünü ilgilendiren imar değişikliklerileridir.
Gabari ne demek? Nasıl serbest olur? Karşılaşılan gabari rakamları neyi ifade ediyor?
Coldwell Banker – Kuşadası / Murat Öncü:Gabari ise, (konumuzda) bir binanın kullanılması gereken en yüksek ölçüsüdür. Gabari imar planlarında belirtilen yükseklik ile sınırlıdır. Planların üzerinde gabariyi belirten rakamlar bina yüksekliğini ifade eder.
Realty World Koza Gayrimenkul / Serkan Bandırma: Yapılacak binanın imarda belirtilen azami yüksekliğidir.
Re/Max – Erguvan / Engin Eren: Yapılacak binanın belediye imar dairesince öngördüğü boyutları belirten en yüksek ölçülere gabari denir.
Retürk / Arteks Riva - Kemal Duru:Gabari yapının kat yüksekliğini ifade eder. Serbest gabari diye bir uygulama yok.
Turyap / Merkez - Hakan İsmetoğulları:Bazı eski bina ve yapılar yıkılıp yerine yeni inşaat yapılmak istenir ise belediye Kontur Gabari oturum izni verir ki; ancak eski yıkılacak bina oturumu kadar verilmiş izin olarak geçer.
WEC International / Merkez - Nizameddin AŞA:Gabari binanın kat seviyesinden yüksekliği anlamına gelir. Yani H olarak ifade edilen yükseklik gabaridir. Bunlar kat sayısı olarak ifade edildiği gibi rakamlarla da ifade edilir. 6,50 , 12,50 , 18,50 gibi eğer 0,5 kat farkını çıkarıp kalan sayıyı 3'e bölerseniz kat adedini bulursunuz.6,50 – 0,50 = 6 6 / 3 = 2 kat = H olur. Gabarinin serbest olması toplam inşaat alanı ile ilgilidir. Eğer emsali kullanıp daha küçük taban oturumlu daha yüksek bina yapmak istenirse toplam inşaat alanını geçmemek koşuluyla H yükselebilir veya tam aksi olarak taban oturumunu büyük kat adedini yani H'ı küçük tutup daha alçak bir yapı yapılabilir. Yani H'ın serbestliği toplam inşaat alanını geçmemek koşuluyla olabilir. Tabi ki bu durum her parsel veya bölge için söz konusu değildir.
Century 21 / Mozaik - Can Kurtkal:Gabari, yapılacak bir binanın belediyece öngörülen azami yüksekliği anlamına gelir. Gabarinin serbestliği belediye tarafından gerçekleştirilebilir. Bu konuda arsanın Emsal ve Gabarileri beraber değerlendirilir.
Mülkiyet tipleri nelerdir? Tahsis, hisseli tapu, zilliyet gibi kavramlar ne demek? Nelere dikkat etmek lazım?
Coldwell Banker – Kuşadası / Murat Öncü: Mülkiyetler, hisseli ve tam mülkiyet olarak belirlenmiştir. Hisseli mülkiyetlerde tapu sahibinin arsa üzerindeki yeri belli değildir. Arsanın (arazinin) her metrekaresinde hisse nispetinde sahibidir. Tahsis ve zilliyetliğin mülkiyet ile ilgisi yoktur. Tahsis tapu sahibi tarafından tapu ile sahibi olmayan bir kimseye kullanma hakkının verilmesi işlemidir. Bir de devletin tahsisen arazileri bir kuruma bir işin yapılması gayesiyle verilmesi anlamına gelir ki. Araziyi Tahsisen alan kurum o araziyi bir başka gaye ile kullanamaz. Zilliyetlik ise sahibi olmadan bir araziyi kullanma o mala hakim olma ve o arazinin tüm edimlerini yerine getirme anlamındadır.
Realty World Koza Gayrimenkul / Serkan Bandırma: Şahıs mülkiyeti, hazine mülkiyeti ve köy tapusu şeklide mülkiyet çeşitleri vardır, Tapu sicilinde tescilli bir taşınmazın sahiplerinin birden fazla sahibinin bulunması halindeki tapulara hisseli tapu denir. Tahsis ise bir kanuna dayanarak belli bir amaç için şartlı olarak, bir malın şartları yerine getiren şahsa veya kuruluşa devridir. Bazı hallerde şahıslar işgal yolu ile hazine arazisini kullanırlar. Zamanla zilliyet hakkı kazanabilirler. Zilliyet bu manada kullanımdan doğan hak demektir. Hisseli tapularda ve bu tarz alım satım işlemlerinde profesyonel bir danışmandan yardım almakta fayda vardır.
Re/Max – Erguvan / Engin Eren: Münferid (ferdi) mülkiyet: Bir kimsenin, mülkiyetin konusu, taşınır veya taşınmaz malın bütünü üzerinde tek başına tesis ettiği mülkiyet hakkıdır. Malik, mülkiyetin kendisine sağladığı bütün yetkileri yalnız başına kullanabilir.
Müşterek mülkiyet: Birden çok kimsenin, bir malın tamamı üzerinde, belli miktarda, fakat fiilen taksim edilmemiş hisselere sahip bulunduğu, birlikte mülkiyet şeklidir. Bir malın, birden fazla kişi tarafından satın alınması veya bir malın birçok kimseye bağışlanması suretiyle müşterek mülkiyet doğar. Ölenin varislere bıraktığı mal üzerinde de, terekenin taksiminden önce mirasçıların müşterek mülkiyet hakkı vardır.
Hisseli tapu: Alacağınız yer arazi ise veya imar planları dışında kalan bir yerde ise ve 20.000 m²'nin altında ise hisseli alım yapılması mümkün değildir. Hisse sahiplerinin tamamının rızası ile aynı anda satılabilmektedir.
İştirak halinde mülkiyet: Kanuni olarak veya bir akit sebebiyle birden çok kimse arasında ortaya çıkan ortak mülkiyet şeklidir. Adi şirket ve eşler arasındaki mal ortaklığı, iştirak halinde mülkiyete Örnek gösterilebilir. Bir malik, kendi hissesi üzerinde tasarrufta bulunamadığı gibi, ortak malın tamamı üzerinde de yalnız başına tasarrufta bulunamaz. Mal üzerindeki tasarruflar, ancak, ortakların oybirliği ile mümkün olabilir.
Retürk / Arteks Riva - Kemal Duru: Mülkiyet hakkı 2 sınıfa ayrılır;
1. Hakkın Konusu Eşyaya Göre Mülkiyet Türleri; a- Taşınmaz Mülkiyeti b-Taşınır Mülkiyeti c- Hak ve Alacaklar Üzerinde Mülkiyet
2. Hakkın Kullanım Şekline Göre Mülkiyet Türleri;
a-Müstakil Mülkiyet
b-Birlikte Mülkiyet (İştirak Halinde Mülkiyet) Tahsis: Bir kanun hükmüne dayanarak belli veya genel bir amacın gerçekleştirilmesi için şartlı olarak bir taşınmaz malın kişi veya kuruluşlara resmi yazı ile devir işlemidir.
Hisseli Tapu: Tapu sicilinde tescilli bir taşınmazın sahiplerinin birden fazla sahibinin bulunması halindeki tapulara hisseli tapu denir.
Zilliyet: Taşınmaz mal üzerinde fiili bir hakimiyet kurmak, kullanmak ve ekonomik bir yarar sağlamak şeklinde tanımlanabilir.
Turyap / Merkez - Hakan İsmetoğulları: Mülkiyet Tapuda kayıtlıdır. Bir arsada Hisseli Mülkiyet(Hisseli Tapu) veya Tam Mülkiyet (Tek Tapu) olmak üzere iki tip mülkiyetten bahsedebiliriz. Genellikle miras sebebi ile arsalarda birden fazla ortak mülkiyet yani hisseli tapu görülebilir. Hisseli tapularda satış veya inşaat anında herkesin ortak karar alınması biraz problemlidir. Biz hisseli tapu alınması taraftarı değiliz. Hele ki çok hissedarı olan arsalar hissedar sayısı arttıkça problemleri artan dertlere gebedir. İnsanlar öldükçe ve mirasçıları yerine geldikçe hissedarlık karesel hızda artıyor ve problemler bazen içerisinden çıkılmaz hal alabiliyor. Orman kenarında olup da bir çiftçinin ekip biçtiği ve bunun da karşılığında aldığı ürün için devlete vergi verdiği ve bu vergiyi 20 yıl ödediği zaman o kişi bu ektiği biçtiği yer yani arazi için ZİLLİYET sahibi olur. Muhtar ve Köy İhtiyar Heyeti de bu kişinin 20 yıldır bu araziyi ektiğine şahitlik eder. Bir zaman sonra Kadastro gelir ve ormandan çıkan bu tarlayı bu kişi üzerine vergi ödentileri Muhtar ve Köy İhtiyar heyetini dinleyerek tahsis eder. Bu kişiye de TAPU TAHSİS BELGESİ verilir. En sonunda da hükümetler kanun çıkararak bu ormandan çıkan arazileri satışa çıkarır, ön alım hakkı içerisindeki kişiye verilir.
Century 21 / Mozaik - Can Kurtkal: Mülkiyet hak sahipleri sayısına göre "Tek kişi mülkiyeti" ve "Birlikte mülkiyet" olarak ikiye ayrılır. Birlikte Mülkiyet de kendi içinde "Paylı mülkiyet" ve "Elbirliği mülkiyet" olmak üzere ikiye ayrılır.
Tahsis: Bir kanun hükmüne dayalı olarak belirli ve genel bir amacın gerçekleştirilmesi için şartlı olarak bir taşınmaz malın şartları taşıyan kişi veya kuruluşlara bir resmi yazı ile devri işlemidir.
Hisseli tapu ise tapu sicilinde tescilli bir taşınmazın sahiplerinin birden fazla sahibinin bulunması halindeki tapulardır.
