Arsa Değerlemesi ~ apay gayrimenkul

Arsa, kullanıma hazır, sınıflandırılmış, kamu hizmetleri ve erişim gibi iyileştirmelerle imara uygun hale getirilmiş arazidir.

- Ayrıştırılma / Ayrı Değerlendirilme Nedenleri

- Maliyet Hesaplanması

- Değer Biçilebilme Ve Vergilendirilme

- İstimlak Bedeli

- Gelirlerin Aktifleştirilmesi

- En Yüksek Ve En İyi Kullanımın Tespiti

Maliyet Hesaplama

Maliyet hesaplama değerlemede kullanımı ayrıştırılmış arsa değerlemesinin birincil nedenidir ,çünkü arsa değeri yapılan iyileştirmelerden ayrılmalıdır

Maliyet hesaplamadaki iyileştirme genellikle yapıları ifade eder

Yeni yapılan iyileştirmelerin maliyeti – iyileştirmelerin amortismanı + arsa değeri = emlak değeri

Değer Biçme ve Vergilendirme

Yapısal değişikliklerin arsa üzerindeki değişikliklerden ayrılması

Birçok devlette vergilendirme kolaylığı ve buna bağlı olarak gelir vergisinin gerçek değerinin saptanması

En Yüksek ve En İyi Kullanım

Kişilerin ihtiyaçları en çok istenen mülk çeşidini tanımlayacaktır.

Bunu belirlerken ve analizi yaparken eksperler 4 testi yerine getirmek zorundadır.

- Fiziksel olarak mümkün olmalıdır

- Yasal izin olmalıdır

- Finansal (veya ekonomik) olarak uygulanabilir olmalıdır

- Azami şekilde verimli olmalıdır

- Kullanım fiziksel olarak mümkün olmalıdır

. Alanın kullanımını büyüklüğü

. Alanın şekli ve topografisi

. Alt yapı hizmetleri

. Alan daha büyük bir parselin bir parçası

- Kullanım için yasal izin olmalıdır

. Bir yasaklama mı içeriyor

- Doğal afet bölgesi mi? (deprem, heyelan, nehir yatağı)

- Îmar yönetmeliklerine mi aykırı

- izin verilen yapı çeşitleri

. izinli kullanım/kullanım izni

. bina büyüklüğü ve yüksekliği ile ilgili kısıtlamalar

. izin verilen yoğunluk

- Kullanım finansal olarak mümkün olmalıdır

- Kullanım azami şekilde verimli olmalıdır

ARSANIN VERİSEL OLARAK TANIMLANMASI VE ANALİZİ

Konu doğru tespit ve tarif edildikten sonra, ayrıntılı olarak analiz edilmedilir

Arsanın önemli özellikleri;

- Büyüklüğü

- Bloktaki pozisyonuna göre konumu

- Hizmetler

- İlaveler

- Bulunduğu toprağın tipi

- Sel ya da deprem bölgesinde olup olmadığı

- Etrafındaki imar durumları

Çevresel Kaygılar

Önemli olan mülkün değerini etkileme olasılığı olan potansiyel ya da gerçek çevresel etkenlerin belirlenmesidir

Eksper tüm çevresel etmenleri ve bunlarla ilgili yasaları bilecek durumda olamayabilir, bu yüzden bunları not almalı ve değerlendirme sürecinde ve ya raporunda belirtmelidir

Not edilebilecek bazı unsurlar:

- Ufak göller, göller, göletler,dereler ve diğer su kaynakları

- Yüksek gerilim hatları, baz istasyonları

- Su borularının veya kanallarının çevresindeki yalıtım

- Duman, sis veya hava kaynaklı diğer koşullar

- Eski yapıdan kalan kalıntılar veya eskiden yapı olduna dair kanıt

- Çöplük Alan

ARSA DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

- Satış karşılaştırma yöntemi

- Tahsis yöntemi

- Çıkarma yöntemi

- Geliştirme ve satmak için bölgelere ayırma

- Toprak kirası aktifleştirme yöntemi

- Toprak fazlalığı yöntemi

Satış Karşılaştırma Yöntemi

Benzer boş arsaların satışları analiz edilir ve karşılaştırılır. Düzenlemeler yapıldıktan sonra eksper konu olan arsa için tahmini bir değer belirler.

Satış karşılaştırma yönteminde imarlı mülklerle imar almamış arsaların değerlendirmesinde belirgin farklılıklar yoktur

Arsa değerlemesinde en güvenilir yöntem satış karşılaştırma yöntemidir

Örnek: Eksper 81 numaralı arsa için değerlendirme yapacaktır. Bu arsaya çok benzer 78 numaralı arsa yakın bir tarihte 28.000 TL’ye satılmıştır. Fakat 81 numaralı arsa göl manzarasına sahiptir ve yapılan araştırmada bu durumun değeri 10.000 TL arttırdığı fark edilmiştir. Buna göre karşılaştırma yapılacak olan 78 numaralı arsanın satış değeri 38.000 TL olmaktadır.

Geçen seneden bu yana incelenen arsa %12 veya 4.560 TL daha değerlenmiştir

Yer olarak değerlenecek arsanın yeri %10 veya 3.800 TL daha iyidir.

Fiziksel özellikler olarak değerlenecek arsa %15 veya 5.700 TL daha kötü durumdadır.

Tahsis Yöntemi

Bu yöntemde imarlı bir mülkün yüzdesi veya oranı olarak ele alınır.

Bu yöntem bireysel mülk farklılıklarını değerlendiremediğinde zayıf kalır

Örnek: Yüksek değerlikli bir bölgede mülk arsa oranı 3-1 ise ve mülk 347.000 TL gibi bir değere sahipse bu mülkün sahip olduğu arsa değeri 86.750’dir