“Kira Öder gibi Ev Sahibi Olmak” konut işi ile uğraşan neredeyse herkesin diline dolanmış bir cümle, hatta bir slogandır. Ev sahibi olmak isteyenler için cezbedici ama gerçekte mümkün mü? Bu yazımızda buna cevap vermeye çalışacağız.
Bu güne kadar yaptığımız tüm hesaplamaların ortaya koyduğu verilere baktığımızda kiracı olarak oturan bir kişi için ev alımı uzun vadede kesinlikle karlı bir yatırım oluyor. Farklı bir konu olduğu için bu yazıda detaylarına girmediğimiz ancak alınacak olan evin değerlenmesi durumunu da kesinlikle göz ardı edilmemeli ve kiracı olarak kalma kararınızı değerlendirirken hesaba katılmalı.
 |
Kira öder gibi ev sahibi olunabilir mi? sorusunun cevabını tam olarak verebilmek için aylık kira bedeline göre evin değerini bulmak ve bulunan değeri aylık kredi taksit tutarı ile karşılaştırmak gerekli.
Aylık Kira Bedeline Göre Konut Değerinin Bulunması
Reidin 2015 Ocak Ayı raporuna göre Türkiye genelinde bir apartman dairesi fiyatı 17,8 yıllık (214 ay) kiraya eşit iken, bu oran İstanbul’da 17,7 yıl (212 ay) Ankara’da 18,5 yıl (222 ay) olarak hesaplanmış. (Bu konuda daha detaylı bilgiye "Kira Artış Oranları" yazımızdan ulaşabilirsiniz.)
Şimdi rapora göre Türkiye genelinde 214 kira ödemeniz, ortalama olarak oturduğunuz evin bedeline eşit. Genel olarak müteahhit ve emlakçılar ise 240 aylık (20 yıllık) kira bedelini evin değerine eşit olarak kabul etmekteler. Tabii bu kıyaslamalar tamamen bir genelleme olarak sunulduğu için istisnaları kesinlikle olacaktır. Bizim kabul edeceğimiz değer ise hesaplamasının daha basit olması ve ortalamaya yakın olması için 220 ay kira bedelinin konut değerine eşit olması şeklinde olacak. Bu durumda 1.000 TL kira ödeyen bir kişinin oturduğu evin ortalama bedeli 220.000 TL olacaktır.
Bedeli 220.000 TL olan evin en fazla %75’ine (ek ipoteğiniz yoksa) denk gelecek şekilde 165.000 TL konut kredisi kullanılabilmektedir. Bu durumda kredi kullanmadan önce 55.000 TL bir peşinat gerekli oluyor. Ancak, yasal olarak peşinat olmadan konut kredisi kullanmak çok zor olsa da bazı durumlarda konutun tamamına kredi kullanılabiliyor. Bu seçeneklerde elimizde iki senaryo oluyor. Birincisi konutunun tamamına yani 220.000 TL’ye konut kredisi kullanacaksınız ki asıl kira öder gibi ev sahibi olmaktan kasıt da aslında budur. İkinci senaryo ise, 55.000 TL'lik peşinat kısmını bularak 165.000 TL kredi kullanmanızdır. Şimdi bu iki senaryoya da bir bakalım:
1. Senaryo: Evin Tamamına (220.000 TL) Kredi Kullanmanız Durumunda
Konutun tamamına kredi kullanılması durumunda 220.000 TL’nin 15 yıllık ödemesi 0,99 faiz oranı ile (29.07.2015 tarihi itibari ile geçerli faiz oranı) aylık ödemeniz 2.623 TL ve toplam geri ödemeniz yaklaşık 473.000 TL olmaktadır. Konut kredilerinin vadesi bazı bankalarda 30 yıla kadar varırken 15 yıl vade ile hesaplama yapmamızın nedeni ise, 15 yıldan sonra ülkemizde faiz oranlarının yüksek olmasından dolayı kardan çok zarar ediliyor olmasıdır. Örneğin, 220.000 TL’yi 30 yıl vade ile hesapladığımız zaman 0,99 faiz oranı ile aylık ödemeleriniz 2.243 TL ve toplam geri ödemeniz 809,000 TL oluyor. Bu durumda 15 yıl ve 30 yıl vadelerin aylık ödemelerini kıyaslandığımızda aradaki fark (2623 TL-2243 TL) 380 TL olurken, toplam geri ödeme farkları ise, (809.000 TL -473.000 TL) 336.000 TL olmaktadır. Bu hesaplamanın gösterdiği gibi faiz oranları ülkemizde 30 yıl vadeli konut kredisi için çok yüksek.
Bu hesaplamalar sonucunda, 15 yıl vadede 220.000 TL'nin aylık ödemesi (2.623 TL), aylık 1.000 TL kira ödeyen bir kişinin neredeyse 2,5 kirasına denk geliyor. Bu hesaplamada gördüğümüz gibi evin tamamına kredi kullanmanız durumunda, kira öder gibi ev sahibi olmak şimdilik bir hayal gibi görünüyor.
Ancak, şu da bir gerçek ki kredi ödemesi 15 yıl boyunca sabit kalırken, kira ödemesi her yıl katlanarak artacak. Bu durumda aslında şu anki kiranızın iki katından fazla aylık kredi ödemeniz çıksa bile, yıllık %8 kira artışı ile aşağıdaki tabloda detaylı olarak hesapladığımız gibi, 13 yıl sonra kira ödemeniz ve kredi ödemeniz eşit olacak.
Aşağıda yer alan tabloda aylık 1.000 TL kira ödeyen bir kişinin 15 yıl içerisinde yıllık %8’lik kira zammı ile ödeyeceği yıl bazında kira tutarları bulunmakta. Şunu da belirtmeliyim ki, yıllık olarak kira artış oranını %8 olarak belirlememiz gerçekten iyimser bir tahmin. Çünkü geçmiş 10 yılın ortalama verilerine baktığımız zaman enflasyon yıllık %7,5, kira artış ortalaması ise yıllık %10’nun üzerinde seyretmiş. Her ne kadar 2011 yılında yapılan mevzuat düzenlemesi ile birlikte kira artış oranları enflasyon değerlerinin yurtiçi göstergelerine bağlanmış olsa da, yıllık %8’in altında seyretmeyeceği de neredeyse kesin olan bir gerçek.(Bu konuda daha detaylı bilgiye "Kira Sözleşmesinde Bilinmesi Gerekenler" yazımızdan ulaşabilirsiniz» )
2. Senaryo: Peşinat ile (165.000 TL) Kredi Kullanmanız Durumunda
Evin tamamına kredi kullanılması durumunda kira öder gibi ev sahibi olma şansınızın olmadığını hesapladık. Şimdi %25 peşinat vermeniz durumunda kira öder gibi ev sahibi olabilme şansınız var mı, hesaplayalım:
165.000 TL 15 yıl vade ile kullanılması durumunda %0,99 faiz oranı ile aylık ödemeniz, 1.968 TL toplam geri ödemeniz ise 355.000 TL olmaktadır. Bu durumda aylık kredi ödemeleriniz ile aylık kira ödemenizi kıyasladığımızda (1968-1000 TL) fark 968 TL neredeyse iki kira ödemesine denk gelmekte. Ama toplam ödeme farkına baktığımızda ise, (355.000 TL-325.000 TL) 30.000 TL olarak ufak bir fark ortaya çıkmaktadır. Bu hesaplama şartları altında kredi ödeyerek ev sahibi olan bir kişinin 15 yıl sonra en az aldığı değerin iki katı değere ulaşmış bir evi varken, kiracı olarak kalan kişinin elinde böyle bir değer olmayacak ve neredeyse iki kişi de barınma ihtiyacı için toplamda aynı parayı harcayacak.
Bu iki senaryo için de geçerli olan kira ödemelerinizi düşürmeniz, yani oturduğunuz evden daha ufak bir ev almanız durumunda, aylık kredi ödemesi ile kira ödemesi arasındaki farkı düşebilir, hatta yüksek bedelli bir evde oturuyorsanız kira ödemelerinizi aylık kredi taksitlerinize dahi denk getirebilirsiniz. Bu da ev almak isteyen çoğu kişinin kullandığı ve bizim de tavsiye ettiğimiz bir yöntem olmakla birlikte, "kira öder gibi ev sahibi olmak" sloganını direkt olarak karşılamıyor. Çünkü bu durumda kira öder gibi ev sahibi olmuyor, ev sahibi olmak için yaşam standartlarınızı düşüyorsunuz.
Sonuç olarak,
İki senaryoyu da detaylı olarak incelediğimizde “kira öder gibi ev sahibi olmak” şu andaki faiz oranları ile mümkün değil.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder