DÜNYADA VE TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM

DÜNYADA VE TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI  

A. Şisman  1  ,D.Kibaroğlu  1  

1 OMÜ,Ondokuz MayısÜniversitesi,  

Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü, Samsun,

ÖZET  

Canlı  organizmalara   benzetilen  kent  mekanları,  zaman  içerisin de  artan  nüfus,  doğal  afetler, çarpık  yapılaşma   ve  buna   bağlı  olarak  meydana   gelen  çeşitli  sorunlar  yüzünden  yıpranır, köhneleşir.  Bu  durum  çağdaş  şehircilik ilkelerine  ve  planlama   esaslarına   bağlı  kalarak  yeni den  yapılandırılmayı  sağlamak için  kentsel  dönüşüm  konusunu  gündeme  getirmiştir. 

Bu  çalışmada   dünyada   ve  ülkemizde  gerçekleştirilen  kentsel  dönüşüm  uygulamaları incelenmiş,   özellikle  ülkemizdeki  uygulamaların  olumlu  ve  olumsuz  yönleri irdelenerek, çeşitli belirlemeler  ve önermeler  yapılmaya   çalışılmıştır.  

1.GİRİŞ

Ülkemizde ve Dünya’da, kentler, ekonomik sebepler, sosyal gelişimdeki yetersizlik, aşırı nüfus yığılmaları, yanlış yer  seçimi ve doğal afetler gibi nedenlerden dolayı yenileme, dönüşüm, yeniden yerleştirme ve iyileştirmeye yönelik proje  ve uygulamalara ihtiyaç duymaktadır. Dünyada ve ülkemizde, birçok proje uygulama örneği mevcuttur. Amaçları,  uygulama biçimleri, örgütlenme modelleri ve sonuçları bakımından çeşitlilik göstermektedirler. Kentlerin sorunlu  alanları yenilenerek, yeni kentsel alanlar olarak kentlere kazandırılması sürecinde, sadece mekansal bir dönüşüm değil  aynı zamanda sosyal ve kültürel gelişimin sağlanması için de çalışmalar yapılmaktadır. 

Yenileme ve dönüşüm alanlarında uygulanan projeler sonucunda oluşturulacak yeni kentsel alanların ve yeni altyapı ve  ulaşım sistemlerinin, günümüz ihtiyaç ve beklentilerine uygun kent parçaları olabilmeleri için kamu, özel sektör, sivil  örgütler ve üniversitelerin işbirliği ile oluşturulacak ortaklıklara ve buna imkan sağlayacak yasal düzenlemelere ihtiyaç  vardır.  

2.KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI  

Türk Dil Kurumu Türkçe Sözlüğü, dönüşüm kelimesini, “olduğundan baksa bir biçime girme, başka bir durum alma,  tahavvül, inkılâp, sekil değiştirme olarak” tanımlamaktadır. Bu tanımlardan hareket edilirse, kentsel dönüşüm,  kentsel alanların varılan durumundan başka bir biçime girmesi, başka bir durum alması olarak tanımlanabilir. 

Son yıllarda dünyanın birçok ülkesinde olduğu gibi, Türkiye’de de kentsel dönüşüm kavramı üzerinde çeşitli tartışmalar  yapılmaktadır. Kentsel dönüşüm, kentsel sorunlara çözüm üretmek amacıyla, değişime uğrayan bir bölgenin ekonomik,  fiziksel, sosyal ve çevresel koşullarına kalıcı bir çözüm sağlamaya çalışan kapsamlı bir vizyon ve eylem olarak ifade  edilmektedir (Thomas, 2003). 

Kentsel dönüşüm, kentsel bozulma süreçlerini daha iyi anlama ihtiyacından doğan ve gerçekleştirilecek dönüşümde  elde  edilecek  sonuçların  üzerinde  bir  uzlaşmadır.  Bir  başka  deyişle,  yitirilen  bir  ekonomik  etkinliğin  yeniden  geliştirilmesi  ve  canlandırılması,  işlemeyen  bir  toplumsal  işlevin  isler  hale  getirilmesi;  toplumsal  dışlanma  olan  alanlarda, toplumsal bütünleşmenin sağlanması; çevresel kalitenin veya çevre dengesinin kaybolduğu alanlarda, bu  dengenin tekrar sağlanmasıdır (Roberts, 2000). 

Kentsel dönüşümün tanımları, vurguladıkları vizyon, amaç, strateji ve  yöntemlere göre farklılık gösteriyor. Nasıl  tanımlanırsa tanımlansın kentsel dönüşüm, bozulma ve çökme olan kentsel alanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve  çevresel  koşullarının  kapsamlı  ve  bütünleşik  yaklaşımlarla  iyileştirilmesine  yönelik  olarak  uygulanan  strateji  ve  eylemlerin bütününü ifade etmektedir.

Kentsel dönüşüm, “fiziksel/tasarım, sosyal, ekonomik ve yasal/yönetsel” olmak üzere birbirleriyle örtüşen dört temel  boyutu içinde barındıran bir kavramdır. Fiziksel boyut, bölgenin içinde bulunduğu kent ile ulaşım bağlantıları, konut  stoku, teknik ve sosyal altyapı ve çevresel problemler ile ilgilenir. Tasarım boyutu, fiziksel olarak kentsel gelişim,  değişim ve korumayı yönlendiren kentsel tasarım sürecini içerir (URL2). Sosyal boyut, sağlık, eğitim, konut ve kamu  hizmetlerine erişim, suç, toplumdan dışlanma, proje sürecine kamu ve özel sektörün, yerel halkın ve gönüllülerin  katılımı gibi koşullarla ilgilenir. Ekonomik boyut, seçilen alan ve çevresindeki iş olanaklarının nitelik ve niceliklerini  yükseltmeyi içerir. Yasal/yönetsel boyut, yerel karar verme mekanizmasının yapısı, yerel halkla ilişkiler, diğer çıkar  gruplarının katılımı ve liderliğin türü gibi koşulları içerir (Polat ve Dostoğlu, 2007).  

2.1.Kentsel Dönüşümün Hedefleri

Dönüşüm, faaliyet alanı ve doğası gereği, mevcut şehrin yapısına ve burada yaşayan insanların fiziksel, sosyal ve  ekonomik geleceği üzerine ve buna bağlı olarak da kentin bütün geleneklerine etki edebilmektedir. Bu nedenle, bütün  planlama çalışmalarında, sosyologlar, ekonomistler, mühendisler, mimarlar, plancılar ve peyzaj mimarları gibi farklı  disiplinlerin birlikte çalışması gerekmektedir 

Kentsel dönüşüm, beş temel amaca hizmet etmek üzere tasarlanmalıdır.  (Roberts,2000) 

1. Kentin fiziksel koşulları ile toplumsal problemleri arasında doğrudan bir ilişki kurulmasıdır. Kentsel alanların  çöküntü alanı haline gelmesindeki en önemli nedenlerden birisi toplumsal çökme ya da bozulmadır. Kentsel dönüşüm  projeleri, temelde toplumsal bozulmanın nedenlerini araştırmalı ve bu bozulmayı önleyecek önerilerde bulunmalı. 

2. Kentsel dönüşüm; kent dokusunu oluşturan birçok öğenin fiziksel olarak sürekli değişim ihtiyacına cevap vermelidir.  Bir başka deyişle, kentsel dönüşüm projeleri kentin hızla büyüyen, değişen ve bozulan dokusunda ortaya çıkan yeni  fiziksel, toplumsal, ekonomik, çevresel ve altyapısal ihtiyaçlara göre, kent parçalarının yeniden geliştirilmesine olanak  sağlamalı. 

3. Kentsel refah ve yaşam kalitesini artırıcı bir ekonomik kalkınma yaklaşımını ortaya koymalı. 

4. Fiziksel ve toplumsal bozulmanın yanı sıra, kentsel alanların çöküntü bölgeleri haline gelmelerinin en önemli  nedenlerinden birisi, bu alanların ekonomik canlılıklarını yitirmesidir. Kentsel dönüşüm projeleri fiziksel ve toplumsal  çöküntü alanları haline gelen kent parçalarında ekonomik canlılığı yeniden getirecek stratejileri geliştirmeyi ve böylece  kentsel refah ve yasam kalitesini artırmayı amaçlamalı. 

5. Kentsel alanların en etkin biçimde kullanımına ve gereksiz kentsel yayılmadan kaçınmaya yönelik stratejilerin ortaya  koyulmasıdır. 

Kentsel Dönüşüm projelerinde bölgenin sorunlarının ve potansiyellerinin niteliğine bağlı olarak, bu hedeflerden biri  veya bir kaçı ön plana çıkabilmektedir.  

2.2Kentsel Dönüşümde Kullanılan Uygulama Biçimleri 

Kentsel dönüşüm, mevcut kent yapısının yenilenmesi için yapılan uygulamaları içinde toplayan genel bir kavramdır.  Ancak bu uygulama biçimlerinin tanımlanmasında pek çok farklı görüş ortaya çıkmaktadır. Bunun en önemli nedeni  dünyanın  farklı  ülkelerindeki  bilim  insanlarının  çeşitli  isimlerle  tanımladığı  bu  uygulama  biçimlerinin Türkçe’ye  çevrilmesinde  uzman  kişi  ve  kurumların  oluşturduğu  bir  dil  birliğinin  olmamasıdır.  Kentsel  dönüşümün  içinde  barındırdığı dokuzfarklı uygulama biçimi aşağıdadır:

Yenileme (renewal)  ­  

Sağlıklaştırma (rehabilitation)  ­  

Koruma (conservation  ­  

Yeniden canlandırma (revitalization)  ­  

Yeniden geliştirme (redevelopment)  ­  

Düzenleme (improvement)  ­  

Temizleme (clearance)  ­  

Boşlukları doldurarak geliştirme (infill development)  ­  

Tazeleme­parlatma (refurbishment)  

2.3Kentsel Dönüşümün Tarihsel Gelişimi 

Kentsel dönüşüm uygulamaları ilk olarak, 19. yüzyılda Avrupa’da yaşanan kentsel büyüme hareketleri sonucunda, bazı  bölgelerin yıkılıp­yeniden yapılması (kentsel yenileme) şeklinde ortaya çıkmıştır. Bu dönemde kamu sektörü yönetimli liderlik  modeli  ile  gerçekleştirilen  kentsel  dönüşüm  süreçleri  iki  farklı  temele  dayanmaktadır.  Bunlar  1851’de  İngiltere’de çıkarılmış olan ve kentsel politikalar üreten Konut Kanunu ve 1851­1873 yılları arasında Fransa’da, Paris  kenti için gelişim müdahaleleri gerçekleştiren Haussmann’ın operasyonlarıdır (Gürler, 2003). 

Endüstri Devrimi sonrasında, Avrupa’nın büyük kentlerinde işçi sınıfının içinde bulunduğu insanlık dışı koşullar, birçok  düşünürü ve plancıyı etkilemiş ve ilk kentsel dönüşüm fikrinin ortaya çıkmasını hızlandırmıştır (Polat ve Dostoğlu,  2007). 

Zaman içinde kentsel dönüşüm sürecinin politik ve ekonomik yapısı, ulusal gelişimden, küresel bütünleşme hedefine  yönelerek, kentsel planlama sürecini de değiştirmiştir. Bu nedenle, dünyadaki kentsel dönüşüm uygulamalarında farklı  dönemlere farklı yaklaşımlar sergilendiği söylenebilir (Gürler, 2003). 

Ülkemizde cumhuriyet döneminde başlayan kentleşme hareketleri, 1950’lerde kırdan kente göçe bağlı olarak hızlanmış,  kentler bu duruma hazır olmadığından sağlıksız kentleşmenin tohumları atılmıştır. 1950’lerde sanayi sektörü yükselişe  geçerken tarım sektöründe gerileme yaşanmıştır. Tarımda makineleşmeye bağlı olarak işgücü talebinin azalması, bu  sektörde çalışan işgücünün kente göçünü tetiklemiştir. 

Sanayileşmenin hızlandırdığı kentleşme süreci, beraberinde özellikle yoğun göç alan Ankara, İstanbul, İzmir gibi  kentlerin kontrolsüz bir biçimde büyümesini de getirmiştir. Böylesine büyük bir nüfus artışına hazır olmayan büyük  kentlerde göçe bağlı olarak konut sorunu ortaya çıkmış, bu da beraberinde göç edenlerin kendi konut sorunlarını  kendilerinin çözmesini yani gecekonduları getirmiştir (Şişman, 2008). 

Birçok ülkede olduğu gibi, Türkiye’de de, özellikle 1980 sonrası büyük ölçekli ulusal ve uluslararası sermayenin kar  güdüsünün ön planda olduğu konut projeleri sonucunda, kentlerin gereksiz yayılmasına, kültürel, tarihi ve doğal  zenginliklerin tahribine, ekonomik, toplumsal ve çevresel sürdürülebilirlik ilkesine karşı, kamu kaynaklarının verimsiz  kullanımına, aynı zamanda israfına, yerele özgü olmayan, toplumsal eşitsizliği, dışlamayı ve kutuplaşmayı artıran  kentsel mekanların türemesine yol açmıştır (Sekmen,2007). 

Bu sebeplerle oluşan kentsel mekanlar dönüşüme ve yenilenmeye ihtiyaç duymaktadır. Ülkemizde hemen hemen her  ilde düzenli kent gelişimine uymayan, teknik altyapı ve diğer donatılardan yoksun, ekonomik olarak zayıf ve sosyal  olarak  çöküntü  çerisinde  olan  suç  oranlarının  yükseldiği  alanlar  mevcuttur.  Bu  alanlar  gerçek  anlamda  kentsel  dönüşüme ihtiyaç duymaktadır. 

Ülkemizde 1980’lerde kent merkezleri ve gecekondu bölgelerinde dönüşüm kavramı gündeme gelmiştir. 1984 yılında,  2981  sayılı  “İmar  ve  Gecekondu  Mevzuatına  Aykırı  Yapılara  Uygulanacak  Bazı  İşlemler  ve  6785  Sayılı  İmar  Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun”, gecekondu dönüşüm sürecinde önemli rol oynamıştır.  Söz konusu kanun ile gecekondu alanları için ıslah imar planları yapma imkanı doğsa da, sonuçta gerçekleştirilen  kentsel dönüşümler, fiziksel dönüşümün ötesine geçememiştir. 1980’lerin sonunda, ıslah imar planlarının yanı sıra  kentsel dönüşüm projeleri de belediyelerin gündeminde yer almaya başladı. Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi,  gecekondu bölgeleri için hazırlanan ilk kentsel dönüşüm projesi örneği oldu.  

2.4 Türkiye’de Kentsel Dönüşümün Yasal Dayanakları  

Türkiye’de Kentsel dönüşüm projelerine ve aynı yaklaşımda farklı adlarla hayata geçirilen projelerde aşağıda sıralanan  yasalar dayanak olarakalınmaktadır.    

3194 sayılı İmar Kanunu,    

2981 sayılı İmar Affı Kanunu,    

5104 sayılı, “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi” kanunu,    

5366  sayılı,  “Yıpranan  Tarihi  ve  Kültürel  Taşınmaz  Varlıkların  Yenilenerek  Korunması  ve  Yaşatılarak  Kullanılması” kanunu,    

2005 5393 sayılı, “Belediye Kanunu”nun 73. maddesi.  

2.5Kentsel Dönüşümün Türkiye’de Ele Alınış Biçimi 

Ülkemizde  farklı  dönüşüm  problemlerine  karşı  verilen  cevaplarda,  genelde  dönüşüm  sorunları  fiziksel  mekânın  dönüşümüne indirgenmiş; dönüşümün toplumsal, ekonomik ve çevresel boyutları göz ardı edilmiştir. Oysa kentsel  dönüşüm, fiziksel mekânın dönüşümünün yanı sıra, sosyal gelişim, ekonomik kalkınma, çevreyle ilgili ve doğal  dengenin korunması ve sürdürebilirliğinin sağlanması ile birlikte kapsamlı ve bütünleşik bir yaklaşımla ele alındığı  takdirde başarıya ulaşabilir. 

Türkiye’de  kentsel  dönüşüm  süreçlerinde  süreçte  Başbakanlık  Toplu  Konut  İdaresi  (TOKİ)  kamu adına  devreye  girmekte, bu alanlardaki dönüşümlerin tetikleyicisi olmaktadır. Kendisine yasal çerçeve ile verilen rolle birlikte bir Kamu İktisadi Teşekkülü (KİT) misyonu üstlenen kurum bu alanlardaki kamu müdahalelerini gerçekleştirmektedir.  Kentin boş alanlarında ya da özel mülkiyetteki büyük arazilerinde sermaye şirketleri kendileri proje ve uygulama  yaparken, kentte proje yapılması riskli gecekondu alanlarında TOKİ devreye girdiği görülmektedir. 

Ülkemizde kentsel dönüşüme ihtiyaç duyulan bölgelerde özel sektör tarafından 3 yaklaşım görüntülenmektedir.  

1. En yüksek ranta sahip alanların dönüşümünü büyük inşaat firmaları hızlı bir şekilde gerçekleştirmektedir.  

2. Daha az karlı alanların, önemli ulaşım aksları ya da prestij konut alanlarının çeperlerinin dönüşümünü küçük ölçekli  firmalar ya da yapsatçılar gerçekleştirmektedir.  

3.  Kentin karsız alanlarında,  kent  çeperinde  ya  da  sanayi  alanlarının  yanında  yer  seçmiş  gecekondu  alanlarında  dönüşüm gerçekleştirilememekte, gecekondulular ıslah imar planlarının oluşturacağı rant beklentisiyle farklı çözümleri  reddetmektedir (Sekmen 2007). 

Kentsel dönüşüm kavramının Türkiye  sürecini inceleyen Ekinci (2005), 50 yıldır kentlerimizde zaten sürekli bir  dönüşümün olduğunu, fakat bu sürecin mimarlık ve şehircilik bilim alanlarının ilke ve yöntemleriyle değil, ekonomik,  siyasal,  toplumsal,  kültürel  ve  çevresel  dinamiklerin  yönlendiriciliğinde  olduğunu  ifade  etmiştir.  Diğer  yandan,  günümüzde  kentsel  dönüşüm  projesi  olarak  üretilen  örneklerin  insan  gereksinimlerine  uygunluğu  ve  kentlerin  kimliğiyle tutarlı olup olmadığı da tartışılması gereken bir konudur. Bunlardan hareketle Türkiye kentsel dönüşüm  pratiğini iki yönlü sonuç doğurmaktadır; 

1. Kentsel dönüşümün gayrimenkule odaklanarak, toplumun sosyal, ekonomik ve kültürel yapısından referans almadan,  sadece fiziki mekânın düzenlenmesi olarak algılanmakta,  

2. Dönüşüm süreciyle üretilen mekânların kentin ruhuna ve mekânına yabancı olması (URL 4).  

3. DÜNYADAN KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ UYGULAMALARI 

3.1 Hiroşima – Danbara Kenti KentselDönüşüm Projesi (Japonya) 

6  Ağustos  1945’te  Hiroşima  şehri  üzerine,  dünyanın  ilk  atom  bombası  atılması  140.000  kişinin  ölümü  ve  13  kilometrekarelik bir alanın tamamen yerle bir olmasına sebep olmuştur. Böylesi bir yıkım bölgeyi kaçınılmaz bir  yeniden yapılandırmayla karşı karşıya bıraktı. Hiroşima kentsel dönüşüm projesi, dünyanın en güzel ve endüstriyel  olarak üretici şehrini yaratmak için uygulanmıştır. Yeşillikleri, nehirleri ve kültürü ile dünya barışına hizmet verecek  örnek bir yerleşim yeri oluşturulmak istenmiştir. Danbara yeniden gelişim projesi, şehrin en eski bölgelerinde çok iyi  planlamış,  yaratıcı ve etkin bir tarzda gerçekleştirilen küçük ölçekli bir  yeniden doğuş hareketinin başlangıcıdır.  Danbara projesi, bölgeye sadece fiziksel ve çevresel gelişim değil, aynı zamanda endüstriyel ve kültürel bir gelişim  sağlamak için planlanmıştır. Bölgeyi yeniden yaşamak ve çalışmak için çekici hale getirmeyi amaçlanmıştır. 

Proje 1973 yılında onaylanmış, 1983 yılında başlatılmış ve 1995 yılında tamamlanması hedeflenmiştir. Binaların yüzde  62’si üzerinde bu tarihe kadar çalışılmıştır. Proje, kamu, özel sektör ve yerel halk işbirliği ile gerçekleştirilmiştir.  Dönüşüm alanındaki 461 bina özel sektör tarafından inşa edilmiştir. Bu binalar genel olarak ana yollar üzerinde, 7 ila 10  katlı, yerleşim yeri olarak veya ticari amaçlı kullanılan binalardır. Projenin toplam maliyeti 283.800.000 dolardır.  Maliyetin %38’i yerel yönetimlerden, %57’si Hiroşima şehrinden ve %5 ‘i diğer özel kaynaklardan sağlanmıştır. 

Danbara bölgesinin temel ihtiyaçlarından biri de gençler ve yetişkinler için dinlenme imkanı sağlayacak mekanlardır.  1995 yılı itibari ile Danbara 5 park alanı (1000­2500 metrekare),2 yeşil alan ve 13 oyun parkına kavuşmuştur. Bütün  yeni  parklar  ve  oyun  alanları  bölgenin  geleneksel karakterini  yansıtacak  şekilde  dizayn  edilmiştir.  Ayrıca  proje  kapsamında  4.761  metre uzunluğunda  ana  yol  ,  10.457  metre  uzunluğunda  ikinci  derecede  önemli  yol  inşaatı gerçekleştirilmiştir. 

Projeye halk tarafından kurulan örgütler de katılmıştır. 21 örgüt kurulmuş, bunların 12 si yapılan planların karar  aşamasında etkin rol oynamışlardır. Kara aşamalarında halk örgütlerinin yer alması, özellikle fakir yerleşim alanlarında  yapılan çalışmalara estetik katmıştır.  

3.2 Trafalgar MeydanıKentselDönüşüm Projesi (İngiltere) 

Trafalgar meydanı, Londra’nın en hareketli ve bilinen kamusal alanlarından birisidir. 1805 yılnda Trafalgar savaşının  anısına yapılmış olan meydan, günümüzde politik toplantılar, yeni yıl kutlamaları, sivil toplum örgütlerinin çalışmaları  gibi çeşitli aktivite ve organizasyonların yapıldığı bir odak noktası haline gelmiştir. Trafalgar meydanı trafik yollarıyla  çevreli bir ada gibi düzenlenmiş olması, her zaman yaya geçişlerini ve meydanla kentlinin ilişkisini engelleyici bir  unsur olmuştur. Bu işgal hem meydanın tarihi önemini ve özelliğini yitirmesine neden olmuş hem de kentlilerin ve  turistlerin mekanı kullanma eğilimini azaltmıştır.(Kayalar, J.,2006)

Mekanın tüm yayalar tarafından kolay erişilebilir olması, meydanın tüm mekanlarının belli ölçüde kullanılmasının  sağlanması, yıl içinde meydanın Londralılar ve ziyaretçiler tarafından günlük kullanımının sağlanması ve meydana  gelecekte onun kullanımından çıkarım sağlayacaklar için yeterli mekanın olmasının sağlanması için kentsel dönüşüm  projesi hazırlanmıştır. Projenin diğer hedefleri arasında meydanın ana kamusal alan olarak düzenlenmek, bina, heykel  ve boş alanlarla mekansal organizasyonunun kurulması ile mekanı eğlenceli ve kullanabilir kılmak ve tarihi çevrelerin  kalıcı çağdaş kentsel aktivitelerle donatmak da mevcuttur. 

Proje örgütlenme modelinin kurulmasında kamu ve özel sektör ile sivil toplum örgütleri birlikte rol almışlardır. 1996’da  Westminister Şehir Konseyi ve Büyük Londra Otoritesi, projeyi başlatmıştır. Daha sonra Kültür, Medya ve Spor  Departmanı (DCMS), İngiliz Mirası (EH), ve Londra Hükümet Ofisi’nin içinde bulunduğu komite projeyi devam  ettirmiştir.Projeyi Londra Ulaşım İdaresi ve Heritage Lotter Fund finanse etmiştir. (Demirsoy M. S., 2006) 

Trafalgar meydanındaki araç trafiği ve yay akışı arasındaki sorunların çözülmesiyle, mekanın sosyal amaçlı aktiviteler  açısından kullanılabilirliğini arttırmak projenin temel hedefi olmuştur. Proje, yarışma yoluyla edinilmiş, uygulaması  kamu tarafından gerçekleştirilmiştir. Projenin uygulanması sürecinde halkın ve sivil toplum örgütlerinin konuya ilgisi  de göz ardı edilmemiştir.  3.3. Postdam Meydanı KentselDönüşüm Projesi (Almanya)  Avrupa’nın ünlü meydanlarından olan ve Almanya’nın başkenti Berlin’de bulunan Postdam meydanı, savaş döneminde  yerle bir olmuş ve savaş sonunda da doğu ve batı Almanya’nın sınırında kalarak ikiye bölünmüştür. Postdam meydanı,  İkinci  Dünya  savaşı  öncesi  önemi  hatırlanarak  ve  meydanın  kaybettiği  değerini  geri  kazanabilmesi  için  kentsel  dönüşüm çalışmalarına konu oluşturmuştur. 

Postdam Meydanı Projesi, Berlin senatosunun da etkisiyle, savaş öncesi meydan dokusuna uygun, çok disiplinli, büyük  ölçekli  bir  kentsel  dönüşüm  uygulamasıdır.  (Demirsoy  M.  S.,2006).  Duvarın  yıkılmasıyla  birlikte  Berlin’in  tam  ortasında kalan uçsuz bucaksız, dümdüz ve ürkütücü Postdam meydanı, dönüşüm projesinde özel sektöründe yer alması  amacıyla, Daimler Benz, Sony gibi büyük şirketlere satılmıştır. Postdam meydanı için kentsel tasarım yarışması açılmış  ve çok amaçlı kullanıma sahip, gece­gündüz yaşayan, alışveriş birimleri, kültürel yapılar, küçük işyerleri, konut alanları  ve büro alanlarından oluşacak bir metropol merkezi yaratılması beklenmiştir. 

Projede örgütlenme modeli olarak özel sektör yönetimli liderlik modeli seçilmiştir. Proje modeli çerçevesinde özel  sektöre devredilen kentsel arsalar, açılan kentsel tasarım yarışmasının konseptine uygun olarak canlandırılmış, bu arada  kamu; yönlendirme ve denetleme işlevi ile, meslek odaları ve sivil toplum örgütleri ise halkın temsilcisi olarak projede  aktif rol üstlenmiştir (Demirsoy M.S., 2006). Kamusal alan olan proje alanı, özel sektör yönetimli liderlik şeklindeki  örgütlenme  modeli  ile,  özel  sektöre  devredilmiştir.  Proje  alanında  yer  seçen  dünyaca  ünlü  şirketler  projenin  finansmanını oluşturmuştur. 

Postdam Meydanı kentsel dönüşüm projesi  bütününde 3500 kişilik sinema salonu, mağaza, restoran, kafe, tiyatro ve  otel gibi ekonomik aktiviteyi sağlayıcı işlevler bulunmaktadır. Bununla birlikte üst ve orta sınıfa hitap edecek konut  alanları vb çok fonksiyonlu kentsel alan yaratımı da sağlanmaktadır. 

3.4 La Defense  Kentsel Dönüşüm Projesi (Fransa) 

La Défense, Neulily köprüsünün uzantısında, eski banliyö merkezlerinden Courbevoie ile  Puteaux ortasında 130  hektarlık bir alanda kurulmuş ve bu gün bir üniversite kenti olan Nanterre kadar uzanmaktadır (Demirsoy M.S:,2006).  La Défense bölgesindeki kentsel dönüşüm projesinin yüksek binaları yaygınlaştırması, geleneksel yol dokusunu ortadan  kaldırması ve yaya ve otomobil akışını birbirinden ayrılması şeklinde üç temel ilkesi bulunmaktadır. (Ersoy M.,2004) 

La Défense Kentsel Dönüşüm projesi çerçevesinde, bahse konu olan alanda; Fiat, Manhattan, Gian, Agf, Orion, Axa,  Elf­Aquitaine gibi büyük şirketlerin gökdelenleri vardır. Danimarkalı Joan Otto Sperckelsen tarafından tasarlanan ve  1989’da hizmete açılan La Grande Arche burada yer almaktadır. Buradaki en önemi binalardan biri de Zehrfuss,  Camelo ve Mailly tarafından tasarlanmış olan Cnıt binasıdır. Sırt üstü yatmış, üç noktası yere değen bir deniz kabuğunu  andıran bu yapıda her yıl çeşitli fuarlar düzenlemekte ve bu sayede kamu ile iletişim kurulmaktadır. (Kayalar J.,2004) 

Proje,  %70  kamu,  %30  özel  sektör  oranında,  kamu  ve  özel  sektör  ortaklığı  ile gerçekleştirilmiştir.  Projenin  baslangıcında,  kamu  sektörü  rol  oynamış,  ekonomik  açıdan projenin  kendi  kendini  finanse  etmesi  konusu  önemsenmemiştir.Proje alanında, tarihi kentsel alan üzerinde, ekonomik aktivitelerin baskısını azaltarak yeni bir mekan  yaratılmaya çalışılmıştır. Uzun soluklu bir sürece sahip olan proje ile Paris’in mevcut tarihi kent merkezi yitirilmeden  yeni bir merkez oluşturulmaya ve bu yeni merkezin, eski merkez ile bağlantısının kurulmasına gayret edilmiştir.  

3.5 Guangzhou-­PearlNehriİ KentselDönüşüm Projesi (Çin)

Guangzou kenti kentleşme hızı dünyadaki her yerden çok daha fazla olan Pearl Nehri deltasının merkezinde yer alır ve  dünyadaki birçok endüstriye ev sahipliği yapar. Bu endüstrileşmiş bölgeye doğru hızlı bir dönüşüm oluşmuştur. Bu  dönüşümün sonucunda kentte arazi kullanımı ve çevresel kaynaklar açısından büyük bir baskı oluşturmaktadır. Bu  baskıya karşılık devlet burada bölgesel bir planlama safhası oluşturmuştur. Böylece deltanın gelişimi daha iyi koordine  edilecektir. Bu safha sonucunda kentin Güneydoğusunda 370 kilometrekarelik bölgede 65 kilometre uzunluğundaki  Pearl Nehri boyunca tarım alanları, köyler, tarihi  bölgeler ve adalar oluşturulmuştur. (Sasaki, 2002) 

Bu alanda uygulanan proje öncellikli olarak koruma ve sürdürebilirlik olguları üzerine kurulmuştur. Proje, Guangzhou  kentinin kültürel birikimini ve tarihsel zenginliğini vurgulamak için hazırlanmıştır. 

Projenin hedefleri aşağıdaki gibidir:  ­  

21. yy için sürdürülebilir kent yaratmak üzere hedeflerin belirlenmesi,  ­  

Çin’in ( Asya’nın) en modern stilini kurgulamak,  ­  

21. yy endüstrisi için yeni bir merkez yaratmak. Buradaki ekosistem üzerine araştırmalar yapabilecek ve  bunları kullanabilecek şirketleri buraya çekmek,  ­  

Nehir,  dağ,  orman  ve  çeltik  ekosistemlerinin  birbiriyle  bağlantılı,  dünyanın  en  büyük  eco­koridorunu  oluşturmak ve bunu sumak,  ­  

Nehir kenti olgusunu, Pearl River ve çevresindeki nehirleri kullanarak geliştirmek ve yaymak,

Dünyanın birinci botanik bahçe eco­sistemini ve su eco­sistemini yaratmak,  ­  

Tarımcılık ve kent arasındaki ortak yaşamı teşvik etmek,  ­  

Geleneksel çeltik, balık çiftlikleri, su yolları ve nehir boyunca uzanan yerleşim alanlarının bütünlüğünü ve  önemini vurgulamak, ( Epöztürk, L., 2004) 

Bölgede uygulanacak kentsel dönüşüm  konseptinin örgütlenme modelinde ise kamu önderlikli kentsel dönüşüm modeli  benimsenmiştir.  Kamu  önderlikli  kentsel  dönüşüm  modelinin  benimsenmesi  ile  oluşturulan  sürdürülebilir  kentsel  dönüşüm modelinin içeriğine bakıldığında ise; yeni gelişim bölgesi, turizm bölgeleri, tarım alanları, kültürel ve tarihi  bölgeleri  birbirine  bağlayan  yeşil  akslar, halkı  bölgeye  çekecek  metro,  otobüs,  feribot  yolları  ve  yeni  endüstri  alanlarında oluşmaktadır. (Demirsoy M.S., 2006)  

3.6 Solidere ( Beyrut Tarihi Kent Merkezi) Kentsel Dönüşüm Projesi (Lübnan)  

Savaşın sona ermesiyle artık Beyrut’un başka bir deyişle Lübnan’ın yeniden doğması için ilk adımlar atılır. İnsanları  savaşın bittiğine inandırmak gerekmekte, bunun yolu da savaş öncesinde Beyrut’un geleneksel olarak idari, ticari,  kültürel çekirdeğini oluşturan Merkez bölgesinin yenilenmesi geçmektedir. . Tüm bu endişelerin ışığında, 1994’te  Beyrut  merkez  bölgesinin  geliştirilmesi  ve  yeniden  yapılanması  amacıyla  bölgedeki  mülkiyet  hakkı  sahipleriyle  yatırımcıların ortaklığında oluşan SOLIDERE (The Lebanese Campany for Development and Reconstruction of  the  Beirut Central District  s.a.l) adında bir Lübnan anonim şirketi kurulur. (Tadmori K., 2004) 

Savaş sonrası Beyrut’ta karşılaşılan sorun yalnızca fiziksel yapının değil sosyal yapının da büyük ölçüde hasar görmüş  olmasıdır. Kentin geleneksel kimliğine uymayan uymayan bir biçimde ikiye bölünerek dine dayalı bir ayrıma gidilmiş  olması, Lübnan’ın savaş sonrası ulus olma yolundaki çabalarıyla  çelişmektedir. Bu bağlamda temel konulardan biri de  kentin sosyal dokusunun bütünleştürülmesidir. Bunu sağlamanın en iyi yolu olarak da, kent merkezininin; yenilenerek  kentin doğu ve batı tarafının birbirine bağlanması, merkezin, ticaretin yanı sıra sosyal ve kültürel aktivitelerle de tüm  kentlileri buraya çekmesi ve böylece kentin yakasında yaşayanların burada bir araya gelmesi hedeflenmiştir.( Eres Z.,  2004) 

Proje objektif bir şekilde, 15 yıllık iç savaş döneminde hasar görmüş veya tamamen yok edilmiş olan Beyrut’un  geleneksel kent merkezinin yeniden inşası, ticari aktiviteyi bu bölgeye çekmek, Lübnan’ın kalbi olan başkentin yeniden  şekillenişi ve yerleşimi ile bölgede yarışan­meydan okuyan kent bağlamında yer edinmeyi hedeflemektedir. (Douaidy,  M. ,2003) Projenin temel hedefleri aşağıdaki gibidir: 

•  Tarihi binaların ve koruma alanlarının restore edilmesi, 

•  Yeni geliştirilecek alanlar için kentsel tasarım çerçevesinin çizilemesi, 

•  Proje alanı bütününde deniz görünümünün maksimum seviyeye ulaştırılması, 

•  Denize açık bir kentsel alan oluşturulması, 

•  Bütüncül modern altyapı sisteminin sağlanması, 

•  Kamusal alanların yaratımı,seyir terasları, gezi alanları ve yay yollarının yapımı ve organizasyonu, •  İşyeri ve bu kurumlara ait yerleşkeler, kültürel ve rekreasyon imkanları gibi geniş ve çok fonksiyonlu kullanım  imkanları yaratmak, 

•  Sağlam kalmış binaları ve şehir manzarasını korumak, 

•  Modern ve geleneksel mimari arasında harmoni yaratmak, 

•  Şehrin dokusunu ve komşuluk ilişkileri yeniden kurmak, 

•  24 saat yaşayan bir kentsel alan oluşumu, 

•  Pazarlama ve gelişme olguları bütününde sürdürülebilir çevre yaratımını cesaretlendirmek ve bunun için esnek  öneriler getirmek, 

•  Şehir  merkezinin  yenilenmesi  için  mıknatıs  etkisi  gösteren  cazibe  olanakları  yaratmak.

191 hektarın üzerinde ve 4.69 milyon metrekare inşaat alanını kapsayan proje, iki fazdan oluşmaktadır. 1994­2004  yıllarını kapsayan dönem birinci faz, 2005­2020 dönemi ise ikinci faz olarak tanımlanır. Her iki fazın uygulama  süreçleri ise Lübnan hükümeti tarafından kurulan, yarı özel ve özerk bir kuruluş olan Solidere şirketi tarafından  yürütülmektedir.(DemirsoyM. S., 2006)2005 yılı itibariyle projenin ilk etabı tamamlanmış ve herhangi bir aksaklılıkla  karşılaşılmamıştır. Projenin başarısında kamu­özel sektör işbirliğinin payı büyüktür. 

Bölgede uygulanacak kentsel dönüşüm projesi kapsamında ilk önce mevcut mülkiyet haklılığı tespit edilmiş, bu  alanların toplam varlığı Solidere şirketi tarafından 1.2 milyar amerikan doları olarak tespit edilmiş ve bu değer A grubu  hisse senedine çevrilmiştir. Kentsel dönüşümün uygulanması ve yeni bölgenin imar süreçleri için gerekli olan 650  milyon amerikan doları ise B grubu hisse senedi karşılığı nakit olarak yeni yatırımcılardan temin edilmiştir. Proje  alanına iç savaş döneminde yerleşmiş olan mülteci ve fakir halk için herhangi bir yasal hak sahipliği olmamasına  rağmen, uzlaşmacı yaklaşımla ve sosyal dengeyi oluşturmak için tespit edilen tazminatlar ödenerek işgal ettikleri  alanları boşaltmaları sağlanmıştır. (Demirsoy M. S.,2006) 

Solidere kentsel dönüşüm projesi ile tarihi kent merkezi ve yeni liman bölgesi birbirine bağlanmış ve bu yeni bölgede  güçlü bir finans özelliği oluşturulmuştur. Hem bu özelliği ile hem de örgütlenme modelinde kullanılan sistem nedeniyle,  proje kendi kendini finanse ederek kamuya herhangi bir ek yük getirmemiştir.. Proje,  hem bu özelliği, hem de  kaybedilen kimlik değerlerinin yeniden kazanılmasının zorluğunu göstermesi açısından dünya çapında önemli bir  örnektir.  

3.7 RioKentiGecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya)  

Rio de Janerio, 5.9 milyonluk nüfusuyla, Brezilya’nın ikinci büyük kentidir. Yaklaşık nüfusun üçte biri çok kötü  şartlarda gecekondu alanlarında (favelas) yaşamaktadır. Gecekondu alanlarının büyük çoğunluğu, şehrin en merkezi ve  en değerli yerinde yamaçlara yerleşmiştir. Gecekondu alanlarında yaşayan halkın sadece bir kısmı su, elektrik gibi  ihtiyaçlarına ulaşabilmektedir. Gecekondu alanlarında, kanalizasyon alt yapısı olmaması, çöplerin toplanmaması gibi  nedenlerden  dolayı  ciddi bir  kirlilik  problemi  yaşanmaktadır.  Gecekondu  alanlarında  yaşayan  halkın  ağır  yaşam  koşulları çeşitli sosyal problemleri de beraberinde getirmektedir. Bölgede suç oranı artmaktadır. Halkın fakirlikle  savaşması, çalışma imkanlarının kısıtlı olması, eğitim imkanlarının olmayışı beraberinde çeşitli sosyal eşitsizliği de  getirmektedir. Gecekondu alanlarında özellikle uyuşturucu çeteleri yüzünden birçok sorun yaşanmaktadır. 

Yaşam şartlarındaki olumsuzluklar, çeşitli sosyal ve ekonomik sorunlar, şehrin kalbi sayılan alanda oluşan görüntü ve  çevre kirliliği bölgede bir sağlıklaştırma hareketi kaçınılmaz hale getirmiştir.  Projenin amacı, program çerçevesinde,  konut  alanların  iyileştirilmesi  ve  gelecek  nesil  düşünülerek  kapasitelerinin  oluşturulması,  sosyal  problemlerinin  giderilmesi, fırsat eşitliği sağlamak için iş ve eğitim olanaklarının artırılması ve bütün bunlar sayesinde bölgede yaşam  şartlarının düzeltilmesidir. Ayrıca halkın örgütlenmesi sağlanarak, onların kapasitesinden yararlanmak da projenin  amaçları arasındadır. Öncellikle temel altyapı, kanalizasyon, su ve elektrik dağıtımı gibi halkın temel ihtiyaçlarının  karşılanması, çöp toplanmasıyla çevre kirliliğinin ortadan kaldırılması hedeflenmiştir. Halk meydanları, spor faaliyetleri  için  merkezler,  çocuk  bakım  merkezleri  inşa  ederek  sosyal  imkanları  geliştirilecektir.  Ancak  proje,  kişisel  ev  ihtiyaçlarının karşılanmasını kapsamamaktadır. Bölgede yaşayan halkın kendi paralarıyla veya banka kredisi alarak  kendi evlerinin inşaatını gerçekleştirmeleri gerekmektedir. 

Program, bu bağlamda kamu ve yerel halk işbirliği ile gerçekleştirilmektedir. Ayrıca programın sosyal bileşenin ağır  basması çeşitli ortaklıkların kurulmasına da neden olmuştur. Özel sektör ve çeşitli yerel örgütler programın çeşitli  aşamalarında, programa dahil olmuştur. Program, İnter­ Amerikan Bankası ve yerel yönetimler tarafından finanse  edilmektedir 180 milyon dolarlık kısım İnter­Amerikan bankası tarafından, 120 milyonluk kısım ise yerel yönetim  tarafından karşılanmıştır. 

1994-­1998 yılları arasında gerçekleştirilen projenin ilk etabında 300 milyon dolarlık yatırım yapılmış, 62 yerleşim alanı  yenilenmiş ve 250.000 kişinin ihtiyaçları karşılanmıştır. 1998­2005 yılları arasında gerçekleştirilen ikinci etapta ise yine  300 milyon dolarlık yatırım yapılmış ve 106 yerleşim alanı iyileştirilirken 350.000  kişinin yenileşme çalışmasında  faydalanması sağlanmıştır. Programın 3. etabı tamamlandığında ise gecekondularda yaşayan 1 milyon kişinin yaşam  kalitesi  yükselecek  ve  ihtiyaçları  karşılanacaktır.  Bölgeye  1  milyon  dolarlık  bir  yatırım  yapılmış  olacaktır. 

4. SONUÇ 

Dünyada uygulanan kentsel dönüşüm projelerinde, proje alanlarında yaşayan halkın projenin planlama ve uygulama  aşamasında projeye katılımları sağlanması için çalışmalar yapılmıştır. Yerel halk, beklentilerini ve isteklerini belirterek,  projenin tasarım ve uygulama aşamasında projelere katılmışlardır. 

Kentsel dönüşüm uygulamaları;hızlı kentleşme sonucu oluşan niteliksiz ve sağlıksız alanların yeniden yapılandırılması  amacıyla yapılmaktadır. Tanımı gereği kentsel dönüşüm kentlerin yaşam standartlarını iyileştirmek amacını taşır. Kent  merkezlerinde; kaçak yapılaşma veya hazine arazilerinin işgal edilmesiyle bozulan kent alanları kentsel dönüşüm  projeleriyle tekrar kente kazandırılmalıdır. Bu nedenle, bu alanların belirlenmesi ve uygulama sırasına göre kentsel  dönüşüm projeleri yapılması gerekmektedir. Sözkonusu alanların belirlenmesi zaman alacak olan bir süreçtir. Öncelikle  hazine arazilerinin yer tesbitlerinin yapılması, mülkiyet yapısının belirlenmesi ve zemin yapısı yapılaşmaya uygun  olmayan alanların saptanması gerekmektedir. 

Canlandırılması, iyileştirilmesi gereken bir alan için, kentsel dönüşüm kararı verildiğinde, ciddiyet ve hassasiyetle  işlemesi gereken bir süreçten bahsedilmesi gerekiyor. Kentsel dönüşüm sadece konutları yenilemek değildir, kentsel  dönüşüm her ilde aynı tip projelere sıkıştırılmış yaşam formları değildir,  kentsel dönüşüm yüksek rant sağlanacak diye  yoğun  yaşam  alanlarının  oluşturulması  değildir,  kentsel  dönüşüm  konutlar  yenilenecek  diye  insanları  yaşam  alanlarından uzaklaştırmak değildir. Kentsel dönüşümlerde, ilk olarak ele alınması gereken konu; bölge insanların  ekonomik ve sosyal sorunlarıdır. Kentsel dönüşüm; yıkım, temizlik, proje ve inşaatlarla değil, sosyal ve ekonomik kalkınmaya yönelik programlarla, mahallelilerin ortak ihtiyaç ve özelliklerine uygun, onları bütünleştirecek projelerle  başlaması gereklidir. 

Ülkemizde her kent aynı kentsel dönüşüm sorunlarına sahip değildir. Her yörenin kendi sorunları ve bu sorunların  çözümünde etkili olabilecek kaynakları mevcuttur. Yöresel kısıt ve kaynakların tespit edilmesi; bunlara bağlı yerel  dönüşüm strateji ve politikalarının geliştirilmesi şarttır. 

KAYNAKLAR 

2004, La Defense ,Paris, Kentsel Yenileme Projesi, Gelişmekte Olan Ülkelerde  Planlama, Yıldız Teknik Üniversitesi,  Yıldız Teknik Üniversitesi, Şehir ve Bölge Planlama Lisans Programı, İstanbul. 

Demirsoy, M.S., 2006.  Kentsel Dönüşüm Projelerinin Kent Kimliği Üzerindeki Etkisi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar  Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü,Yüksk Lisans Tezi, İstanbul. 

Dovaidy, M.,2003. Recontraction of Beriut City Center. Solidere Experience, Journalist Seminar İn Amman. 

Epöztürk,  L.,  2004.  Pearl  Nehri  Kentsel  Tasarım  Projesi,  Kentsel  Tasarım  Yöntem  Teknikleri, Mimar  Sinan  Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Kentsel Tasarım Yüksek Lisans Ders Programı, İstanbul. 

Eres., Z., 2004. Savaş Sonrası Beyrut Tarihi Kent Merkezinin Yenilenmesi, Yaşanılır Kentler/Yaşanılır İstanbul,  TMMOB Mimarlar Odası , Teknik Kongre, S.54) 

Ersoy M., 2004. Paris La Defense Örneği, Kentsel Tasarım Yönetim Teknikleri, Mimar Sinan Üniversitesi Fen  Bilimleri Enstitüsü, Kentsel Tasarım Yüksek LisansProgramı, İstanbul. 

Gürler, E. , 2003. Kentsel Yeniden Üretim Süreci Üzerine Karşılaştırmalı Çalışma: İstanbul Örneği, Kentsel Dönüşüm  Sempozyumu Bildiriler Kitabı, Yıldız Teknik Üniversitesi Basım­Yayın Merkezi, İstanbul. 

Kayalar, J., 2004. Paris La Defense, Kentsel Tasarım Kuram Ve İlkeler, Mimar Sinan Üniversitesi, Fen Bilimleri  Enstitüsü Kentsel Tasarım Yüksek Lisans Programı, İstanbul. 

Kayalar, J.,  2006. Kent Ve Meydan Olgusu, Yeniden Canlandırma Sürecinde Karşılaştırılmalı Bir İrdeleme, Trafalgar  Meydanı ve Eminönü Meydanı, Yüksek Lisans Tezi, Mimar Sinan Üniversitesi, İstanbul. 

Keleş, R.,1998.Kentbilim Terimleri Sözlüğü, İmge Kitabevi Yayınları, Ankara. 

Polat, S., Dostoğlu, S., 2007. “Kentsel Dönüşüm Kavramı Üzerine Bursa’da Kükürtlü Ve Mudanya Örnekleri” Uludağ  Üniversitesi Mühendislik­Mimarlık Fakültesi Dergisi, Cilt 12, Sayı 1, Bursa.

Roberts, P. , 2000. The evolution, definition and purpose of urban regeneration. P. Roberts ve H. Sykes, (Ed.), Urban  regeneration a handbook .London: SAGE Publications. 

Sasaki, İnterdisciplinary Design, 2002. Pearl River Urban Design , Goungzhou, China, Tasarım Dergisi, Syf 125 

Sekmen, S., 2007, “Kentsel Dönüşüm Üzerine Bir Model Önerisi: İzmir ­ Ferahlı Mahallesi Örneği” Dokuz Eylül  Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, İzmir. 

Şahin, S. Z., 2003. İmar Planı Değişiklikleri ve İmar Hakları Aracılığıyla Yanıltıcı (Pseudo) Kentsel Dönüşüm  Senaryoları:  Ankara  Altındağ  İlçesi  Örneği,  Kentsel  Dönüşüm  Sempozyumu  Bildiriler  Kitabı,  Yıldız  Teknik  Üniversitesi Basım­Yayın Merkezi, İstanbul. 

Şişman A., 2008.   Kentsel  Dönüşüm  Uygulamaları,  TMMOB Samsun Kent Sempozyumu ,  27­29 Kasım, Samsun,  Türkiye. 

Tadmari K., 2004.  Lübnan –Trablus Kentsel Sit Alanının Koruma Sorunsalı VeKoruma Planlaması İçin Yönlendirici  Kavramsal Çerçeve, Doktora Tezi, Mimar Sinan Üniversitesi, İstanbul 

The World Habitat Award Winner  1985­1989, 1988, The Reconstruction of Hirosima City And The Danbara  Redevelopment Project, World Habitat Winner. 

Thomas, S., 2003, A Glossary of Regeneration and Local Economic Development, Manchester: Local Economic  Strategy Center. 

Paylaş:

Devamını Oku

Yeni Yasal Düzenlemeler ve Kentsel Dönüșüme Etkileri

Yeni Yasal Düzenlemeler ve Kentsel Dönüșüme Etkileri

C. Nil UZUN

Y. Doç. Dr., ODTÜ Șehir ve Bölge Planlama Bölümü

Dinamik bir yapıya sahip olan kentlerde dönüșüm süreçleri farklı zaman dilimlerinde farklı șekillerde gelișmektedir. Birçok ülkede bu dönüșümlere koșut olarak farklı zamanlarda farklı müdahale biçimleri ortaya çıkmaktadır. Tüm bu müdahalelerin temelinde de kentlerde ortaya çıkan bozulmanın giderilmesi yatmaktadır. Türk kentlerinde de 1950li yıllardan bașlayarak hızlı bir kentleșme süreci yașanmıștır. 1980lere gelindiğinde ise İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde hızlı kentleșmenin yanısıra kentsel dönüșüm de önem kazanmaya bașlamıștır. Bu yazıda Türkiye’de kentsel dönüșüme yönelik özellikle son yıllarda yapılan yasal düzenlemelerin kısa bir değerlendirilmesi yapılmaktadır.

Kentsel dönüșüm ile ilgili olarak Avrupa ve Amerika’daki kentlere bakıldığında son yüzyılda farklı dönüșüm süreçlerinin yașandığı gözlenmektedir. 1940ların ikinci yarısında özellikle Avrupa kentlerinde, savașın yarattığı yıkım nedeniyle yeniden yapılandırma önem kazanmıștır. 1950lerde uydu kentlerin ortaya çıkması ile kentte yașayan nüfusun bir bölümü buralarda yerleșmiștir. Bu nüfusun kent merkezinde boșalttığı konut alanları ise daha düșük gelir grupları tarafından kullanılmıș ve bir taraftan da çöküntü alanları ortaya çıkmıștır. 1960larda kent merkezlerinde canlandırma çabaları sürerken kent çeperinde de gelișmeler devam etmektedir. 1950li ve 60lı yılların önemli bir özelliği de kent merkezindeki çöküntü alanlarının tamamen yıkılarak yenilenmesidir. 1970lerde ise sanayi ve merkez fonksiyonları da merkezden uzaklașmaya bașlamıș, yeni alt merkezlerin olușması ile de eski kent merkezlerinde çöküntü alanlarının olușumu hızlanmıștır. Bu dönemde eski kentsel alanlarda yenileme daha geniș kapsamlı olarak gerçekleșirken konut alanlarında da sosyal ve fi ziksel rehabilitasyon önem kazanmıștır. 1980lere önemli bir dönüm noktası olmuș, yeni gelișen servis sektörü ile birlikte büyük kent merkezleri yönetim merkezi olarak tekrar önem kazanmıștır. Bu gelișmeye koșut olarak yeniden geliștirme süreci ön plana çıkarken merkez kullanımlarının yanında kent merkezindeki konut alanlarının önemi de giderek artmıștır. Kent merkezlerindeki dönüșüm 1990larda da devam ederken yeni müdahale biçimleri de ortaya çıkmıștır. 1970lerde sanayinin kent dıșına çıkması ile boșalan sanayi alanları kent ekonomisine katkı sağlanması hedeflenerek yeni ișlevler kazandırılarak dönüșürken, merkezdeki çöküntü alanları da hem bireysel girișimlerle hem de yerel yönetimler eliyle yenilenmeye bașlamıștır. bunlarla birlikte özellikle kent merkezlerindeki çöküntü alanlarında yașanan kentsel problemleri kapsamlı bir yaklașımla ele alan, alanın ekonomik, sosyal, fi ziksel ve çevresel yapısının uzun vadeli olarak iyileștirilmesini hedefleyen kentsel dönüșüm projeleri büyük önem kazanmıștır (Carmon,1997; Roberts, 2000).

Türkiye’de Kentsel Dönüșüm 

Türk kentlerindeki değișim ve dönüșüme bakıldığında 1950lerde bașlayan hızlı bir kentleșme sürecinin ardından Avrupa ve Amerika kentlerinde gözlenen değișimlerin gerçekleștiği görülmektedir. Ancak Türkiye’de farklı süreçler eș zamanlı olarak da ortaya çıkabilmektedir. 1950li yıllarda sanayileșme ile birlikte hızlanan kentleșme süreci beraberinde özellikle yoğun göç alan Ankara, İstanbul, İzmir gibi kentlerin kontrolsüz bir biçimde büyümesini getirmiștir. Kentlerimizdeki kontrolsüz gelișimin önemli etkenlerinden biri de hızlı kentleșmeye cevap verecek yeterli konut sunumunun olmaması nedeni ile gelișen gecekondu alanları olmuștur. 1970lerde büyük Türk kentlerinde bir taraftan kentleșme devam ederken bir taraftan da uydu kentler olușmaya bașlamıștır. 1980lere gelindiğinde ise, kentleșme hızı azalırken kent merkezlerinin ve gecekondu alanlarının dönüșümü, sanayi alanlarının kent dıșına çıkması gibi olușumlar Türk kentlerinde de gözlemlenmeye bașlamıștır.

Diğer ülke örneklerinde de olduğu gibi Türkiye’de de tarihi doku ve eski kent merkezleri önem tașımaktadır. Var olan tarihi yapıların korunarak yenilenmesi ve çoğu zaman da ișlevlerinin değiștirilerek yeniden kullanımları bu alanlardaki dönüșüm projelerinin temelini olușturmaktadır. Dönüșümün gerçekleștiği diğer bir alan da kent içindeki sanayi yapılarının yenilenerek ticari ve kültürel kullanımları ve kimi zaman da konut kullanımı barındırması söz konusudur. Diğer ülke örneklerinden farklı olarak Türkiye’de özellikle 1999 Marmara depreminden sonra deprem riski tașıyan yapılașma alanlarının bu riske karșı önlemlerin alınarak dönüștürülmesi söz konusudur. Özellikle İstanbul’da bu doğrultuda yapılan dönüșüm projeleri bulunmaktadır. 

Tüm bunların yanısıra Türkiye’de kentsel dönüșüm daha yoğun olarak gecekondu alanlarında gerçekleșmektedir. Gecekondu alanlarının dönüșüm sürecinde 1984 yılında çıkartılan 2981 sayılı “İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İșlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiștirilmesi Hakkında Kanun” bașlıklı son af kanunu önemli bir rol oynamaktadır. Bu kanun ile gecekondu alanları için ıslah imar planı yapma imkanı ortaya çıkarken kentsel dönüșüm projelerinin de olușması dolaylı olarak sağlamıștır. Ayrıca gecekondularda kat sayısının artmasını, gecekonduların alınıp satılmasını ve müteahhitlere verilmesini mümkün kılınmıștır. Ancak bu kanunda gecekondu probleminin sadece mülkiyet ve tapu konularının yapılașma kurallarına göre ele alınması ile çözülebileceği öngörüsünün bulunması Islah İmar Planları ile gecekondu alanlarının ekonomik, sosyal, fi ziksel ve çevresel yapısının uzun vadeli olarak iyileștirilmesini olanaklı kılmamaktadır. Uygulanan ıslah imar planları sonunda sadece fi ziksel bir dönüșüm gerçekleșmekte kentsel dönüșümün temel hedeflerinden olan ekonomik, sosyal ve çevresel dönüșüm gerçekleșememektedir.

1980lerin sonunda ıslah imar planlarının yanısıra dönüșüm projeleri de yerel yönetimlerin uygulamaları arasında yer almaya bașlamıștır. Bu projelere ilk örnek Ankara Dikmen vadisindeki gecekondu alanı için hazırlanan Dikmen Vadisi Kentsel Dönüșüm Projesidir. Bu proje alanın ekonomik, fi ziksel ve çevresel yapısının uzun vadeli olarak iyileștirilmesini hedefleyen kapsamlı bir kentsel dönüșüm projesi olarak tasarlanmıștır. Zaman içinde hem Dikmen Vadisi Kentsel Dönüșüm Projesinde hem de diğer kentsel dönüșüm projelerinde yerel yönetimlerin kentsel rantlardan yararlanma hedefi  ön plana çıkarak kentsel dönüșümün sosyal ve fi ziksel hedefleri göz ardı edilmeye bașlanmıștır. 

Yeni Yasal Düzenlemeler 

1980lerle birlikte kentlerin gündeminde önemli bir yer tutmaya bașlayan kentsel dönüșüm projeleri yerel yönetimler için önemli bir araç olarak ortaya çıkmaktadır. Kentsel dönüșüm projeleri kentlerin çöküntü alanlarının iyileștirilmesi ve gecekondu alanlarının yerine daha sağlıklı yașam çevreleri üretimin kolaylaștırılması için büyük önem tașımaktadır. Ancak ne yazık ki kentsel dönüșüm projeleri, dönüșüm alanlarının ekonomik, sosyal, fi ziksel ve çevresel yapısının uzun vadeli olarak iyileștirilmesini hedeflemekten çok yerel yönetimler ve farklı çıkar grupları için bir gelir kaynağına dönüșmeye bașlamıștır. Bu durum da kentsel dönüșüm projelerinde temel hedeften sapmalara ve sağlıksız kentsel çevrelerin olușumuna yol açmaktadır. Son yıllarda yoğun bir biçimde değișen yasal düzenlemeler de kentsel dönüșüm projelerinin ekonomik, sosyal, fi ziksel ve çevresel yapının iyileștirilmesi hedefi ne ulașılabilmesi için yetersiz kalmaktadır. 

Türkiye’de kentsel dönüșüm daha yoğun olarak gecekondu alanlarında gerçekleșmektedir.

Yürürlükteki Yasalar 

Son iki yıl içinde gerçekleștirilen yeni yasal düzenlemelere 2004 yılında çıkartılan 5104 sayılı “Kuzey Ankara Giriși Kentsel Dönüșüm Projesi Kanunu” ilk örnek olarak verilebilir. Bu kanunda amaç “...kuzey Ankara giriși ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüșüm projesi çerçevesinde fi ziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliștirilmesi, güzelleștirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleșim düzeni sağlanması ile kentsel yașam düzeyinin yükseltilmesidir.” șeklinde tanımlanmaktadır. Kentsel dönüșüm projelerinin temel hedefleri gözönünde bulundurulduğunda bu Kuzey Ankara Giriși Kentsel Dönüșüm Projesi’nin sadece fi ziksel bir dönüșüm öngördüğü ortaya çıkmaktadır. Bu eksikliğin yanısıra, bir kentin belirli bir alanı için bir dönüșüm kanunu çıkartılması ile de kentlerin planlanması ve gelișimi açısından olumsuzluklar içeren parçacı yaklașımların da önü açılmıștır. 

2005 yılında çıkartılan 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun kentsel dönüșüm ve gelișim alanları ile ilgili 73. maddesinde ise “...Belediye, kentin gelișimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inșa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar olușturmak, deprem riskine karșı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüșüm ve gelișim projeleri uygulayabilir... Bir yerin kentsel dönüșüm ve gelișim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az elli bin metrekare olması șarttır” ifadeleri yer almaktadır. Bu maddede kentsel dönüșüm projelerinin uygulanabileceği alanlar göreli olarak kapsamlı bir șekilde tanımlanmıș olsa da bir alanın kentsel dönüșüm ve gelișim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için sadece alan büyüklüğüne yönelik sayısal bir kısıtlama getirilmiștir. Bunun yanısıra, eskiyen kent kısımlarının hangi ölçülere göre kim tarafından belirleneceği ile ilgili herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. 2004 yılında çıkartılan 5216 sayılı Büyükșehir Belediyesi Kanunu’nda ise Büyükșehir Belediyelerine de kentsel dönüșüm ve gelișim projelerini uygulama yetkisi verilmiștir. 

2005 yılında yürürlüğe giren diğer bir kanun ise 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültür El Tașınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yașatılarak Kullanılması Hakkında Kanun’dur. Bu kanunun amacı “...yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuș; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelișimine uygun olarak yeniden inșa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları olușturulması, tabiî afet risklerine karșı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel tașınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yașatılarak kullanılmasıdır.” Burada belirlenen amacın tarihi kent dokularını kapsayan kentsel dönüșüm projelerinin amaçları ile ötüștüğü görülmektedir. Ancak bu yasada da yıpranan ve özelliğini kaybetmiș kent bölgelerinin nasıl ve hangi ölçütlere göre belirleneceği açıklanmamaktadır. Bunun yanısıra bu yasa ile Kentsel Sit Alanı kararlarının ve koruma amaçlı imar planlarının bütünlüğünün bozulması da söz konusudur.

Dönüșüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı 

Yukarıda tartıșılan yasalara ek olarak halen üzerinde tartıșılmakta olan Dönüșüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı’nda da “...imar planı bulunsun veya bulunmasın kentsel ve kırsal tüm alanlarda bilim, teknik, sanat ve sağlık kurallarına uygun olarak, afetlere ve kentsel risklere duyarlı yașam çevrelerinin olușturulması için veya fi ziki köhneme ve sosyal ve teknik altyapının yetersiz ve niteliksiz olduğu alanların iyileștirme, tasfi ye, yenileme ve gelișimini sağlamak üzere dönüșüm alanlarının tespitine ve dönüșümün gerçekleștirilmesine dair her türlü iș ve ișlemler ile ilke ve esasların” belirlenmesi amaçlanmaktadır. Bu yasada da dönüșüm alanının nasıl ve hangi ölçütlerle belirleneceği açık olmamakla birlikte sadece dönüșüm alanının büyüklüğü için bir alt değer belirlenmektedir. Bunun yanısıra tasarıda yer alan “Tasfi ye, sağlıklaștırma, gelișme ve yeni yatırımlar nedeniyle; dönüșüme konu alanın yetersiz olması halinde, dönüștürülecek bölge ile ilișkili bulunmak, aynı meclis kararında belirtilmek ve toplam alan beș hektardan az olmamak kaydıyla, birbirinden ayrı ve birden fazla alan, tek dönüșüm alanı olarak belirlenebilir.” ifadesi burada da bütüncül bir planlama yaklașımının bulunmadığını göstermektedir. Ayrıca bu yasa tasarısına göre Dönüșüm alanları, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Tașınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yașatılarak Kullanılması Hakkında Kanun çerçevesinde belirlenmiș olan yenileme alanlarını da kapsaması söz konusudur. Bu durumda aynı alan için iki farklı yasal düzenlemenin varlığı planlama sürecinde çok önemli bir çelișkiyi ortaya çıkartmaktadır. 

Yasa tasarısında dönüșüm alanı sınırları içinde 12/10/2004 tarihinden önce yapıldığını belgeleyen gecekondu sahiplerine, ruhsatsız yapı sahiplerine ve ikamet edenlere de bedelini yirmi yılı așmamak üzere borçlandırılmak kaydıyla yapılacak sosyal konutlardan veya yapılardan, bağımsız bölüm verilebileceği ifade edilmektedir. Bu durumda 1984 yılında çıkartılan 2981 sayılı yasa ile getirilen son gecekondu affı göz ardı edilerek yeni bir af gündeme gelmektedir. Günümüzde gecekondu artık bir barınma aracı olmaktan çok kentte yașayanların belirli bir bölümü için yatırım aracı niteliği kazanmıștır. Böylesi yeni bir af, önümüzdeki yıllarda yatırım amaçlı olarak yeni gecekondu alanlarının ortaya çıkmasını teșvik ederek kentsel gelișimi olumsuz olarak etkileyecektir. 

Bu yasa tasarısı ile ortaya çıkan bir problem de dönüșüm alanlarında yapılan planlarla üst ölçek planların uyumunun aranmaması, dönüșümün üst kademe planlarda revizyon veya değișiklik yapılmasını gerektirmesi halinde bu revizyonların üç aylık bir süre içerisinde gerçekleștirilmesi gerekliliğidir. Bu durumda söz konusu tasarının kanunlașması halinde planlama sürecinde ölçekler arası bütünlük tamamen kaybolarak parçacı yaklașımlar ön plana çıkacaktır.

Sonuç 

Son yirmi yılda Türk kentlerinde de diğer ülke kentlerinde olduğu gibi kentsel dönüșüm giderek önem kazanmıștır. Son yıllarda çıkartılan çeșitli yasalarla da kentsel dönüșüm plan ve projeleri için yasal çerçeve olușmaya bașlamıștır. Ancak ne yazık ki ne çıkartılan yasalar ne de üzerinde tartıșılmakta olan Dönüșüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı kentsel dönüșüm sürecini kapsamlı bir șekilde içermektedir. Alanların belirlenmesi ile ilgili kurallar ve ilkeler yetersiz kalmaktadır. Bunun yanısıra kentlerin gelișimi ve planlama sürecinde çok önemli olan planlama sürecinin bütünlüğü ve planlar arası bağlantılar hiçbir șekilde dikkate alınmayarak parçacı yaklașımlar ortaya çıkmıștır. Bu düzenlemelerin hiçbirinde olası bir dönüșümün gerekliliğini ve niteliği sorgulamayı, sürecini olușturmayı sağlayacak yaklașımlar bulunmamaktadır. Dönüșümün sosyal boyutları ve dönüșüm sürecine katılım ile ilgili olarak da herhangi bir düzenleme de getirilmemektedir. Dolayısıyla son yıllarda yapılan yasal düzenlemeler ve gündemdeki yasa taslağının çöküntü alanlarında yașanan kentsel problemleri kapsamlı bir yaklașımla ele alması, alanın ekonomik, sosyal, fi ziksel ve çevresel yapısının uzun vadeli olarak iyileștirilmesini hedeflemesi beklenen kentsel dönüșüm projelerinin olușturulması için gerekli yasal çerçeveyi olușturmakta yetersiz kaldığı ve birçok olumsuzluk tașıdığı görülmektedir. 

Kaynakça 

Carmon, N. (1997), “Neighborhood Regeneration: The State of the Art” Journal of Planning Education and Research Cilt 17, ss.131-144

Roberts P. (2000), “The Evolution, Definition and Purpose of Urban Regeneration” P. Roberts ve H. Sykes, Urban Regeneration: A Handbook. London, Sage 

Paylaş:

Devamını Oku

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE (3) EMSAL NEDİR?

Kentsel dönüşüm için 3 emsal sınırı konması, akıllara “emsal nedir” sorusunu getirdi. EMLAK ROTASI olarak inşaatlarda emsal ve TAKS konularını araştırdık. İşte emsalin ve onunla ilgili diğer imar birimlerinin ne olduğu ve nasıl hesaplandığı hakkındaki bilgiler…

Gayrimenkul dünyasının heyecanla beklediği kentsel dönüşüm projesine yavaş yavaş başlanıyor. Projeyle ilgili ayrıntıların da ortaya çıkmaya başladığı bugünlerde ajanslara bir haber düştü. “Kentsel dönüşüme 3 emsal sınırı” olarak özetleyebileceğimiz bu habere göre İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, kentsel dönüşüm uygulanacak bölgelere en fazla 3 emsal verileceğini belirtiyordu.

Bu açıklama üzerine okurlarımız ister istemez “emsal nedir” sorusuna takıldı. Nedir bu emsal? Ne işe yarıyor? Nasıl uygulanıyor? 3 emsal iyi mi, kötü mü? İşte bütün bu soruların cevabı aşağıda:

İmar durum belgesi nedir? “Söz konusu parselin üstüne ne tür bir bina yapılabileceğini gösteren belge” olarak kısaca tanımlayabileceğimiz İmar Durum Belgesi, o parselin bir çeşit kimlik kartı gibidir. Parsele ticari yapı mı, konut mu, yoksa karma bir proje mi (konut ve ticari) inşa edilebileceği gibi bilgiler, KAKS ve TAKS değerleri, çekme mesafeleri, yani arsanın yan komşu arsalardan,

önden ve arkadan ne kadar pay bırakılarak yapı yapılabileceğini gösteren imar durum belgesi, arsanın bulunduğu yerin belediyesinden alınabiliyor. Ancak bunun için arsa sahibinin veya sahiplerinin, tapu ve nüfus cüzdanı ile belediyeye başvurması gerekiyor.

Emsal (KAKS) nedir? İmar ile ilgili çevrelerde daha çok KAKS (Kat alanı katsayısı) olarak bilinen emsal, bir arsanın üzerine yapılacak toplam inşaat alanını belirleyen bir oran. Bu oran, imar durum belgesinde KAKS: 1,5 gibi ifadelerle yer buluyor. Bu da “arsaya 1,5 emsal verilmiş” anlamına geliyor.

İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ “İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİ” DOSYASINI İNDİRMEK İÇİN TIKLAYIN

Örneğin elimizde 1000 metrekare büyüklüğünde bir arsa var. Bu arsanın imar durum belgesinde KAKS: 1,25 yazıyor. Bu durum, arsaya 1000 x 1,25 = 1250 metrekare toplam inşaat alanlı bir bina yapılabileceği anlamına geliyor. Çatı katı, asma kat, bodrum katı, kapalı otopark, yangın merdiveni ve asansör gibi, bir bina için çok önemli olan alanlar ise emsale, yani KAKS’a dahil edilmiyor. Bunun aksine resmi olarak “Yapı yaklaşım sınırı” olarak adlandırılan ve “çekme mesafesi” olarak bilinen ve “binanın yan parsellere, yola ve imar istikametine en fazla yaklaşabileceği sınır” olarak tanımlanan kavram ise, emsale dahil ediliyor.

Arsaların emsal yani KAKS oranı ise adaya, paftaya, hatta parselin büyüklüğüne göre değişkenlik gösterebiliyor. İmar durum belgesinde emsal oranı verilen bir arsa için kat sayısı yahut yükseklik çoğunlukla bildirilmiyor. Bu da toplam inşaat alanını katlara yayma şansı veriyor. Ayrıca aynı emsale sahip birkaç parseli birleştirerek daha avantajlı bir duruma geçebilirsiniz.

Yukarıdaki örnekten hareketle 1000 metrekarelik arsanızı, aynı büyüklüğe sahip yanındaki bir başka arsayla birleştirdiğinizde KAKS 1,75’e çıkabilir. Bu da 2000 x 1,75 = 3500 metrekarelik bir inşaat alanı eder. Böyle bir alana da mesela bir tanesi 125 metrekare olacak bir daireden 3500/125 = 28 adet daire yapabilirsiniz.

TAKS nedir? “Taban alanı katsayısı” olarak açılan TAKS ise, arsa üzerine yapılacak inşaatın taban oturum alanının arsaya oranıdır. Formüle edersek, taban alanı / arsa alanı işleminin sonucu bize TAKS’ı verir. Bu oran da imar durum belgelerinde genelde iki değer arası olarak gösterilir. TAKS: 0,20 – 0,40 gibi… Bu durum örneğin 1000 metrekarelik bir arsa için minimum 1000 x 0,20 = 200 metrekare, maksimum ise 1000 x 0,40 = 400 metrekare taban oturumlu bir bina yapılabileceği anlamına geliyor. Bu noktada TAKS’ı iki rakamın arasında belirlemenin (örneğin 0,30) de mümkün olduğunu belirtelim.

Bu noktada binanın taban alanının büyük tutulmasının, kat sayısının azalacağı anlamına geldiğini de unutmamak gerek. Dolayısıyla TAKS oranının düşük belirlenmesi arsa sahibi ve inşaatçının lehine olan bir durum. Bunun yanı sıra parselin konumu da TAKS’ı belirlemede önemli. Arsa eğer ana caddeye cepheliyse taban alanını biraz büyük tutmakta fayda var. Çünkü bu durumda zemin katların ticari birim (dükkan, mağaza v.b.) olma ihtimali hem yüksek hem de kazançlı.

Yönetmelik ne diyor? İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan İstanbul İmar Yönetmeliği’nde TAKS ve KAKS tanımları şöyle açıklanıyor:

Madde: 2.04.5. (Değişik: 18.05.2012-1110 sayılı Meclis Kararı ile) Taban Alanı Kat Sayısı  (TAKS):  Taban alanının imar parseli alanına oranıdır.  İmar Planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde ayrık nizama tabi arsalar ile imar planında yapı nizamı belirtilmeyen durumlarda binaların taban alanı,  iç bahçe alanı dâhil %40’ı geçemez. Bu miktarların tespitinde mevcut binaların ve müştemilatların taban alanları da hesaba katılır.

Madde: 2.04.7. Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (EMSAL): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar Alanı  (KA)  bodrum kat,  asma kat,  çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil kullanılabilen bütün katların katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanları toplamıdır.  Kullanılabilen katlar deyiminden konut,  işyeri,  eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.

TAKS-KAKS ve emlak örneği Konuyu netleştirmek için yukarıda çok kısa değindiğimiz örneği genişleterek ele alalım:

Diyelim ki 1000 metrekarelik bir arsamız var. İmar durum belgesinde ise KAKS: 1,25 TAKS: 0,20 – 0,40 yazıyor. Bu durumda arsaya toplam 1250 metrekare toplam inşaat alanlı ve 200 ilâ 400 metrekare arasında taban oturumlu bir bina yapılabileceğini belirtmiştik.

TAKS’ı 0,25 olarak belirleyip hesaplarımızı ona göre yaptığımızda ortaya şöyle bir sonuç çıkıyor:

Arsamızın toplam inşaat alanı: 1000 x 1,25 = 1250 metrekare

Arsamızın taban oturumu: 1000 x 0.25 = 250 metrekare

Bir daire için düşündüğümüz brüt büyüklüğü 125 metrekare olarak düşündüğümüzde,

Binada olacak toplam daire sayısı: 1250 / 125 = 10

Her katta daire sayısı: 250 / 125 = 2

Kat sayısı: 10 / 2 = 5

Yani KAKS’ı 1,25, TAKS’ı ise 0,20-0,40 olarak belirlenen 1000 metrekarelik bir arsaya, brüt 125 metrekare büyüklüğü olan 10 daireli ve 5 katlı bir apartman yapabiliyoruz.

3 emsal avantajlı mı? Bu hesaplamaların sonucunda İstanbul’da kentsel dönüşüm için belirlenen 3 emsal sınırının ne kadar büyük bir avantaj olduğu daha net bir şekilde ortaya çıkıyor. Yukarıda 1000 metrekarelik bir arsa için yaptığımız örnekten hareket edip sadece KAKS’ı yani emsali 3 aldığımızda ortaya çıkacak rakamları kısaca bir görelim:

Arsanın toplam inşaat alanı: 1000 x 3 = 3000 metrekare

TAKS’ı yine 0,25 brüt daire büyüklüğünü de yine 125 metrekare alalım:

Binamızda bulunacak toplam daire sayısı: 3000 / 125 = 24

Arsamızın taban oturumu: 1000 x 0,25 = 250 metrekare

Her katta daire sayısı: 250 / 125 = 2

Kat sayısı: 24 / 2 = 12

Yani kentsel dönüşümde verilen 3 emsal uygulandığında, 1000 metrekarelik bir arsaya, her katta 125 metrekare brüt büyüklükte 2 daire inşa etmek suretiyle, 24 daireli ve 12 katlı bir apartman inşa edilebiliyor.

Görüldüğü üzere, yukarıdaki basit örnekten hareket ettiğimiz zaman bile elimizde fazladan 14 daire kalıyor. Bu hesapların daha büyük ölçekte arsalar için yapıldığında, 3 emsalin bile ne kadar avantajlı olduğunu ve getirisinin büyüklüğünü net bir şekilde görebilmek mümkün.

Kentsel dönüşümde 3 emsal ve 80 metre üst sınırı Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde bir de bina yüksekliği sınırı var. İstanbul genelinde konuşursak, Fikirtepe kentsel dönüşüm pilot projesi hariç kentin genelinde yeniden inşa edilecek binalarda 80 metrelik üst sınır uygulanacak. Yani her bir katı 2,5 metre olacak şekilde bir bina inşa ettiğinizi var sayarsak, binanız bu durumda 32 katı geçemeyecek. Kat yüksekliği 3 metre olan inşaatlarda 26-27 katın üstünde bina yapılamayacak. İlgili arsanın 3 emsal ve 0.20 TAKS değerlerinde olması fark etmeyecek.

Elinizdeki arsa 10.000 metrekare bile olsa bu arsaya normal şartlarda 0,10 TAKS değerli 1000 metrekare taban oturumlu bir bina için size 30.000 metrekarelik inşaat alanı izni verilecektir ama siz bu inşaat alanına 30 katlı ve her bir kat yüksekliği 3 metre olan bir bina yapamayacaksınız. Çünkü durumda bina yüksekliği 90 metre olacaktır.

Kaynak

Paylaş:

Devamını Oku

Kötü niyetlileri frenleyecek yeni dönüşüm yasası lazım!

Piyalepaşa İstanbul'a başlarken hak sahiplerinden ilginç talepler aldıklarını belirten Polat, "Kötü niyetlileri frenleyecek yeni dönüşüm yasası lazım" dedi. Sözcü Gazetesi yazarı Hayri Çetinkaya kaleme aldı...

Piyalepaşa İstanbul'a başlarken hak sahiplerinden ilginç talepler aldıklarını belirten Polat, "Kötü niyetlileri frenleyecek yeni dönüşüm yasası lazım" dedi.

Polat Holding Başkanı Adnan Polat, 82 dönüm arazi üzerinde başlattıkları Piyalepaşa İstanbul projesinde sürpriz engellerle karşılaştıklarını ve bu engellerde kimseyi kırmadan yürümek istedikleri için yavaş ilerlediklerini söyledi. Beyoğlu bölgesinde sadece  mekansal değil, sosyal, kültürel ve ekonomik bir dönüşüme de öncülük etmeyi ve modern bir yaşam alam yaratmayı hedeflediklerini belirten Polat, yaklaşık bir ay önce temel atma töreniyle inşaata başladıklarım hatırlatarak, "Bu projede hak sahiplerinden hiç aklımıza gelmeyecek engellerle karşılaştık" dedi. 

İMAMIN 4 EŞLİ İLGİNÇ HESABI 

Polat, karşılaştıkları en ilginç sorunlardan birini şöyle aktardı: "Holding bünyesindeki Piyalepaşa Gayrimenkul Geliştirme Yatırımı ve Ticaret Genel Müdürü Kaan Yücel, 5 katil 10 daireli bir apartmanda 9 dairedeki hak sahipleriyle anlaştıklarım ama birisinin ille de benimle görüşmek istediğini söyledi. Kendisi mahallenin imamı imiş. İmamı ofise davet ettim. Eşiyle birlikte geldi. İmam efendiye 'Elini vicdanına koy. 

Senin daire gerçekte ne kadar eder' diye sordum. 120 lira civarı eder dedi. Ağzından bu değeri alınca biraz rahatladım ve bu sorunu kolay aşabileceğimizi düşündüm. Ve dairesine ne kadar istediğini sordum. Cevabı 1 milyon lira oldu. Afalladım... İmam efendi, '120 bin lira değer biçtiğin evine 1 milyon lira istiyorsun. Olacak iş mi? Bu rakamı nereden buldun' diye sordum.  Duyduklarım daha ilginçti. İmam oturduğu yerden eşini göstererek, 'Bu benim hanımım. Diğeri de evde. Dinimiz 4'e kadar müsaade ediyor. 4 hanımı hesaba katıp 1 milyon lira istiyorum' dedi. Ben de bu sözler üzerine zoraki tebessümle 'Ne yani, dinimiz 6 eşe müsaade etseydi, aynı daireye 1.5 milyon lira mı isteyecektin' deyip pazarlığı o an kestim." Şehrin merkezinde yer alan Piyalepaşa İstanbul'un ulaşım açısından da avantajlı konumda olduğunu belirten ve bu proje için engelleri birer birer aşarak yürüdüklerini vurgulayan Polat, "Sonunda imam efendiyle de anlaşma sağladık" dedi ancak ödedikleri fiyatı söylemedi. 

Piyalepaşa Gayrimenkul Genel Müdürü Kaan Yücel'in de sözlerinden anladığımız kadarıyla, imama istediği 1 milyon lira verilmedi. Ancak, rakam dairenin gerçek değeri olan 120 bin liranın üzerine çıkarılmak zorunda kalındı. 

20 SANTİMETRE İÇİN 24 KİŞİ

Kaan Yücel de, Adnan Polat ile birlikte katıldığı sohbet ortamında Piyalepaşa'da karşılaştığı ilginç hak sahibi öykülerinden birini şöyle anlattı: "Bazı konutlarda haklar o kadar bölünmüş ki, bir binadaki dairenin 20 santimetrekaresi için bizimle görüşmeye gelen hak sahipleri tam 24 kişiydi. İlginç bir durumdu bizim için de. 20 santimetrekarelik hak mı olur diyorduk." Bu minik hak sahipleri ile nasıl anlaştıkları sorumuz üzerine Yücel, "Anlaşmak zor. Onlara yapacağımız konutlardan birinden hisse vereceğiz. O dairedeki yeni hisse sahipleri daha soma satışa çıkarıp, nakite dönerler. Parayı haklarına düşen ölçüde paylaşırlar" karşılığını verdi.  Adnan Polat da kentsel dönüşümdeki aksaklıklara değindi ve "Aslında kentsel dönüşümle ilgili yasa çok iyi hazırlanmıştı. Biz kendimiz yazmaya kalksak, herhalde başlangıçta aynısını yapardık. Yalnız, uygulamada yasayla ilgili yeni ihtiyaçjar ortaya çıkıyor. Bunları dikkate alıp ekleme ve düzeltmeler yapmak gerekiyor" dedi. Polat sözlerini şöyle tamamladı: "Kentsel dönüşümde, vatandaşı evinden kanun gücüyle çıkarmak istemiyoruz. Ne yapıp edip, anlaşmaya çalışıyoruz. Yalnız kanun, kötü niyetli hak sahibini de, kötü niyetli yatırımcıyı da frenleyecek şekilde olmalı." 

800 milyon dolarlık çocuk parklı proje 

ADNAN Polat, sohbetimizin bir bölümünde kızının Atina'da yaşadığım belirterek, konut projelerinde çocuk parkı ihtiyacım torunu sayesinde daha iyi fark ettiğini vurguladı. Polat, "Kızım çocuğunu her gün evinin yakuundaİd parka götürüyor. Torunum parkta oynarken fotoğrafını çekip benimle paylaşıyor. Bu benim de hoşuma gitti. 

Şimdi projelerimizde her uygun bulduğum alana çocuk parkı koyduruyorum. Bizim çocukluk yıllarımızda sokaklar oynamaya müsaitti. Şimdi çocuklar binaların içine hapsoluyor" dedi. Toplam 800 milyon dolarlık Piyalepaşa projesindeki yeşil alan planına da değinen Polat, "Piyalepaşa'da 82 dönümlük alanın 30 dönümü yeşil alan olacak" dedi. 

Sözcü

Haber Hürriyet Gazetesinde şu şekilde yer aldı...

Hürriyet Gazetesi yazarı Vahap Munyar ise Adnan Polat ve Kaan Yücel arasındaki konuşmayı şu şekilde ele aldı.

PİYALEPAŞA Gayrimenkul Geliştirme Yatırımı ve Ticaret AŞ Genel Müdürü Kaan Yücel,

bağlı oldukları Polat Holding Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat'a dert yandı:

- 5 katlı 10 daireli bir apartmanda 9 dairedeki hak sahipleriyle anlaştık. Biri ille de

sizinle görüşmek istiyor. Kendisi mahallenin imamı imiş.

Adnan Polat, imamı ofisine davet etti. İmam, ofise eşiyle birlikte gitti. Polat sordu:

- İmam efendi, elini vicdanına koy. Senin daire gerçekte ne kadar eder?İmam

yanıtladı:

- 120 bin lira civarı...

Polat, bu yanıtla elinin güçlendiğini düşündü:

- Dairene ne kadar istiyorsun?

- 1 milyon lira...Polat şaşırdı:

- 120 bin lira değer biçtiğin evine 1 milyon lira istiyorsun. Olacak iş mi? Bu rakamı

nereden buldun?İmam, arkasına yaslandı, eşini gösterdi:

- Bu benim hanımım. Diğeri de evde. Dinimiz 4’e kadar müsade ediyor. 4 hanımı

hesaba katıp 1 milyon lira istiyorum.Polat, sıkıntıdan gülmeye başladı:

- Ne yani, dinimiz 6 eşe müsade etseydi, aynı daireye 1.5 milyon lira mı isteyecektin?

Sonunda anlaşma sağlandı. Piyalepaşa Gayrimenkul, imama istediği 1 milyon irayı

vermedi. Ancak, rakamı dairenin gerçek değeri olan 120 bin liranın üzerine çıkarmak

zorunda kaldı.

Kaan Yücel, bizim de katıldığımız sohbet ortamında Piyalepaşa’da karşılaştığı ilginç

hak sahibi öykülerinden birini anlattı:

- Bazı konutlarda haklar o kadar bölünmüş ki, bir binadaki dairenin 20

santimetrekaresi için bizimle görüşmeye gelen hak sahipleri tam 24 kişiydi.

- 20 santimetrekarelik hak mı olur? Nasıl o kadar bölünmüş?

- Miras yoluyla bölünmüş. Tabi ki 20 santimetrekarenin bugünkü hak sahibi sayısı 24

kişi değil. Hak sahipleri aileleriyle birlikte, kalabalık şekilde görüşmeye katılıyor.

O nedenle böyle ilginç bir durumla karşılaşmış olduk.Anlaşıp anlaşmadıklarını merak

ettik, anlattı:

- Onlarla anlaşmak zor. Onlara yapacağımız konutlardan birinden hisse vereceğiz. O

dairedeki yeni hisse sahipleri daha sonra satışa çıkarıp, nakite dönerler. Parayı

haklarına düşen ölçüde paylaşırlar.Adnan Polat araya girdi, şu saptamayı yaptı:

- Aslında kentsel dönüşümle ilgili yasa çok iyi hazırlanmıştı. Biz kendimiz yazmaya

kalksak, herhalde başlangıçta aynısını yapardık. Yalnız, uygulamada yasayla ilgili

yeni ihtiyaçlar ortaya çıkıyor. Bunları dikkate alıp ekleme ve düzeltmeler yapmak

gerekiyor.Kendi tutumlarını aktardı:

- Kentsel dönüşümde vatandaşı evinden kanun gücüyle çıkarmak istemiyoruz. Ne

yapıp edip, anlaşmaya çalışıyoruz. Yalnız kanun, kötü niyetli hak sahibini de, kötü

niyetli yatırımcıyı da frenleyecek şekilde olmalı.Kentsel Dönüşüm Yasası, “kötü

niyetli”leri engelleyecek bir değişim geçirebilir mi?

ÇOCUK PARKI İHTİYACINI TORUNUMLA FARK ETTİM

POLAT Holding Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat, kızının Atina’da yaşadığını

belirtti:

- Kızım çocuğunu her gün evinin yakınındaki parka götürüyor. Torunum parkta

oynarken fotoğrafını çekip gönderiyor.

Konut projelerinde çocuk parkı ihtiyacını torunu sayesinde daha iyi farkettiğini

vurguladı:

- Şimdi projelerimizde her uygun alana çocuk parkı koyduruyorum.

Kendi çocukluk yıllarına döndü:

- Bizim çocukken sokaklar oynamaya müsaitti. Şimdi çocuklar binaların içine

hapsoluyor.

Piyalepaşa projesindeki yeşil alan planına değindi:

- Piyalepaşa’da 82 dönümlük alanın 30 dönümü yeşil alan olacak.

Proje bedelini anımsattı:

- 800 milyon dolar...

‘İZLER’, İĞNE OYASINA KUVEYT KAPISINI AÇTI

DİCE Kayek’in kurucusu Ayşe Ege, kardeşi ve ortağı Ece Ege’nin danışmanlığını

yaptığı, Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın eşi Emine Erdoğan’ın açtığı İstanbul

Moda Akademisi’ndeki (İMA) “İzler:

Türk El Sanatları Koleksiyonu Sergisi”ni anımsattı:

- O sergi sayesinde Kuveyt’ten iğne oyası işlemeli elbise siparişleri aldık.Serginin bir

başka katkısına işaret etti:

- Sergideki çeşmi bülbülü andıran minik cam işlemeli elbisenin tasarımcısı Neslihan

Çömez’i Dice Kayek’e aldık. Artık bizimle çalışacak.Çömez’in Yeditepe İnşaat mezunu

olduğunu belirtti:

- İMA’da aldığı eğitimle moda tasarımına geçmişti.

Bu örnek, İMA’nın Türk modasına katkısını bir kez daha ortaya koydu...

Hürriyet - Vahap Munyar

Paylaş:

Devamını Oku