FAHİŞ BİNA VE SİTE AİDAT ARTIŞLARINA İTİRAZ VE HUKUKİ İPTAL REHBERİ
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33, İşletme Projesine İtiraz, Genel Kurul İptal Davası ve Arabuluculuk Süreçleri (2026)
Hukuki Özet: Apartman ve site yönetimlerinin keyfi olarak yüksek aidat artışı yapma yetkisi yoktur. Fahiş aidat zamlarına karşı kat malikleri veya kiracılar; İşletme Projesine 7 gün içinde yazılı itiraz edebilir, Genel Kurul kararlarının iptali için 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne (öncesinde zorunlu arabuluculuk başvurusu ile) dava açabilirler.
Son dönemde konut ve site yaşamında en büyük uyuşmazlık konularından biri, site yönetimleri veya profesyonel yönetim şirketleri tarafından yapılan yüksek aidat zamlarıdır. Birçok kat maliki ve kiracı, aidat artışlarının şikayet makamının neresi olduğunu veya bu zamlara karşı hangi yasal adımları atması gerektiğini bilmemektedir.
Aşağıda fahiş site/bina aidat artışlarına ilişkin mevzuat hükümleri, somut kriz senaryoları, itiraz merci ve izlenmesi gereken yasal yol haritası detaylandırılmıştır.
1. Mevzuat ve Yasal Yükümlülükler
Site ve bina aidatlarının belirlenmesi ve denetlenmesi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında şu kurallara tabidir:
- Aidatı Yönetim Değil Genel Kurul Belirler (KMK m. 37): Aidat tutarları ve zam oranları tek başına site yöneticisinin kararıyla belirlenemez. Kat malikleri kurulunca (Genel Kurul) kabul edilen **İşletme Projesi** doğrultusunda belirlenir. Yöneticinin hazırladığı projeye süresi içinde itiraz edilmezse kesinleşir.
- İşletme Projesine 7 Günlük İtiraz Hakkı (KMK m. 37/2): Kat maliklerine veya kiracılara tebliğ edilen İşletme Projesine, tebliğden itibaren **7 gün içinde** yönetim kuruluna yazılı olarak itiraz edilebilir. İtiraz üzerine proje durur ve Genel Kurul'da tekrar görüşülür.
- Hakimin Müdahalesi ve Kararın İptali (KMK m. 33): Kat Malikleri Kurulu kararlarına (Genel Kurula) katılan ancak olumsuz oy kullanıp muhalefet şerhi koyduran malikler karardan itibaren **1 ay**; toplantıya katılmayan malikler ise kararı öğrenmelerinden itibaren **1 ay** (her halde 6 ay) içinde kararın iptali için **Sulh Hukuk Mahkemesi’ne** başvurabilir.
- Zorunlu Arabuluculuk Şartı: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan tüm uyuşmazlıklarda (aidat iptali, genel kurul iptali vb.) dava açılmadan önce **Dava Şartı Arabuluculuk** başvurusu yapılması yasal zorunluluktur.
- CUMHURBAŞKANLIĞI / BELEDİYE ŞİKAYETİ GEÇERLİ MİDİR? Binalardaki aidat artışları özel hukuk (mülkiyet) konusu olduğundan; Zabıta, Belediye veya CİMER doğrudan aidat zammını iptal edemez. Şikayet ve iptal merci doğrudan **Kat Malikleri Kurulu ve Sulh Hukuk Mahkemeleri**'dir.
2. Somut Örnekle Açıklama
Örnek Senaryo:
Ahmet Bey’in oturduğu 100 daireli sitede, yönetim şirketi genel kurul yapmaksızın veya kat maliklerinin onayını almadan enflasyon gerekçesiyle aidatları 3.000 TL'den 8.000 TL'ye %166 zamlı olarak tebliğ eder.
Ahmet Bey bu duruma CİMER veya Zabıta üzerinden itiraz ederse sonuç alamaz. Bunun yerine Ahmet Bey, tebliğden itibaren 7 gün içinde işletme projesine ihtarname ile itiraz etmeli; ardından olağanüstü genel kurul talep etmeli veya arabuluculuk bürosuna başvurup 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde İşletme Projesinin / Kat Malikleri Kararının İptali Davası açmalıdır. Mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırarak fahiş ve dayanaksız bütçe artışını iptal eder.
3. Neler Yapılması Gerekir? (Adım Adım Yol Haritası)
Fahiş aidat artışlarıyla karşılaşan kat malikleri ve kiracıların izlemesi gereken yasal prosedür şudur:
- İşletme Projesini ve Bütçe Detaylarını Talep Edin:
- Yönetimden aidat zammına gerekçe gösterilen tahmini bütçeyi (İşletme Projesi) ve harcama kalemlerini yazılı olarak isteyin. Belgesiz, keyfi zam yapılamaz.
- İşletme Projesine 7 Gün İçinde Yazılı İtiraz Edin (KMK m. 37):
- Size tebliğ edilen aidat artış yazısına karşı 7 gün içinde yönetime **iadeli taahhütlü mektup veya noter kanalıyla** yazılı itirazınızı sunun. İtirazınız üzerine yönetim kurulunun konuyu Genel Kurula taşıması gerekir.
- Genel Kurul Toplantılarına Katılın ve "Red" Oyu Kullanarak Şerh Koydurun:
- Aidat artışının görüşüldüğü Kat Malikleri Genel Kurul toplantısına mutlaka katılın. Karara "Karşı/Red" oyu verin ve toplantı tutanağına **"Fahiş artışa ve bütçeye muhalifim"** şeklinde muhalefet şerhinizi yazdırıp imzalayın (Bu şerh dava açma hakkınız için şarttır).
- Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusu Yapın:
- İtirazınız kabul edilmez veya genel kurulda haksız karar alınırsa, adliyelerdeki **Arabuluculuk Bürosu'na** başvurarak site yönetimi ile arabuluculuk görüşmesi talep edin.
- Sulh Hukuk Mahkemesi'nde İptal Davası Açın (KMK m. 33):
- Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, karardan itibaren **1 ay içinde** taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde *"Hakimin Müdahalesi ve Fahiş Aidat/Genel Kurul Kararının İptali"* davası açın.
- Denetim Kurulunu Göreve Çağırın veya Olağanüstü Denetim İsteyin:
- Kat maliklerinin 1/3'ü bir araya gelerek imza toplayabilir ve yönetimin harcamalarının denetlenmesi için Olağanüstü Genel Kurul çağrısında bulunabilir.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Fahiş site aidat artışlarına itiraz, işletme projesi denetimi, genel kurul iptal davaları ve arabuluculuk süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder