KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜREÇLERİ VE ORTAKLIKLARDA 2/3 ÇOĞUNLUK KURALLARI

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti, Bina Ortaklar Kurulu ve Açık Artırma (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Eski ve ekonomik ömrünü tamamlamış binaların yenilenmesi sürecinde 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu uygulanmaktadır. Bu rehberde riskli yapı tespitinden Bina Ortaklar Kurulu kararlarına, 2/3 (ve güncel mevzuat düzenlemeleriyle salt çoğunluk) kurallarından azınlık hisselerinin satışına kadar tüm aşamaları detaylandırıyoruz.

Kentsel dönüşüm; deprem riski altındaki binaların yıkılarak modern, güvenli ve imar mevzuatına uygun şekilde yeniden inşa edilmesini sağlayan en önemli hukuki ve teknik süreçtir. Ancak kentsel dönüşüm projelerinde kat malikleri arasında uzlaşma sağlanamaması, projelerin aksamasına veya hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca süreçlerin doğru yönetilmesi, hak sahiplerinin mülkiyet ve sermaye kayıplarını engeller.

1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreçleri

Kentsel dönüşümün ilk adımı, kat maliklerinden birinin başvurusuyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kurumlarına Riskli Yapı Tespiti yaptırmasıdır.

Raporun Tebliği ve İtiraz: Hazırlanan riskli yapı raporu tapu kütüğüne işlenir ve tüm hak sahiplerine tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlık İl Müdürlüklerine itiraz edilebilir.
Kesinleşme ve Yıkım: İtirazın reddedilmesi veya itiraz edilmemesi halinde bina "Riskli Yapı" olarak kesinleşir. İdare, binanın tahliyesi ve yıkımı için 60 günden az olmamak üzere süre verir.

2. Bina Ortaklar Kurulu ve Karar Alma Çoğunlukları

Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından binanın yeniden nasıl inşa edileceği, müteahhit seçimi ve paylaşım modelleri Bina Ortaklar Kurulu toplantısında karara bağlanır:

Salt Çoğunluk (Hisse Oranı %50+1): Yapılan son yasal düzenlemelerle kentsel dönüşüm kararlarında arsa payı çoğunluğu aranmaktadır. Kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile vereceği karar tüm bina için bağlayıcıdır.
Kararın İhtarı: Alınan karar ve müteahhit sözleşme taslağı, karara katılmayan veya muhalif kalan kat maliklerine noter kanalıyla ihtar edilir ve 15 gün süre tanınır.

3. Anlaşmaya Katılmayan Hisselerin Açık Artırma ile Satışı

Noter ihtarına rağmen 15 gün içinde Bina Ortaklar Kurulu kararına katılmayan, sözleşmeyi imzalamayan kat maliklerinin arsa payları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesinde kurulacak komisyon tarafından Açık Artırma Usulü ile satışa çıkarılır:

Öncelikle sadece bina üzerindeki **diğer paydaşlar** açık artırmaya katılarak bu hisseleri satın alma hakkına sahiptir.
Diğer paydaşlar tarafından satın alınmayan hisseler, rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Bakanlık veya ilgili Belediye tarafından kamulaştırılabilir.

4. Kira Yardımı ve Taşınma Desteği Hakları

Riskli yapı olarak tespit edilen binalardaki kat malikleri ve kiracılar için devlet tarafından Kira Yardımı veya uygun faizli Kentsel Dönüşüm Kredisi desteği sunulmaktadır. Ancak bir gayrimenkul için hem kira yardımı hem de faiz destekli kredi aynı anda kullanılamaz.