YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNİMİ VE TÜRKLÜK EDİNİMİ SÜREÇLERİ

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı, Minimum Değer Şartları ve Şerh Usulleri Rehberi (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Mevzuat Özet: Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinimi ve yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanması belirli yasal kısıtlamalara ve prosedürlere tabidir. Bu rehberde güncel asgari yatırım tutarlarını, değerleme raporu zorunluluğunu ve 3 yıl satılamaz şerhi süreçlerini inceliyoruz.

Türkiye gayrimenkul sektörü, coğrafi konumu ve yatırım potansiyeli nedeniyle yabancı yatırımcıların odağında yer almaktadır. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi ve Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca yabancıların mülk edinimi sıkı denetim mekanizmalarına bağlanmıştır.

Gerek doğrudan yatırım gerekse vatandaşlık kazanımı amacıyla yapılan gayrimenkul alımlarında teknik ve hukuki incelemelerin doğru yapılması, hak kayıplarını ve işlem iptallerini engeller.

1. Yatırım Yoluyla Vatandaşlık İçin Gayrimenkul Şartları

Yabancı ülke vatandaşlarının gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığına başvurabilmesi için mevzuatta belirlenen temel kriterler şunlardır:

Asgari Yatırım Tutarı: Resmi mevzuat uyarınca en az 400.000 Amerikan Doları (USD) veya karşılığı döviz tutarında taşınmaz satın alınmalıdır.
3 Yıl Satılmama Şerhi: Tapu kütüğüne, taşınmazın satın alma tarihinden itibaren 3 yıl boyunca satılmayacağına dair şerh işlenmesi zorunludur.
Döviz Alım Belgesi (DAB): Satış bedeli olan dövizin, tapu devrinden önce Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya bozdurularak Merkez Bankası'na satılması ve Döviz Alım Belgesi'nin alınması gereklidir.

2. Gayrimenkul Değerleme Raporu (Ekspertiz) Zorunluluğu

Yabancıların taraf olduğu tüm tapu işlemlerinde, SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan **Taşınmaz Değerleme Raporu** aranır.

Raporda belirtilen piyasa değerinin, vatandaşlık başvurusu için aranan asgari limitleri karşılaması gerekir.
Değerleme raporlarının geçerlilik süresi düzenlendiği tarihten itibaren **3 aydır**.

3. Yabancılar İçin Mülk Edinimi Kısıtlamaları

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin mülk ediniminde kanuni sınırlamalar bulunmaktadır:

Askeri ve Güvenlik Bölgeleri: Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancıların taşınmaz edinimi yasaktır. Tapu idaresi bu alanları re'sen kontrol eder.
Yüzölçümü Sınırlaması: Yabancı bir gerçek kişi, ülke genelinde özel mülkiyete konu taşınmazların ve bağımsız hakların toplamda en fazla **30 hektarına** sahip olabilir.
İlçe Bazlı Sınırlama: Özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün en fazla **%10'una** kadar yabancı edinimine izin verilir.

4. İnşaatı Devam Eden Projelerde Satış Vaadi Sözleşmesi

Henüz tamamlanmamış kat irtifaklı veya projeden satışlarda, en az 400.000 USD tutarındaki kısmının peşin ödenmesi şartıyla, Noterde düzenlenen **Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi** ile de vatandaşlık başvurusu yapılabilir. Bu sözleşmenin de tapu siciline 3 yıl süreyle devredilemeyeceği şerh edilmelidir.