KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ: DAVA ŞARTI NASIL YERİNE GETİRİLİR?

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Başvuru Adımları ve Süreç Yönetimi (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Kira tespit davaları, tahliye talepleri ve komşu hakları gibi gayrimenkul hukukundan kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta mahkemeye gitmeden önce zorunlu arabuluculuk başvurusunda bulunulması dava şartıdır. Adliyelerdeki Arabuluculuk Büroları üzerinden yürütülen bu süreçte anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak ile dava açma yolu açılır.

Türkiye'de artan kira uyuşmazlıklarının adliyelerdeki iş yükünü azaltmak ve tarafların daha hızlı çözüm bulmasını sağlamak amacıyla getirilen zorunlu arabuluculuk müessesesi, gayrimenkul hukukunun ayrılmaz bir parçası haline gelmiştir. Dava açmadan önce bu aşamanın atlanması, doğrudan ret kararıyla sonuçlanmaktadır.

Arabuluculuk sürecinin nasıl işlediği, başvuru adımları ve dikkat edilmesi gerekenler bu rehberde incelenmiştir.

1. Mevzuat ve Kapsama Giren Konular

Zorunlu arabuluculuğa ilişkin yasal çerçeve:

Yasal Zorunluluk: Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç olmak üzere; kira alacağı, kira tespit davaları, tahliye davaları (ihtiyaç, 10 yıl, taahhüt vb.) ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Başvuru Yeri ve Süreci: Uyuşmazlığın bulunduğu yer adliyesindeki **Arabuluculuk Bürosuna** bizzat veya avukat aracılığıyla dilekçeyle başvuru yapılır. Büro tarafından atanan tarafsız arabulucu, tarafları görüşmeye davet eder.
Süreler: Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren **3 hafta** içinde sonuçlandırılır; zorunlu hallerde bu süre arabulucu tarafından en fazla 1 hafta uzatılabilir.

2. Somut Örnekle Açıklama

Örnek Senaryo:
Ev sahibi ile kiracı arasında kira artışı konusunda anlaşmazlık çıkmış ve ev sahibi doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne kira tespit davası açmıştır. Hakim, dava dilekçesini incelediğinde "zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini" tespit etmiş ve davanın usulden reddine karar vermiştir.

Bunun üzerine taraflar Adliye Arabuluculuk Bürosu'na başvurmuş, atanan arabulucu nezaretinde yapılan görüşmelerde uzlaşma sağlanamamıştır. Düzenlenen "Anlaşmaya Varılmadığına Dair Son Tutanak" ile birlikte usulüne uygun şekilde mahkemeye dava açılmıştır.

3. Stratejik Yol Haritası ve Öneriler

Arabuluculuk sürecinde hatasız ilerlemek adına dikkat edilecek hususlar:

Zorunlu Adımın Atlanmaması: Dava açma niyetinden önce mutlaka arabuluculuk bürosuna müracaat edilerek sürecin resmi olarak başlatılması şarttır.
Toplantılara Katılım: Davet edilen arabuluculuk oturumlarına mazeretsiz katılmamak, mahkeme aşamasında yargılama giderleri ve vekalet ücreti açısından hak kaybına yol açabilir.
Uzman Desteği: Sürecin hukuki boyutlarının doğru yönetilmesi için bir hukukçu veya gayrimenkul danışmanı rehberliğinde ilerlenmesi önerilir.