KİRALANANIN TAHLİYESİ (TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE)

Türk Borçlar Kanunu m. 347-356 Kapsamında Kiracı Tahliye Yolları, Hak Düşürücü Süreler ve Yargıtay Esasları (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi kanunda sınırlı olarak sayılan hallere bağlanmıştır. Ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, geçerli bir tahliye taahhütnamesi ya da kira bedelinin ödenmemesi durumları tahliye davalarının temel dayanaklarını oluşturur.

Gayrimenkul hukukunda ev sahibi ile kiracı arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konuların başında taşınmazın tahliyesi gelir. **Türk Borçlar Kanunu (TBK)**, kiracıyı koruma edimini esas aldığı için sözleşme süresinin dolması tek başına ev sahibine tahliye hakkı vermez. Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda öngörülen haklı sebeplerden birine dayanması gerekir.

Aşağıda uygulamada en çok başvurulan tahliye yolları, şekil şartları ve dikkat edilmesi gereken hak düşürücü süreler özetlenmiştir.

1. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (TBK m. 352/1)

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kiracının belirlenen tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir:

Geçerlilik Şartları: Taahhütname mutlaka **yazılı** olmalı ve **kiralananın tesliminden (sözleşme tarihinden) sonraki bir tarihte** imzalattırılmış olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün atılan imzalar "baskı altında alındığı" gerekçesiyle Yargıtay tarafından geçersiz sayılır.
1 Aylık Dava Süresi: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren **1 ay içinde** icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa taahhütnameye dayanarak işlem yapılamaz.

2. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya veren; konut veya işyeri gereksinimini kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir:

Gerçek ve Samimi İhtiyaç: İhtiyacın gerçek, zorunlu ve devamlı olması şarttır. Henüz doğmamış veya ileride gerçekleşmesi muhtemel ihtiyaçlar dava sebebi yapılamaz.
3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı: İhtiyaç sebebiyle kiracıyı çıkartan ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı **3 yıl boyunca** eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalır.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye (TBK m. 351)

İçinde kiracı bulunan bir taşınmazı satın alan yeni malik, kendi veya yakınlarının ihtiyacı için kiracıyı tahliye edebilir:

Yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren **1 ay içinde** kiracıya durumu noter kanalıyla yazılı olarak bildirmek zorundadır. İhtardan itibaren **6 ay sonra** veya kira sözleşmesinin bitim tarihinde tahliye davası açılabilir.

4. Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtar ve İcra)

Bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemeyen kiracıya iki ayrı ay için iki haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Ayrıca ödenmeyen kira için icra takibi başlatılıp 30 günlük ödeme süresi (örnek 13) verilerek de tahliye talep edilebilir.