ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ (KAT KARŞILIĞI) VE FESİH SÜREÇLERİ

Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay İçtihatları Çerçevesinde Sözleşmenin İfası, Müteahhit Temerrüdü ve Tescil İptali (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (kat karşılığı), arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşme türüdür. Müteahhidin inşaatı süresinde bitirememesi veya ayıplı teslim etmesi durumunda arsa sahiplerinin fesih ve tazminat hakları kritik önem taşır.

Kentsel dönüşüm projeleri ve bireysel gayrimenkul yatırımlarında en yaygın kullanılan hukuki modellerden biri Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'dir. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasındaki belirli payların mülkiyetini müteahhide devretmeyi; müteahhit ise bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek sözleşmede kararlaştırılan daire veya dükkanları arsa sahibine eksiksiz teslim etmeyi taahhüt eder.

Sözleşme niteliği gereği hem satış vaadini hem de eser sözleşmesini bünyesinde barındırdığı için resmi şekil şartlarına ve detaylı hukuki düzenlemelere tabidir.

1. Sözleşmenin Geçerlilik Şartı: Noter Resmî Şekil Zorunluluğu

Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için **Noterde Re'sen (Düzenleme Şeklinde)** yapılması zorunludur:

Adi Yazılı Sözleşmeler Geçersizdir: Tarafların kendi aralarında imzaladığı veya haricen hazırladığı adi yazılı kat karşılığı sözleşmeleri hukuken geçersizdir (hükümsüzdür).
Geçersizliğin İstisnası: Müteahhit inşaatı tamamlamış veya büyük oranda bitirmişse, arsa sahibinin "şekil eksikliğini" ileri sürmesi dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı sayılarak sözleşme geçerli kabul edilebilir.

2. Müteahhidin Temerrüdü (İnşaatın Süresinde Bitirilememesi)

Sözleşmede belirlenen teslim tarihi geldiği halde inşaatın tamamlanmaması durumunda arsa sahibinin yasal hakları şunlardır:

Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Talep Etme: Arsa sahibi sözleşmeyi feshetmeyerek, gecikilen her ay için rayiç kira bedeli üzerinden **gecikme tazminatı** veya sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı talep edebilir.
Aynen İfa ve Gecikme Sebebiyle Zararın Tazmini: İnşaatın tamamlanarak teslim edilmesini zorla isteme hakkıdır.
Sözleşmenin Feshi: Müteahhide verilecek makul süreye rağmen inşaat bitirilmezse sözleşme feshedilebilir.

3. Sözleşmenin Feshi: Geriye mi Yiyeceğe mi Etkili?

Yargıtay'ın kararlılık kazanmış içtihatlarına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ancak **Mahkeme Kararı** ile yapılabilir (Taraflar noterde karşılıklı anlaşarak da sonlandırabilir):

İnşaat Oranı %90'ın Altındaysa (Geriye Etkili Fesih): Müteahhit inşaatı düşük seviyede bırakmışsa sözleşme geriye etkili feshedilir. Müteahhit aldığı tapuları iade eder, arsa sahibi sadece yapılan imalatın değerini öder. Müteahhitten topraktan daire alan 3. kişilerin tapuları da iptal edilir.
İnşaat Oranı %90 ve Üzerindeyse (İleriye Etkili Fesih): İnşaat büyük oranda tamamlanmışsa hakkaniyet gereği ileriye etkili fesih kararı verilir. Müteahhit bitirdiği oranda bağımsız bölüm tapusuna hak kazanır.

4. Topraktan Daire Alan Üçüncü Kişilerin Durumu

Müteahhidin arsa sahibinden alacağı daireleri henüz inşaat aşamasındayken 3. kişilere satması hukuken "Alacağın Devri" niteliğindedir. Eğer müteahhit inşaatı tamamlayıp arsa sahibine karşı borcunu ifa edemezse, 3. kişilerin arsa sahibinden tapu talep etme hakkı doğmaz ve tapuları iptal riskiyle karşı karşıya kalır.