İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVALARI VE SATIŞ SÜREÇLERİ
Türk Medeni Kanunu m. 698-700 Kapsamında Aynen Taksim, Açık Artırma ile Satış ve Muhdesatın Aidiyeti (2026)
Hukuki Özet: Hisseli veya miras yoluyla devrolan taşınmazlarda paydaşların anlaşamaması durumunda mülkiyet ortaklığı hukuki bir çıkmaza girebilir. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası, paydaşlardan birinin talebiyle taşınmaz üzerindeki ortaklığın yargı yoluyla sonlandırılmasını sağlayan yenilik doğuran bir dava türüdür.
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi gayrimenkullerde hissedarların taşınmazın kullanımı, paylaşımı veya satışı konusunda oy birliğine varamaması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698. maddesi uyarınca, hukuki bir kısıtlama veya sözleşmesel engel bulunmadığı sürece **her paydaş ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına** sahiptir.
Aşağıda Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve İcra İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davalarının işleyişi, çözüm yöntemleri ve satış esasları özetlenmiştir.
1. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında İki Temel Çözüm Yolu
Mahkeme, taşınmaz üzerindeki ortaklığı iki farklı yöntemden birini seçerek sonlandırır:
- Aynen Taksim (Bölüşme): Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve niteliği uygunsa, gayrimenkul fiziken paylara bölünerek hissedarlara dağıtılır. Bölünen parçaların değerleri eşit değilse, eksik değerli parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılır. Imar mevzuatı gereği bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlarda aynen taksim kararı verilemez.
- Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya taraflardan biri bu yönde haklı talepte bulunursa; mahkeme, taşınmazın **icra/satış memurluğu aracılığıyla açık artırma usulüyle satılmasına** ve elde edilen bedelin hissedarlara payları oranında paylaştırılmasına karar verir.
2. Satış Usulü ve Paydaşlar Arasında Satış
Satış kararı verilen durumlarda açık artırma ihalesi kural olarak herkese açık olarak icra memurluğunca elektronik ortamda (esatis) gerçekleştirilir:
Ancak **bütün paydaşların oy birliği ile rıza göstermesi halinde**, satışın sadece paydaşlar (hissedarlar) arasında yapılmasına karar verilebilir. Hissedarlardan tek bir kişinin dahi itiraz etmesi durumunda satış zorunlu olarak halka açık artırma şeklinde yapılır.
3. Muhdesatın Aidiyeti Açıklaması ve İddiası
Taşınmaz üzerinde yer alan bina, bağ, bahçe veya ağaç gibi eklerin (muhdesat) hissedarlardan sadece birine ait olduğu iddiası varsa uyuşmazlık doğar:
Eğer tüm hissedarlar muhdesatın bir paydaşa ait olduğunu kabul ederse sorun mahkemece oranlama yapılarak çözülür. Hissedarlardan biri bu duruma itiraz ederse, mahkeme ilgili tarafa **"Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası"** açması için süre verir. Bu dava sonuçlanıncaya kadar İzale-i Şuyu davası bekletici mesele yapılır.
4. Görevli Mahkeme ve Dava Masrafları
Ortaklığın Giderilmesi davalarında görevli mahkeme **Sulh Hukuk Mahkemesi**'dir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Dava masrafları ve vekalet ücreti, davanın sonunda tek bir tarafa yükletilmez; tüm hissedarlara **tapudaki payları oranında** dağıtılır.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Hisseli tapu uyuşmazlıkları, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları ve mahkeme satış süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder