EV SAHİBİNİN VEYA YAKINININ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Türk Borçlar Kanunu m. 350 ve m. 351 Kapsamında Gereksinim Sebebiyle Tahliye ve 3 Yıl Kiralama Yasağı (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi doğması durumunda tahliye davası açma hakkı mevcuttur. Ancak kanun, gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olmasını şart koşmakta ve haksız tahliyelere karşı 3 yıl kiralama yasağı getirmektedir.

Kira hukukunda ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi belirli yasal sebeplere tanzim edilmiştir. Bu sebeplerin başında gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye gelir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) hem mevcut malikin ihtiyacı (m. 350) hem de taşınmazı yeni satın alan malikin ihtiyacı (m. 351) için ayrı şartlar ve süreler öngörmüştür.

Aşağıda Yargıtay emsal kararları ve kanuni düzenlemeler doğrultusunda ihtiyaca dayalı tahliye süreçlerinin tüm detayları yer almaktadır.

1. Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir?

TBK m. 350 uyarınca kiraya veren, taşınmazı sadece belirli şahısların konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye ettirebilir. Bu kişiler sınırlı sayıda (tahdidi) sayılmıştır:

Kiraya verenin kendisi veya eşi,
Kiraya verenin çocukları veya torunları (Altsoy),
Kiraya verenin anne, baba veya büyükanne/büyükbabası (Üstsoy),
Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Not: Kardeş, yeğen, kuzen veya akrabaların ihtiyacı için bu maddeye dayanarak tahliye davası açılamaz.

2. İhtiyacın Niteliği: "Gerçek, Samimi ve Zorunlu" Olma Şartı

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, iddia edilen ihtiyacın mahkeme aşamasında ispatlanması gerekir. İhtiyaç şu nitelikleri taşımalıdır:

Gerçek ve Samimi Olmalı: Sırf kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralamak amacıyla ileri sürülen afaki iddialar reddedilir.
Zorunlu ve Doğmuş Olmalı: Henüz doğmamış, ileride gerçekleşmesi muhtemel veya uzak ihtimallere dayalı (örneğin "oğlum büyüyünce evlenecek") ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz. Kiraya verenin kirada oturuyor olması, sağlık durumunun mevcut evi kullanmaya elvermemesi veya işyerinin tahliye tehdidi altında bulunması samimi ihtiyaca örnektir.

3. Dava Açma Süreleri (Mevcut ve Yeni Malik)

Dava açma süreleri taşınmazın durumuna göre farklılık gösterir:

Mevcut Malikin Dava Açması (TBK m. 350): Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Süresinde çekilen bildirim/ihtarname dava açma süresini bir kira yılı uzatır.
Yeni Malikin Dava Açması (TBK m. 351): Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak (noter ihtarı ile) bildirmek zorundadır. İhtardan sonra 6 ayın sonunda veya sözleşme süresinin bitiminde tahliye davası açabilir.

4. 3 Yıl Kiralama Yasağı ve Tazminat Yükümlülüğü

İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi sağlandıktan sonra kanun, eski kiracıyı korumak adına sert bir yaptırım öngörmüştür (TBK m. 355):

Kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın, tahliye ettirdiği taşınmazı **3 yıl geçmedikçe** eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı hareket eden ev sahibi, eski kiracısına **son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat** ödemekle yükümlü kılınır.