KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE KİRA TESPİT DAVALARI

6098 Sayılı Borçlar Kanunu Kapsamında Mülk Sahibi ve Kiracı Hakları (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Konut ve işyeri kiralarında en sık uyuşmazlık yaşanan konuların başında tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği ve 5 yılı aşan sözleşmelerde kira tespit davaları gelmektedir. Bu rehberde tahliye süreçlerini, Yargıtay kriterlerini ve yasal hakları inceliyoruz.

Gayrimenkul yatırımlarının sürdürülebilir bir gelir kaynağına dönüşmesi, doğru yönetilen kira sözleşmelerine bağlıdır. Ancak son yıllarda dalgalanan piyasa koşulları; kira bedellerinin tespiti, uyarlanması ve taşınmazın tahliyesi gibi konularda mülk sahipleri ile kiracılar arasında hukuki ihtilafları artırmıştır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde hem kiraya verenlerin hem de kiracıların haklarını koruyabilmesi için yasal prosedürlerin eksiksiz uygulanması büyük önem taşır.

1. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şartları

Mülk sahibinin kiracıyı belirli bir tarihte taşınmazdan çıkarabilmesi için en etkili hukuki enstrüman Yazılı Tahliye Taahhütnamesidir (TBK m. 352/1). Ancak bir taahhütnamenin geçerli sayılması için şu şartların bir arada bulunması şarttır:

Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmiş Olması: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı gün verilirse "baskı altında alındığı" karinesiyle geçersiz sayılır. En azından birkaç hafta sonra düzenlenmelidir.
Yazılı Olması: Sözlü vaatler hukuken geçersizdir. Mümkünse noter huzurunda yapılması ispat kolaylığı sağlar.
Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhütnamede net bir tahliye tarihi bulunmalıdır.

2. Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra ve Dava Süreci

Taahhüt edilen tarihte taşınmaz tahliye edilmezse, mülk sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalı veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür; kaçırılması durumunda taahhütnameye dayanarak doğrudan tahliye istenemez.

3. Kira Tespiti ve Kira Uyarlama Davaları (5 Yıl ve 10 Yıl Kuralları)

Kira bedelinin emsallerin altında kaldığı durumlarda mülk sahiplerinin başvurabileceği dava yolları sürelere tabidir:

5 Yılın Altındaki Sözleşmeler: Kira artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasını geçemez.
5 Yılı Dolduran Sözleşmeler (Kira Tespiti): 5 yıllık süre dolduğunda, mülk sahibi hakkaniyet ve emsal emlak değerlerini gerekçe göstererek Kira Tespit Davası açabilir. Mahkeme TÜFE sınırlamasına bağlı kalmaksızın rayiç bedeli belirler.
10 Yıllık Uzama Süresi (Gerekçesiz Tahliye): 10 yıllık uzama süresi dolan kiracılar için mülk sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşme bitiminden 3 ay önce ihtar çekerek tahliye talep edebilir.

4. Zorunlu Dava Şartı: Arabuluculuk

Kira ilişkilerinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, alacak, uyarlama vb.) dava açmadan önce Arabuluculuk kurumuna başvurmak yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması durumunda son tutanakla birlikte mahkemeye başvurulabilir.