KÖY İÇİ YERLEŞİK ALANDA GAYRİMENKUL EDİNİMİ VE İNŞAAT ŞARTLARI

442 Sayılı Köy Kanunu ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Kapsamında Ruhsatsız Yapılaşma ve Alım-Satım Esasları (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Mevzuat Özet: Köy yerleşik alanlarında gayrimenkul satın alırken veya konut inşa ederken uygulanan hukuki kurallar, belediye sınırları içerisindeki imarlı alanlardan farklılık gösterir. Bu rehberde Köy Yerleşik Alan Sınırı tespitini, 442 sayılı Köy Kanunu şartlarını, ruhsatsız yapılaşma istisnalarını ve taban alanı katsayısı (TAKS) sınırlamalarını inceliyoruz.

Kırsal yaşama olan ilginin artmasıyla birlikte, köy içi arsalar ve müstakil taşınmaz alım-satımları hız kazanmıştır. Ancak köy yerleşik alanlarında yapılacak gayrimenkul yatırımları veya inşaat projeleri, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve 442 sayılı Köy Kanunu hükümlerine tabidir.

İmar planı bulunmayan yerleşim yerlerinde yanlış veya mevzuata aykırı yapılan inşaatlar, yıkım kararları (İmar Kanunu m. 32) ve idari para cezaları (m. 42) ile karşı karşıya kalabilir.

1. Köy Yerleşik Alanı ve Civarı Sınırı Nasıl Tespit Edilir?

Bir parselin köy mevzuatına göre değerlendirilebilmesi için "Köy Yerleşik Alan Sınırı" içerisinde kalıp kalmadığının tespiti şarttır:

Sınır Tespiti: İl İdare Kurulu veya Yetkili Kurullar tarafından tespit edilen yerleşik alan sınırı, en dıştaki bina esas alınarak çizilen mesafelerle belirlenir.
Civarı Alanı: Yerleşik alan sınırından itibaren genellikle 300 metreye kadar olan dış bant, köy yerleşik alanı civarı olarak kabul edilir ve yönetmelik hükümlerine tabi kılınır.
Sorgulama: Parselin bu sınır içinde kalıp kalmadığı ilgili İl Özel İdaresi'nden veya Yetkili İlçe Belediyesi'nden resmi yazıyla teyit edilmelidir.

2. Köy Yerleşik Alanında Ruhsatsız İnşaat Yapma Şartları

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m. 57 uyarınca, köy yerleşik alanlarında yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar için bazı durumlarda klasik belediye ruhsatı yerine kolaylaştırılmış izin süreçleri uygulanır:

Köy Nüfusuna Kayıtlı Olma Şartı: Sadece köy nüfusuna kayıtlı olan ve o köyde sürekli ikamet eden kişiler, yapı projelerini İl Özel İdaresi veya belediyeye onaylatıp muhtarlık izni alarak ruhsatsız (izinli) yapı inşa edebilirler.
Dışarıdan Satın Alanların Durumu: Köy nüfusuna kayıtlı olmayan kişilerin (şehir dışından gelip arsa satın alanların) konut inşa edebilmesi için İl Özel İdaresi veya belediyeden **Yapı Ruhsatı** alması zorunludur.

3. İnşaat Yapılaşma Koşulları ve Sınırlamalar

Köy yerleşik alanında inşa edilecek yapılarda uyulması gereken teknik parametreler şunlardır:

Bina Yüksekliği: Yapı yüksekliği en fazla 2 katı (6.50 metreyi) geçemez (çatı arası hariç).
Taban Alanı Katsayısı (TAKS): Parsel üzerindeki yapıların taban alanı toplamı, parsel alanının **%40'ını** geçemez.
Parsel Çekme Mesafeleri: Yoldan en az 5.00 metre, komşu parsel sınırlarından ise en az 3.00 metre çekme mesafesi bırakılması zorunludur.
Müştemilat ve Depolar: Samanlık, ahır, kümes ve depo gibi yapılar da toplam inşaat hakkına ve çekme mesafelerine tabidir.

4. 442 Sayılı Köy Kanunu m. 14 / Ek 2 Maddesi Riskleri

Köy kanunu kapsamında geçmişte köy muhtarlıkları veya encümen kararıyla köylüye tahsis edilen ya da satılan taşınmazlarda **5 yıl içinde ev yapma zorunluluğu** bulunmaktadır. Süresi içerisinde ev yapılmayan taşınmazların tapuları, idare tarafından bedeli iade edilerek tekrar köy tüzel kişiliğine / hazineye devredilebilir. Bu nedenle köy tapulu yer alırken geçmiş satış şerhleri dikkatle incelenmelidir.